Quando conviene estinguere un mutuo

• Estinguere un mutuo può risultare molto conveniente se si può contare su una somma di denaro da impiegare per ridurre l’importo totale da restituire. 
• È opportuno valutare lo stato di avanzamento del mutuo e stabilire se l’estinzione porti al pagamento di una penale. 
• L’estinzione può essere parziale o totale, con conseguente applicazione di penali e spese amministrative.

Estinguere un mutuo può risultare molto conveniente se si può contare su una somma di denaro da impiegare per ridurre l’importo totale da restituire. In particolare, l’estinzione anticipata di un mutuo risulta vantaggiosa nei primi anni di rimborso. In Italia molti finanziamenti si basano sull’ammortamento alla francese che prevede che nei primi anni la rata mensile vada a coprire prevalentemente gli interessi dovuti alla banca. La quota della rata che va a rimborsare il capitale invece risulta crescente nel tempo.

In questo quadro è molto più conveniente estinguere un mutuo nei primi anni poiché maggiore sarà l’impatto in termini di risparmio della spesa per interessi.
Estinguere un mutuo risulta molto conveniente poiché incide direttamente sull’indebitamento, andando a ridurre la pressione delle rate mensili. Tuttavia, prima di procedere è bene valutare tutti i fattori che possono incidere sull’estinzione.

Cosa valutare quando si vuole estinguere un mutuo

Quando si decide di estinguere un mutuo, è necessario tener presente diversi fattori che possono influire sulla convenienza dell’operazione.

Come abbiamo visto, il primo fattore da valutare è lo stato di avanzamento del mutuo. Infatti, l’estinzione del mutuo è conveniente se avviene durante i primi anni poiché va a influire direttamente sugli interessi dovuti alla banca, ovviamente bisogna tener conto del tasso di interesse del mutuo, in quanto la convenienza dell’estinzione parziale del mutuo è tanto maggiore quanto maggiore è il tasso di interesse.

Infine, è necessario stabilire se l’estinzione del mutuo possa portare al pagamento di una penale. Difatti, su tutti i mutui contratti prima del 2007 la banca applica delle penali da versare in caso di estinzione anticipata del mutuo.

Le penali

Con l’emanazione del decreto Bersani nel 2007è stato vietato alle banche di richiedere delle penali sui rimborsi totali o parziali versati prima della scadenza del mutuo. 
La norma, entrata in vigore nel febbraio 2007, si applica a tutti i mutui stipulati dopo questa data. Tuttavia, ha un parziale valore retroattivo e può essere applicata anche ai mutui stipulati antecedentemente al 2007 e che prevedevano l’applicazione di una penale. Il decreto Bersani ha introdotto delle soglie per la determina di queste penali, in base al tipo di tasso di interesse stabilito:

• sui mutui con tasso variabile la massima penale applicabile è dello 0,50% se l’estinzione del mutuo avviene prima del terz’ultimo anno, scende allo 0,20% se avviene nel corso del terz’ultimo anno e diventa dello 0% se l’estinzione avviene negli ultimi due anni. Nel caso in cui la penale prevista da contratto fosse più bassa rispetto alle soglie del decreto, si applica uno sconto dello 0,20% rispetto alla penale dovuta da contratto;

• sui mutui con tasso fisso viene effettuata una diversificazione temporale. Se i mutui sono stati stipulati prima del 31 dicembre 2000, le soglie stabilite da decreto sono le medesime di quelle applicate per i mutui a tasso variabile. Per quanto riguarda i mutui stabiliti successivamente al 31 dicembre 2000, si applica una penale massima dell’1,90% se l’estinzione avviene nella prima metà della durata del mutuo, dell’1,50% se avviene dalla metà della durata del rimborso fino al quart’ultimo anno, dello 0,20% se avviene durante il terz’ultimo anno e dello 0% se l’estinzione avviene negli ultimi due anni. Nel caso in cui la penale prevista da contratto fosse più bassa rispetto alle soglie previste da decreto, si applica uno sconto dello 0,25% per le penali superiori all’1,25% e dello 0,15% per penali inferiori all’1,25;

• sui mutui con tasso misto vengono applicati i limiti stabiliti per il tasso variabile se l’estinzione avviene durante l’ammortamento a tasso variabile e vengono applicati i limiti per il tasso fisso se avviene durante l’ammortamento a tasso fisso.

Il mutuatario può chiedere alla banca di ridurre le penali stabilite nel contratto se superano le soglie fissate dal decreto Bersani e la banca non può rifiutare in alcun caso di abbassare la penale massima, secondo quanto stabilito dalla legge.

Estinzione parziale o totale del mutuo

L’estinzione del mutuo può essere parziale o totale, in base a quanto il mutuatario decide di versare alla banca.

L’estinzione è parziale se il mutuatario versa una somma parziale da sottrarre al totale del debito. In questo caso, la banca deve ricalcolare il piano di ammortamento sulla cifra residua e l’entità della rata viene ridotta in base a quanto è stato versato anticipatamente. Se il contratto ne offre la possibilità, si può decidere di lasciare invariato l’importo della quota capitale della rata mensile e accorciare di conseguenza la durata del mutuo. In questo caso la rata si ridurrà meno, ma si terminerà prima di pagare il mutuo.

L’estinzione è totale se il mutuatario versa la somma totale del debito contratto e può estinguere completamente il finanziamento, in seguito all’estinzione la banca ha 30 giorni di tempo per procedere con la cancellazione dell’ipoteca che grava sull’immobile.