La portabilità e surroga mutuo: cosa sono, cosa comportano e le alternative disponibili

Il mercato dei mutui di surroga nasce con l'introduzione del Decreto Bersani ad inizio 2007. Il decreto prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo in essere dalla propria banca ad un'altra a spese zero, beneficiando di condizioni economiche migliorative. De facto, con la nascita della surroga, le banche non possono più fare affidamento su un portafoglio di clienti acquisiti per l'intera durata del piano di rimborso del mutuo, ma devono fare i conti con la "volatilità decisionale" del cliente mutuatario che mira a risparmiare quanto più possibile sulla rata del proprio mutuo, in funzione dell'andamento nel tempo di variabili quali:

• l'andamento dei tassi di interesse (Euribor e IRS);
• le variazioni degli spread offerti dalle banche concorrenti sui propri mutui di surroga.

Per usufruire della surroga a costo zero è necessario richiedere alla nuova banca un mutuo di surroga che abbia gli stessi richiedenti e un importo uguale al valore del debito residuo del proprio mutuo in essere. Gli altri parametri del nuovo mutuo di surroga - quali ad esempio la durata o la tipologia di tasso - possono invece essere modificati liberamente.

Il mutuo di surroga è la soluzione ideale per chi è alla ricerca di un risparmio sulla propria rata mensile e non ha avuto nessun problema di ritardato pagamento durante il piano di rimborso del mutuo in essere. È bene specificare che l'importo del nuovo mutuo di surroga deve necessariamente essere uguale al capitale residuo da rimborsare alla vecchia banca.

Nel caso si desideri ottenere della liquidità aggiuntiva rispetto al debito residuo del proprio mutuo, si può ricorrere a due scelte di mutuo alternative:

• Mutuo con finalità Surroga + Liquidità: si tratta di un mutuo di surroga abbinato ad un secondo mutuo finalizzato a ottenere della liquidità aggiuntiva - sino ad un massimo di 100.000 euro - rispetto al debito residuo del mutuo in essere. Il richiedente "trasloca" il proprio mutuo alla nuova banca erogante senza sopportare nessuna spesa, mentre invece supporta i normali costi del mutuo (di istruttoria, perizia, notarili) per il secondo mutuo di liquidità; questo tipo di prodotto è al momento offerto in Italia da un'unica banca: BNL - Gruppo BNP Paribas.
• Mutuo con finalità Sostituzione + Liquidità: è il mutuo che permette di sostituire il proprio mutuo esistente e ottenere al tempo stesso una somma aggiuntiva di liquidità da utilizzare per le proprie esigenze. In altre parole, con un mutuo di sostituzione si può trasformare in liquidità l'aumento di valore del proprio immobile. La liquidità aggiuntiva erogata dalla nuova banca può essere utilizzata senza alcun vincolo per proprie esigenze personali. È bene ricordare che con un mutuo di sostituzione, tutte le spese legate all'ottenimento del nuovo mutuo, incluse le spese notarili, sono a carico del cliente.

Il mutuo di surroga permette quindi la riduzione del peso della rata a parità di importo residuo da rimborsare alla nuova banca; l'alleggerimento della rata del nuovo mutuo viene normalmente ottenuto grazie a:

• Tassi di interesse del mutuo di surroga più competitivi rispetto quelli del proprio mutuo in essere: la nuova banca offre degli spread scontati o delle promozioni particolari per acquisire nuova clientela "di qualità"; a tal proposito ricordiamo che, nella grande maggioranza dei casi, la banca che eroga il mutuo di surroga richiede l'apertura di un nuovo conto corrente con la banca e il contestuale accredito dello stipendio o degli emolumenti da libera professione.
• Allungamento della durata del mutuo in essere o cambio del tipo di tasso: nel momento della sottoscrizione di un nuovo mutuo di surroga si può liberamente decidere di allungare la durata del mutuo (rispetto alla durata residua del vecchio mutuo) o cambiare la tipologia di tasso (per esempio da tasso fisso a tasso variabile); questo può comportare una riduzione del peso della rata del nuovo mutuo di surroga a prescindere dalla competitività dei tassi di interesse offerti dalla nuova banca.

Ricordiamo infine alcuni aspetti fondamentali da considerare prima di avviare un processo di richiesta di mutuo surroga:

• Con un nuovo mutuo di surroga non è possibile cambiare l'originaria impostazione dei richiedenti del mutuo in essere, quindi non sarà possibile nè eliminare nè aggiungere richiedenti.
• Il mutuo di surroga porta limitati benefici in termini di risparmio sulla rata nel caso in cui il mutuo in essere sia nella fase finale di rimborso, questo perché le ultime rate del piano di ammortamento sono costituite principalmente della sola quota capitale; approfondisci il tema rata e piano di ammortamento con la nostra guida Calcolo del mutuo: rata del mutuo e piano di ammortamento.
• Il mutuo di surroga permette il trasloco del proprio mutuo in essere a costo zero, ma può prevedere eventuali spese amministrative periodiche (spese di incasso rata mensili o spese amministrative annuali) o nuove spese per la polizza scoppio e incendio dell'immobile; queste spese vanno considerate preventivamente, anche perché se presenti non potranno essere finanziate dalla banca.

Se vuoi calcolare il risparmio complessivo che puoi ottenere dalla surroga del tuo mutuo in essere, utilizza il nostro calcolatore Risparmio con il Mutuo di Surroga. Se vuoi invece verificare quali sono i migliori mutui di surroga oggi sul mercato, vai alla nostra pagina dedicata Calcola mutuo di surroga, per traslocare velocemente il tuo mutuo a una nuova banca e risparmiare da subito sulla rata del mutuo e sugli interessi. Per ogni ulteriore informazione o consiglio sul mutuo di surroga, puoi contattare i nostri consulenti mutui al Numero Verde 800.901.900 operativo dal lunedì al venerdì dalle 9 alle 20.

Mistery shopping condotti da associazioni di consumatori all'interno di filiali bancarie che offrivano mutui di surroga, hanno in più di un caso evidenziato situazioni in cui la banca si dimostrava non interessata a raccogliere la richieste di mutuo di surroga, specie se il mutuatario era intestatario di un mutuo sottoscritto precedentemente con finalità surroga. Le banche godono di piena discrezionalità nella definizione dei propri criteri di credito e criteri commerciali di raccolta, e apparentemente molti istituti sono inclini a evitare potenziali mutuatari che in futuro potrebbero rivelarsi "incostanti e volatili", cambiando per una seconda o terza volta il proprio mutuo. Una mutuatario quindi che ha già usufruito della portabilità del proprio mutuo, è difficile che riesca a farlo una seconda volta.

Per capire la motivazione dietro tali orientamenti è necessario approfondire le principali problematicità che deve affrontare la banca erogante nel momento in cui il mutuo viene ad essere surrogato:

• diminuzione della redditività del portafoglio mutui: i flussi di entrata della seconda parte del piano di rimborso del mutuo, quelli che spiegano buona parte della redditività del prodotto, vengono a mancare, quindi il ritorno sul capitale impegnato nell'operazione di finanziamento si contrae drasticamente.
• possibile perdita del cliente e dei suoi rapporti bancari: perdere un mutuatario equivale in molti casi a perdere un cliente e con esso i margini legati agli altri prodotti bancari che il cliente aveva sottoscritto con la banca (dal conto corrente al conto titoli, dalla carta di debito alla carta di credito). In altre parole, la surroga passiva impatta la redditività della banca ben oltre il livello della singola operazione di mutuo che viene ad essere estinta.

Le banche che ricevono richieste di conteggi estintivi - da parte di loro mutuatari che intendono surrogare il mutuo in corso di rimborso - temono, quindi, di perdere il cliente e con esso la redditività associata al rapporto. Non a caso, diverse associazioni di consumatori hanno rilevato negli ultimi anni casi di istituti di credito che evidenziavano difficoltà di tipo burocratico o tecnico relative al processo di produzione dei conteggi estintivi e estinzione del mutuo erogato.

Il legislatore è intervenuto in maniera decisa a difesa del mutuatario che intende surrogare il proprio mutuo in essere, specificando che "se la surrogazione non si perfeziona entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta di collaborazione fatta al finanziatore originario da parte del nuovo soggetto mutuante, il finanziatore originario deve risarcire il cliente in misura pari all'1% del debito residuo del finanziamento per ciascun mese (o frazione di mese) di ritardo". Tale termine di 30 giorni lavorativi è stato dapprima ridotto a 10 per effetto del Decreto legge 1/2012 convertito nella legge 27/2012 art. 27 quinquies, e in seguito è stato riportato a 30 per effetto della conversione in legge del Decreto legge 179/2012 (legge 221/2012) art. 23 bis del 19/12/2012.

Prima del Decreto Bersani, che ha introdotto la gratuità del mutuo di surroga nell'anno 2007, il mutuo di sostituzione spiegava non più del 4% del totale dei volumi di mutui erogati annualmente in Italia. Con la surroga, tale percentuale nell'anno 2008 si duplica e sale sino all'8%.

Sino ad ottobre 2008 - momento in cui i tassi variabili toccano il massimo storico, dalla nascita dell'euro, del 5,3% - la domanda di surroga riguarda il cambio mutuo da tasso variabile a tasso fisso. In molti, spaventati dal fenomeno "tassi variabili impazziti", hanno cercato di bloccare la rata con un nuovo tasso fisso, spesso a valori superiori rispetto al tasso variabile del mutuo in essere.

Nel 2009 il peso della finalità surroga sul totale mercato più che duplica e arriva al 18%; nell'ultimo trimestre dello stesso anno a seguito delle manovre correttive BCE, i tassi Euribor scendono rapidamente - per posizionarsi nella forchetta 0,4-0,7% - e questa volta la domanda di surroga riguarda il cambio mutuo da tasso fisso a tasso variabile. I mutuatari vogliono infatti approfittare di tassi variabili ai minimi storici per tagliare il peso della rata mensile in un momento di forte crisi economica.

Nel 2010, il mercato delle surroghe si mantiene intorno al 15% del totale erogato: si registra quindi una leggera contrazione. Con un Euribor stabile a valori minimi si continuano a surrogare i tassi fissi in tassi variabili. Ad un'analisi a posteriori, risulta come spesso le scelte dei mutuatari in tema surroga possano essere di tipo emotivo o dettate dalle necessità di breve periodo. Nel 2010 infatti, i tassi fissi raggiungono anch'essi il loro livello di minimo storico. Per molti mutuatari potrebbe essere il momento ideale per surrogare il proprio mutuo a tasso fisso con un altro mutuo sempre a tasso fisso, ma a condizioni migliorative, bloccando così la rata a livelli inferiori per il resto della durata del mutuo.

Nella prima parte del 2013, la finalità surroga torna a spiegare circa l'8% del totale erogato. In un contesto di limitata liquidità del sistema bancario ed elevati costi di approvvigionamento, gli istituti di credito limitano le nuove erogazioni di mutuo, proponendo per i loro mutui di surroga spread superiori di 50-60 punti base (nei migliori dei casi) rispetto agli spread applicati sulla finalità acquisto. Chi ha un mutuo cerca modalità per ridurre l'impatto della rata sul proprio budget di spesa mensile, ma non trova offerte particolarmente vantaggiose e quindi le nuove erogazioni di mutui di surroga continuano a contrarsi.

Il 2015 è stato l'anno del boom autentico delle surroghe in Italia. Secondo l'Abi, l'Associazione bancaria italiana, oltre un terzo delle nuove erogazioni ha riguardato mutui di surroga. Dalle rilevazioni dei mutui stipulati su Internet attraverso MutuiSupermarket.it la percentuale è ancora più alta e si attesta intorno al 60%. Come mai c'è stato questo boom? Per l'effetto combinato di questi due fattori:

• le banche sono tornate ad erogare mutui con i nuovi flussi tornati ai livelli pre-crisi, in area 50 miliardi di euro
• i tassi nominali dei nuovi mutui sono scesi ai minimi storici (per via delle politiche espansive della Banca centrale europea e del forte calo dell'inflazione). E questo ha spinto molti italiani ad adeguare i vecchi contratti di mutui, stipulati quando tassi e inflazione erano più alti.

A livello di mercato nel 2015 circa il 30% del totale mutui erogati è stato con finalità surroga; e nel 2016 tale percentuale si è attestata attorno al 24%.

Per il 2017, secondo l'analisi MutuiSupermarket.it, il fenomeno surroga continuerà a giocare un ruolo importante durante l'anno, anche perché i tassi fissi - che spiegano circa il 75% della domanda di mutui di surroga - si stanno mantenendo a livelli contenuti, anche in questi primi quattro mesi dell'anno. Il fenomeno della surroga sta riguardando infatti il cambio mutuo verso un nuovo mutuo a tasso fisso, per poter beneficiare di tassi fissi finiti ai minimi storici di sempre: surrogare in queste condizioni di mercato vuol dire mettere in sicurezza il proprio mutuo a tasso fisso sui restanti 20-25 anni di piano di rimborso, senza doversi più preoccupare di potenziali rialzi dei tassi Euribor, considerando anche che nuove opportunità di tassi fissi futuri inferiori agli attuali sono improbabili.

Ad ogni modo, il bacino dei potenziali mutuatari interessati a una surroga è destinato a ridursi rapidamente con il passare del tempo e l'atteso rialzo dei tassi fissi sui prossimi trimestri potrebbe ulteriormente limitare le nuove erogazioni di surroga. In questo contesto, è possibile ipotizzare che la surroga possa arrivare ben presto a contare fra il 15 e 20% del totale erogazioni. I tempi di questa ritirata dipenderanno ad ogni modo dall'andamento degli indici IRS e dalle politiche di pricing adottate dalle banche. Oltre il 2018, ci sarà poi da considerare che la surroga tornerà di elevato interesse solo per chi attualmente ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile, quando si registreranno movimenti repentini e ampi degli indici di riferimento Euribor.

"Il tempo dei tassi ai minimi storici per i mutui per privati e famiglie sta probabilmente iniziando a volgere al termine. In questo contesto di mercato, il suggerimento da rivolgere a chi ha oggi un mutuo in essere, a tasso variabile o fisso che sia, è quello di affrettarsi a considerare l'opzione della surroga del proprio mutuo, per beneficiare di potenziali risparmi molto appetibili che potrebbero ben presto ridursi e che oggi in alcuni casi possono portare anche ad un taglio della propria rata mensile del 35% - commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it. Il peso delle nuove erogazioni di surroga sul totale è destinato a diminuire nei prossimi mesi e anni, anche perchè chi sottoscrive oggi un nuovo mutuo a tasso fisso, troverà difficilmente convenienza negli anni futuri a surrogare verso nuovi mutui a tasso fisso, che sicuramente presenteranno tassi maggiori di quelli di oggi".