Prima del Decreto Bersani, che ha introdotto la gratuità del mutuo di surroga nell'anno 2007, il mutuo
di sostituzione spiegava non più del 4% del totale dei volumi di mutui erogati annualmente in Italia. Con la
surroga, tale percentuale nell'anno 2008 si duplica e sale sino all'8%.
Sino ad ottobre 2008 - momento in cui i tassi variabili toccano il massimo storico, dalla nascita
dell'euro, del 5,3% - la domanda di
surroga riguarda il cambio mutuo da tasso variabile a tasso
fisso. In molti, spaventati dal fenomeno "tassi variabili impazziti", hanno cercato di bloccare
la rata con un nuovo tasso fisso, spesso a valori superiori rispetto al tasso variabile del mutuo in essere.
Nel 2009 il peso della finalità surroga sul totale mercato più che duplica e arriva al
18%; nell'ultimo trimestre dello stesso anno a seguito delle manovre correttive
BCE, i tassi Euribor scendono rapidamente - per
posizionarsi nella forchetta 0,4-0,7% - e questa volta la domanda di surroga riguarda il
cambio mutuo da tasso
fisso a tasso variabile. I mutuatari vogliono infatti approfittare di tassi variabili ai minimi storici per
tagliare il peso della rata mensile in un momento di forte crisi economica.
Nel 2010, il mercato delle surroghe si mantiene intorno al
15% del totale erogato:
si registra quindi una leggera contrazione. Con un Euribor stabile a valori minimi si continuano a surrogare i tassi
fissi in tassi variabili. Ad un'analisi a posteriori, risulta come spesso le scelte dei mutuatari in tema surroga
possano essere di tipo emotivo o dettate dalle necessità di breve periodo. Nel 2010 infatti, i tassi fissi
raggiungono anch'essi il loro livello di minimo storico. Per molti mutuatari potrebbe essere il momento ideale per
surrogare il proprio mutuo a tasso fisso con un altro mutuo sempre a tasso fisso, ma a condizioni migliorative,
bloccando così la rata a livelli inferiori per il resto della durata del mutuo.
Nella prima parte del 2013, la finalità surroga torna a spiegare
circa l'8% del
totale erogato. In un contesto di limitata liquidità del sistema bancario ed elevati costi di
approvvigionamento, gli istituti di credito limitano le nuove erogazioni di mutuo, proponendo per i loro mutui di
surroga spread superiori di 50-60 punti base (nei migliori dei casi) rispetto agli spread applicati sulla
finalità acquisto. Chi ha un mutuo cerca modalità per
ridurre l'impatto della rata sul
proprio budget di spesa mensile, ma non trova offerte particolarmente vantaggiose e quindi le nuove
erogazioni di mutui di surroga continuano a contrarsi.
Il 2015 è stato l'anno del boom autentico delle surroghe in Italia. Secondo l'Abi,
l'Associazione bancaria italiana, oltre un terzo delle nuove erogazioni ha riguardato mutui di surroga. Dalle
rilevazioni dei mutui
stipulati su Internet attraverso MutuiSupermarket.it la percentuale è
ancora più alta e si attesta intorno al 60%. Come mai c'è stato questo boom? Per l'effetto
combinato di questi due fattori:
-
le banche sono tornate ad erogare mutui con i nuovi flussi tornati ai livelli pre-crisi, in area 50
miliardi di euro
-
i tassi nominali dei nuovi mutui sono scesi ai minimi storici (per via delle politiche espansive
della Banca centrale europea e del forte calo dell'inflazione). E questo ha spinto molti italiani ad adeguare
i vecchi contratti di mutui, stipulati quando tassi e inflazione erano più alti.
A livello di mercato
nel 2015 circa il 30% del totale mutui erogati è stato con finalità
surroga; e nel 2016 tale percentuale si è attestata attorno al 24%.
Per il 2017, secondo l'analisi MutuiSupermarket.it, il fenomeno surroga continuerà a
giocare un ruolo importante durante l'anno, anche perché i tassi fissi - che spiegano circa il 75% della
domanda di mutui di surroga - si stanno mantenendo a livelli contenuti, anche in questi primi quattro mesi
dell'anno.
Il fenomeno della surroga sta riguardando infatti il cambio mutuo verso un nuovo mutuo a tasso
fisso, per poter beneficiare di tassi fissi finiti ai minimi storici di sempre: surrogare in queste condizioni
di mercato vuol dire
mettere in sicurezza il proprio mutuo a tasso fisso sui restanti 20-25 anni di piano di
rimborso, senza doversi più preoccupare di potenziali rialzi dei tassi Euribor, considerando anche che
nuove opportunità di tassi fissi futuri inferiori agli attuali sono improbabili.
Ad ogni modo,
il bacino dei potenziali mutuatari interessati a una surroga è destinato a ridursi
rapidamente con il passare del tempo e l'atteso rialzo dei tassi fissi sui prossimi trimestri potrebbe ulteriormente
limitare le nuove erogazioni di surroga. In questo contesto, è possibile
ipotizzare che la surroga possa
arrivare ben presto a contare fra il 15 e 20% del totale erogazioni. I tempi di questa ritirata dipenderanno ad
ogni modo dall'
andamento degli indici IRS e dalle politiche di
pricing adottate dalle banche. Oltre il 2018, ci sarà poi da considerare che la surroga tornerà di elevato
interesse solo per chi attualmente ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile, quando si registreranno movimenti repentini
e ampi degli
indici di riferimento Euribor.
"Il tempo dei tassi ai minimi storici per i mutui per privati e famiglie sta probabilmente iniziando a volgere al
termine. In questo contesto di mercato, il suggerimento da rivolgere a chi ha oggi un mutuo in essere, a tasso variabile
o fisso che sia, è quello di affrettarsi a considerare l'opzione della surroga del proprio mutuo, per
beneficiare di potenziali risparmi molto appetibili che potrebbero ben presto ridursi e che oggi in alcuni casi possono
portare anche ad un taglio della propria rata mensile del 35% - commenta Stefano Rossini, Amministratore e
Fondatore di MutuiSupermarket.it. Il peso delle nuove erogazioni di surroga sul totale è destinato a
diminuire nei prossimi mesi e anni, anche perchè chi sottoscrive oggi un nuovo mutuo a tasso fisso, troverà
difficilmente convenienza negli anni futuri a surrogare verso nuovi mutui a tasso fisso, che sicuramente presenteranno
tassi maggiori di quelli di oggi".