La surroga del mutuo, anche nota come portabilità del mutuo, è un’operazione che permette di trasferire il proprio mutuo da una banca a un’altra senza dover pagare spese di istruttoria, perizia, notarili e imposte. Ecco i punti chiave:

• Obiettivo: ridurre il costo del mutuo approfittando di condizioni più vantaggiose offerte da un’altra banca.
• Costi: la surroga è un’operazione completamente gratuita per il richiedente; la nuova banca sosterrà tutte le spese per il trasferimento del mutuo.
• Cosa si può cambiare: con la surroga è possibile modificare il tipo di tasso (da fisso a variabile e viceversa), lo spread e la durata. Non è invece possibile aumentare l’importo del debito né cambiare gli intestatari del mutuo.
• Valutazione: prima di procedere, è fondamentale  confrontare le offerte di surroga  disponibili sul mercato per assicurarsi che il passaggio risulti effettivamente conveniente.

In sostanza, la surroga è un’opportunità per alleggerire il peso del mutuo, sfruttando condizioni di mercato più favorevoli.

La surroga del proprio mutuo è possibile nel rispetto di alcune semplici condizioni:

• le rate del mutuo in essere sono sempre state pagate regolarmente;
• è generalmente richiesto che siano state pagate almeno 6-12 rate del mutuo in essere (non è un requisito di legge, ma prassi bancaria che varia da istituto a istituto);
• il debito residuo del mutuo sia sufficientemente alto da rendere l’operazione conveniente per la banca: molti istituti richiedono un minimo tra i 40.000 e gli 80.000 euro.

Ecco i momenti chiave in cui considerare la surroga:

• Tassi di interesse più bassi: se trovi un’offerta con un tasso di interesse inferiore rispetto a quello del tuo mutuo corrente, la surroga può aiutarti a ridurre l’importo delle rate o la durata del prestito.
• Cambiamento delle condizioni economiche: in un contesto di variazione dei tassi di mercato, la surroga può essere una mossa strategica per bloccare un tasso più conveniente.
• Miglioramento della propria situazione finanziaria: se la tua affidabilità creditizia è migliorata (ad esempio, aumento dello stipendio, riduzione di altri debiti), potresti accedere a condizioni di mutuo più favorevoli.
• Insoddisfazione per il servizio corrente: a volte, la decisione di surrogare il mutuo può derivare dalla volontà di cambiare banca a causa di un servizio clienti non soddisfacente o di condizioni contrattuali poco trasparenti.

La surroga e la sostituzione del mutuo sono due operazioni distinte per modificare le condizioni del proprio finanziamento immobiliare, ma hanno caratteristiche diverse:

• Surroga del mutuo: consente di trasferire il proprio mutuo da una banca a un’altra senza dover sostenere alcuna spesa con l’obiettivo di ottenere condizioni più vantaggiose (ad esempio, un tasso di interesse più basso). Con la surroga non è possibile ottenere liquidità aggiuntiva, ma si può cambiare il tipo di tasso e la durata del mutuo.
• Sostituzione del mutuo: implica l’estinzione anticipata del mutuo in corso con una banca e la stipula di un nuovo mutuo. Questa comporta costi aggiuntivi come spese notarili, spese di istruttoria, perizia e imposte. La sostituzione può essere utilizzata per ottenere della liquidità aggiuntiva e per cambiare l’intestazione del mutuo stesso nel caso si voglia estromettere un mutuatario.

In sintesi, la surroga è un’operazione di trasferimento del mutuo, mentre la sostituzione comporta la chiusura del mutuo esistente e l’apertura di uno nuovo, con maggiore flessibilità ma con costi aggiuntivi.

La surroga del mutuo potrebbe non essere possibile in alcune situazioni specifiche, come:

• mutui con importo residuo molto basso: alcune banche potrebbero non accettare la surroga per mutui con un debito residuo considerato troppo basso, poiché non conveniente per la banca stessa.
• Situazioni finanziarie precarie del mutuatario: se il profilo di rischio del mutuatario è peggiorato (ad esempio, per perdita di lavoro o per un peggioramento della situazione creditizia) o se il pagamento delle rate del vecchio mutuo non è stato sempre puntuale e regolare, la banca destinataria potrebbe rifiutare la surroga.
• Mutui con garanzie speciali o condizioni particolari: alcuni mutui potrebbero avere condizioni o garanzie specifiche (come fondi di garanzia, incentivi statali o sono stati oggetto di sospensione) che potrebbero non essere trasferibili o accettate da altre banche.
• Mutui con garanzia Consap: la surroga è possibile anche su questa tipologia di mutui, ma le banche che la accettano sono poche. Per orientarti sulle opportunità disponibili, leggi il nostro approfondimento su come surrogare un mutuo Consap.

Quasi tutti gli istituti hanno una propria offerta di mutui surroga, tuttavia le banche che storicamente sono state più competitive su questa tipologia di mutui sono: Intesa Sanpaolo, Credem, Crédit Agricole, BPER, Banco BPM, Webank, Mediobanca Premier e BNL che è l’unico istituto che offre mutui di surroga più liquidità.

Per abbassare la rata del mutuo, esistono diverse strategie:

• Rinegoziazione del tasso di interesse: contatta la tua banca per negoziare condizioni più vantaggiose. È il primo passo da tentare, a costo zero e senza burocrazia.
• Surroga del mutuo: se la tua banca non viene incontro, puoi trasferire il mutuo presso un altro istituto che offre condizioni migliori. Anche la surroga è gratuita per il mutuatario.
• Allungamento della durata: aumentare il periodo di ammortamento riduce l’importo delle rate, ma aumenta il costo complessivo degli interessi.
• Estinzione parziale anticipata: versare una somma extra riduce il debito residuo, con effetto diretto sulla rata o sulla durata del mutuo, a seconda di quanto concordato con la banca.

Il mutuo di surroga più liquidità è offerto solo da BNL. In realtà si tratta di due mutui: il primo mutuo di surroga e un secondo mutuo di liquidità per cui è prevista l’iscrizione di un’ipoteca di secondo grado.

Il mutuo di surroga è totalmente gratuito, mentre per il mutuo di liquidità sono previste le spese per l’onorario notarile, le spese di istruttoria e le imposte. Rimangono gratuite le spese di  perizia.