Bussola Mutui - IV Trimestre 2014

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Il perdurante calo del prezzi al mq degli immobili residenziali (-4,65% sul 2014 e -14,0% sul periodo 2010-2014) ancora non innesta l'attesa ripartenza del mercato immobiliare

Progressivo consolidamento della ripresa del mercato dei mutui (domanda +31% a dicembre, +15% sull’intero 2014) con spread attesi in continuo calo sul 2015 grazie anche al nuovo Quantitative Easing annunciato dalla BCE. Nel frattempo gli spread di offerta sotto il 2% nel quarto trimestre 2014 imprimono ulteriore accelerazione alla domanda di mutui di surroga che arriva al 36% del totale richieste nel trimestre.

“L’anno appena concluso ha registrato chiaramente i primi segnali positivi di ripresa mercato: domanda in crescita del 15%, spread di offerta in discesa media del 25% e nuove erogazioni in aumento del 10% sui primi 9 mesi del 2014. Se accostiamo a queste rilevazioni l’impatto atteso del nuovo Quantitative Easing BCE sul sistema bancario italiano – nuova iniezione di liquidità e nuovo stimolo agli impieghi in ambito credito casa con spread in ulteriore calo – appare ragionevole attendersi un anno 2015 di continuo sviluppo per il mercato, probabilmente non inferiore al 15‐20% rispetto al 2014 ‐ commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it. La velocità con cui tale crescita si realizzerà dipenderà ad ogni modo dalla rapidità con cui le famiglie consumatrici decideranno di riapprocciare il progetto acquisto casa, rinviato nel corso degli ultimi anni. La spinta delle erogazioni di surroga dovrà quindi essere accompagnata da una ripresa del mercato immobiliare, imprescindibile affinchè il settore possa riavviarsi su un sentiero di crescita solida e sostenibile sui prossimi anni”.

“Nonostante la lieve ripresa delle compravendite residenziali (+2,2% nei primi 9 mesi del 2014), il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario continua a diminuire, caratterizzando un 2014 che si chiude con ‐4,65% rispetto all’anno 2013. La scarsa fiducia dei privati e delle famiglie sulle proprie prospettive reddituali future spinge dunque a procrastinare di nuovo il progetto casa e con esso l’avvio di un ciclo di solida ripresa del mercato immobiliare residenziale ‐ commenta Stefano Magnolfi, Direttore Real Estate Services di CRIF. La decrescita dei valori immobiliari che stiamo osservando, che sarà destinata a perdurare anche nel 2015, si riflette inoltre nelle procedure di esecuzione forzata degli immobili a garanzia dei crediti problematici, il cui valore stimato in sede d’asta è già fortemente scontato rispetto al valore originario del cespite, con evidenti riflessi sulle politiche di accantonamento e la necessità sempre più pressante da parte delle banche di monitorare con la massima attenzione il valore delle garanzie immobiliari”.

 

Domanda di Mutuo

A livello aggregato, la domanda di mutui (in termini di numero di istruttorie formali presentate agli istituti di credito) registrata durante il 2014 segna un +15% rispetto all’anno 2013. In particolare, il mese di dicembre 2014 fa segnare un nuovo incremento nel numero delle richieste di mutui pari +30,6% rispetto allo stesso mese 2013. Si intensifica pertanto la dinamica positiva in atto da fine della prima metà 2013.

Al contempo, in questo scenario migliorato si registra però un forte calo dell’importo medio richiesto del mutuo che sull’anno 2014 scende a 124.346 euro contro i 127.328 euro del 2013. Complessivamente l’importo medio dei mutui richiesti nel 2014 è calato del ‐9,7% rispetto ai valori del 2008.

 

Offerta Mutui

I dati di Banca d’Italia mostrano nei primi 9 mesi 2014 un aumento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al +9,8% rispetto ai primi 9 mesi 2013. La dinamica positiva registrata è favorita dai miglioramenti sullo scenario finanziario che sta traducendosi progressivamente in una diminuzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui.

A gennaio 2015, infatti, i migliori spread offerti sui mutui a tasso variabile si posizionano attorno all’1,95% e i migliori spread per mutui a tasso fisso attorno al 2,23% (spread calcolati per un mutuo di 140.000 euro a 20 anni con immobile a garanzia di 220.000 euro). Tali spread sono da paragonare con i relativi migliori spread del gennaio 2013, pari al 2,60% per i mutui a tasso variabile e 2,50% per i mutui a tasso fisso. Questa dinamica di riduzione spread è alla base del progressivo e forte aumento delle surroghe e sostituzioni registrato nel corso dell’anno appena concluso.

 

Immobili a garanzia

Pur a fronte di condizioni che avrebbero potuto produrre uno stimolo al mercato, nel 2014 il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario continua a diminuire segnando un ‐4,65% complessivo rispetto all’anno 2013. Analizzando il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia sull’arco temporale 2010/2014 emerge una contrazione media dei prezzi degli immobili pari a ‐14,0%. Tale riduzione dei prezzi medi non risulta però sufficiente ai fini di una solida ripresa del mercato immobiliare.

I dati Agenzia delle Entrate mostrano infatti un numero di compravendite residenziali sul terzo trimestre 2014 in aumento del +4,1% rispetto al terzo trimestre 2013. Complessivamente sui primi 9 mesi 2014 il numero delle compravendite cresce del 2,2%, passando dalle 294.321 dei primi 9 mesi 2013 alle 300.859 dei primi 9 mesi 2014, a conferma del fatto che le famiglie italiane stanno tornando lentamente a guardare con interesse efiducia al mercato immobiliare.

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