Mutui e Credit Crunch: informazioni e guida completa

Il mercato dei mutui è ciclico, legato cioè all’espansione dell’economia. Ed è legato alla crescita della domanda interna. Perché quando la domanda interna (famiglie e imprese di uno Stato) aumenta il proprio potere di acquisto, cresce anche il numero di compravendite immobiliari e, con esse, cresce anche il numero di mutui stipulati in Italia. 

Come si evince facilmente dal grafico dal 2010 al 2013 il totale delle erogazioni di mutui in Italia si è più che dimezzato passando da oltre 40 miliardi di euro l’anno a meno di 20 miliardi. Nel 2014 c’è stata una prima, timida, ripartenza. Mentre nel 2015 le erogazioni sono tornate in area 50 miliardi, vicino ai picchi del 2006. Questo dato riflette la grande contrazione economica accusata dall’Italia a partire dal 2008 (da quando il Pil del Paese è diminuito di 10 punti) e l’attuale tentativo di stabilizzazione. Il dato del 2015 – seguito da un ulteriore aumento della domanda nella prima metà del 2016 – non deve però ingannare. Le erogazioni non sono relative solo all’acquisto di nuovi immobili ma inglobano anche le numerose surroghe effettuate da molti mutuatari che avevano stipulato mutui negli anni della crisi, quando i tassi e gli spread praticati dalle banche erano molto più alti. Come abbiamo visto nella sezione dedicata alle surroghe queste sono miglioramenti di contratti esistenti e quindi non sono necessariamente indicative di un mercato immobiliare in fermento. A partire dal 2014, ma soprattutto nel 2015-2016, le banche sono comunque tornate ad erogare mutui (siano essi legati all’acquisto di immobili che al miglioramento di vecchi contratti attraverso la formula della surroga). Ciò vuol dire che è aumentata la predisposizione delle banche a voler prestare soldi all’economia reale. Senza dubbio una buona notizia, sia per i tanti italiani che cercano casa sia per la ripartenza economica nel suo complesso che, in particolare in Italia, trae molta linfa propria dalla ripresa del mercato immobiliare.

Ci sono però due differenze rispetto al 2006-2007 (il precedente picco delle erogazioni):

• nel 2006-2007 le nuove erogazioni erano superiori al controvalore dei mutui che andava in scadenza, per cui lo stock complessivo di mutui cresceva al ritmo del 10-12% annuo. Nel 2015 invece pur in presenza di un boom di erogazioni lo stock è rimasto invariato perché nello stesso anno sono andati in scadenza mutui di pari valore;
• nel 2006-2007 gli spread offerti dalle banche erano anche inferiori all’1% e poco differenziati in relazione al loan to value, cioè all’ammontare del prestito in relazione al valore dell’immobile. Nel 2015-2016 le banche propongono mutui con fasce di prezzo differenziate: gli spread sono più bassi per chi chiede mutui relativamente bassi rispetto al valore dell’immobile (le offerte più convenienti si attestano su mutui con loan to value non superiori al 50%). In sostanza chi stipula un mutuo all’80% paga uno spread maggiore di chi ne stipula uno al 60%. Questo perché agli occhi della banca è considerato un cliente potenzialmente più rischioso. Passata la crisi quindi, le banche sono tornate ad erogare ma differenziano in modo più chiaro e preciso la clientela.