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La crisi del credito: cause ed effetti sul mercato dei mutui, il comportamento delle banche durante la stretta del credito

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Credit Crunch Mutui: la stretta del credito in ambito mutui

Gli anni 2011 - 2013 sono stati definiti dai media e dagli esperti di settore come gli anni del credit crunch con riferimento ai mutui per famiglie e privati. Ma che cosa vuol dire "credit crunch" e che forma prende il credit crunch per il richiedente di mutuo comune? Il credit crunch o stretta del credito indica un calo significativo dell'offerta di credito o inasprimento improvviso delle condizioni dell'offerta da parte del sistema bancario volto a limitare e contenere al massimo le erogazioni di nuovi finanziamenti.

Normalmente un credit crunch si verifica in situazioni di scarsissima liquidità del sistema bancario e comporta il mancato accesso al credito da parte di imprese e famiglie con immediati e chiari impatti a livello economico di tipo recessivo. Quando si pensa al "credit crunch" in ambito mutui per privati, normalmente vengono subito in mente gli aumenti degli spread delle banche applicati ai propri mutui, aumenti che rendono il finanziamento eccessivamente oneroso e quindi dissuadono i potenziali mutuatari dal procedere con nuove richieste di finanziamento. Quanto si è verificato da giugno 2011 a inizio 2014 è esattamente questo: gli spread (i ricarichi applicati dalle banche sulle proprie erogazioni di mutui a clientela privata) relativamente alle migliori offerte di mutuo sono passati da valori medi intorno all'1,20% per i tassi variabili e 1% per i tassi fissi, ai valori odierni (gennaio 2014) di 2,60% per i tassi variabili e 2,40% per i tassi fissi, in pratica sono aumentati del 200% (spread calcolati per un mutuo di importo 140.000 euro di durata 20 anni). Senza considerare che sono molte le banche ad offrire oggi mutui con spread superiori al 4,5%, dando un chiaro messaggio alla propria potenziale clientela: se potete, evitate di chiedere il mutuo, ci saranno tempi migliori. Per verificare in dettaglio come si sono evolute mese dopo mese le migliori offerte di mutuo, consulta il nostro osservatorio migliori mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso.

Cosa aspettarsi dagli Istituti eroganti in tempi di credit crunch

In realtà le banche normalmente utilizzano più di uno strumento per cercare di limitare le proprie erogazioni di nuovi mutui, agendo su leve differenti da quella del prezzo, in modi che non sono sempre così palesi e immediatamente verificabili:

  • Taglio alla propria offerta prodotto: diverse banche per evitare di raccogliere domande in un momento di necessità di contenimento delle proprie erogazioni, sospendono temporaneamente l'offerta di alcuni prodotti restringendo in questo modo il numero di potenziali mutuatari interessati alla propria offerta. Esempi sono la sospensione di prodotti con finalità diverse dall'acquisto (per es. surroga o ristrutturazione) o con certe tipologie di tasso (per es. tasso variabile con cap o tasso variabile BCE)
  • Cambio delle caratteristiche dei mutui offerti: molte banche eliminano per i propri mutui offerti le durate più estese (specie quelle oltre i 25 anni e quasi tutte le banche le durate oltre i 30 anni), aumentano gli importi minimi (portandoli dai 50.000 euro ai 70-80.000 euro), limitano gli importi massimi in termini di disponibilità a finanziare una percentuale elevata del valore dell'immobile (portando questo limite dall'80% al 70 o 75%); contemporamente scompaiono quasi del tutto i mutui che finanziano oltre l'80% e sino al 100% del valore dell'immobile
  • Inasprimento dei criteri di credito: diversi istituti richiedono maggiori garanzie e solidità reddituale al mutuatario; se solitamente la rata del mutuo non deve superare il 35-40% del reddito mensile netto del richiedente, questa percentuale da molte banche viene ridotta al 25-30% a beneficio di una maggiore sicurezza di rimborso del proprio finanziamento; per i giovani under 30 con un impiego stabile ma con una storia lavorativa limitata temporalmente, viene sempre più spesso richiesta la garanzia di parenti o genitori fidejussori
  • Allungamento dei tempi di delibera: i responsabili del credito di diverse banche in un momento di massima attenzione alla qualità del credito, esaminano con molta attenzione ogni richiesta, richiedendo numerosi documenti e approfondimenti e ritardando in questo modo le risposte di delibera finale; per molte banche i tempi di delibera si sono allungati dalle 2 settimane medie - a valle della consegna dell'ultimo documento di istruttoria - a 4 o 6 settimane; questo può comportare dei problemi nel caso in cui il mutuatario abbia pattuito in compromesso una data limite per l'acquisto dell'immobile e quindi rischi di perdere la propria caparra in caso di mancato rispetto delle tempistiche
  • Slittamenti delle stipule di mutuo da un mese al seguente: alcune banche adducendo motivazioni di sovraccarico delle proprie strutture per la gestione delle stipule in un determinato mese, si dichiarano disponibili a erogare il mutuo non nel mese corrente ma in quello seguente; questo comporta in molti casi l'applicazione di un tasso di interesse di stipula diverso, che può essere anche superiore a quello del mese precedente; in alcuni casi di mutuo di surroga o sostituzione questo può anche portare all'abbandono della richiesta di mutuo da parte del potenziale mutuatario.

Sino a che la situazione sui mercati finanziari non permetterà alle banche di raccogliere liquidità a prezzi più contenuti e sino a quando le prospettive di ripresa economica non saranno maggiormente chiare, è ragionevole pensare che molti istituti di credito continueranno ad adottare tutte le cautele sopra descritte per controllare e limitare per il possibile le proprie nuove erogazioni di mutuo.

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