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Mutuo a tasso variabile: guida per calcolare le rate future ed evitare sorprese

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Mutuo a tasso variabile: guida per calcolare le rate future ed evitare sorprese

Mutuo a tasso variabile: guida per calcolare le rate future ed evitare sorprese

Il tasso variabile: come evitare sorprese, convenienza rispetto al tasso fisso e come prevedere l'andamento della rata futura

Scheda Pratica di
Ultimo aggiornamento:

Il Mutuo a tasso variabile: caratteristiche e come evitare sorprese

Il mutuo a tasso variabile è attualmente la tipologia più diffusa in Italia ed è caratterizzato da un tasso di interesse che varia in funzione di un parametro di riferimento (Euribor o BCE): in sostanza, l'importo della rata da rimborsare varia mensilmente in base all'andamento che si verifica sui mercati finanziari.

Il parametro di riferimento (Euribor o BCE), cui si indicizzano i mutui a tasso variabile, è mediamente più basso dell'indice IRS (parametro utilizzato per i mutui a tasso fisso) di circa 200/250 punti base. A parità di spread, quindi la rata di un mutuo a tasso variabile, al momento della sottoscrizione del mutuo, risulta più bassa di circa il 20% rispetto alla corrispondente rata a tasso fisso.

La volatilità dei mercati non consente al mutuatario, tuttavia, di conoscere con precisione sin dalla stipula l'importo totale da restituire alla banca: in caso di aumento o diminuzione dell'inflazione, ad esempio, la variazione dell'Euribor (misura del costo del denaro) potrebbe modificare in modo sostanziale l'importo della rata e conseguentemente il costo effettivo del finanziamento. Chi sottoscrive un mutuo tasso variabile, quindi, deve essere pienamente consapevole del rischio che si assume: non vi è copertura dal cosiddetto "rischio di tasso", che può tuttavia essere mitigato grazie ad opzioni aggiuntive, prevedendo ad esempio un tetto massimo o CAP.

Prevedere l'aumento futuro della rata del mutuo a tasso variabile è indispensabile per comprendere se la capacità di rimborso del debitore potrà essere compromessa dall'aumento dei tassi di interesse e per scegliere la tipologia di tasso più conveniente e sostenibile per il richiedente.

Mutuo a Tasso fisso o a tasso variabile? Dipende dalla rata futura attesa...

Nel momento della scelta del mutuo per acquistare la propria abitazione, la domanda è sempre la stessa: meglio un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso variabile? La risposta è: dipende. Dipende da diversi fattori, fra cui:

  • l'aspettativa di incremento dei propri redditi sulla durata del piano di rimborso del mutuo: se non si prevedono aumenti negli anni, sicuramente il mutuo ideale è quello a tasso fisso, con una rata di importo fisso che incide sempre in ugual modo sul budget di spesa mensile;
  • la predisposizione al rischio del richiedente del mutuo: l'andamento futuro degli indici di riferimento Euribor - utilizzati mensilmente per calcolare il tasso e quindi l'importo della rata del mutuo a tasso variabile - può portare a rapidi e ampi mutamenti della rata del mutuo, e molti mutuatari preferiscono, comprensibilmente, non correre questo tipo di rischio;
  • l'andamento futuro della rata del mutuo a tasso variabile: quale potrebbe essere l'importo massimo della rata del mutuo a tasso variabile e quando potrebbe essere raggiunto il livello massimo sono ulteriori elementi che i mutuatari più avveduti valutano nel momento della scelta tasso del mutuo, per capire se la rata massima possa essere sostenibile e per comprendere se la spesa per interessi totali sarà più o meno alta della spesa per interessi totali da sostenere con un omologo mutuo a tasso fisso.

Mentre può essere abbastanza semplice fornire una risposta alle prime due considerazioni sopra, non si può dire altrettanto per la terza: bisogna conoscere in maniera approfondita la matematica finanziaria del mutuo e si devono costruire delle ipotesi complesse di andamento degli indici variabili Euribor per i 20 o 30 anni di durata del mutuo.

Per chi è interessato a valutare a fondo le possibili implicazioni che una scelta di mutuo a tasso variabile porta con sè, MutuiSupermarket.it ha sviluppato un rivoluzionario metodo proprietario che, per ogni simulazione di mutuo a tasso variabile effettuata sul suo portale, permette tramite un semplice clic all'interno della scheda prodotto di:

Simulazione andamento rata mutuo a tasso variabile

  • simulare come l'importo in euro della rata del mutuo a tasso variabile potrebbe evolversi nel corso del periodo di rimborso (osservando tramite un grafico interattivo l'andamento atteso della rata del mutuo a tasso variabile rispetto alla rata fissa di un omologo mutuo a tasso fisso di stesso importo e durata);
  • ottenere indicazioni di massima sul momento temporale in cui l'importo della rata del mutuo a tasso variabile potrebbe raggiungere il proprio valore massimo e valore minimo;
  • confrontare la spesa totale per interessi del mutuo a tasso variabile con quella di un omologo mutuo a tasso fisso che presenta lo stesso importo e durata e verificare la convenienza in termini di costi totali.

Se ti appresti a sottoscrivere un mutuo a tasso variabile e vuoi calcolare l'importo della rata sui prossimi 5 anni in diverse ipotesi di aumento del tasso Euribor utilizza il nostro calcolatore Calcola la rata del mutuo a tasso variabile a 1, 3 e 5 anni. Se invece hai già sottoscritto un mutuo a tasso variabile (a partire dal 1999) e vuoi simulare l'importo della rata sino alla sua estinzione, utilizza il nostro calcolatore Simula le rate del mutuo a tasso variabile dalla stipula all'estinzione. Per ogni ulteriore necessità di approfondimento o chiarimento sul tema mutuo a tasso variabile e importo futuro della rata, il nostro call center e i suoi consulenti mutuo sono a tua disposizione ogni giorno al numero verde 800.901.900.

L'analisi tecnica per il calcolo della rata futura del mutuo a tasso variabile

Le simulazioni proprietarie MutuiSupermarket in tema mutui a tasso variabile, seppur corrette dal punto di vista matematico-finanziario, sono fornite ai nostri utenti a scopo illustrativo e non intendono in nessun modo orientare o guidare le scelte dei singoli mutuatari. Si parla sempre e solo di simulazioni di tipo esemplificativo in quanto le variazioni future dei tassi Euribor dipendono da eventi esogeni e imprevedibili. Il metodo di calcolo finanziario utilizzato tengono in considerazione:

  • per i prossimi 5 anni, le quotazioni dei contratti futures Euribor 3 mesi scambiati al mercato Liffe di Londra, da cui è possibile ricavare le aspettative implicite di mercato sull'andamento previsto dell'Euribor 3 mesi;
  • per gli anni seguenti, l'andamento dell'indice Euribor 3 mesi registrato nel periodo 2001 - 2011, ipotizzando un andamento futuro dell'indice di tipo ciclico e coerente con quanto verificatosi in passato (oscillazione Euribor 3 mesi nella forchetta 1% - 5% e durata di un ciclo completo pari a 8 anni).

L'analisi tecnica, che si fonda sull'osservazione dei grafici degli andamenti passati, permette di verificare come storicamente gli indici di riferimento abbiano sempre seguito un percorso a "montagna russa" (o a sinusoide) ma sicuramente non ci permette di prevedere in maniera esatta l'andamento futuro degli indici di riferimento.

A testimonianza di ciò, possiamo esaminare l'andamento dell'indice di riferimento Euribor 3 mesi nel periodo 1999 - 2014 e constatare come gli anni 2009 - 2014 abbiano registrato una volatilità dell'indice incoerente con le dinamiche passate, conseguenza della grave crisi finanziaria europea e delle conseguenti decisioni di politica monetaria da parte della BCE.

Dal gennaio 1999 al gennaio 2009 gli Euribor 3 mesi hanno sempre oscillato (ampiezza della sinusoide) fra un minimo di poco superiore al 2% e un massimo di poco superiore al 5% (con un picco dell'Euribor 3 mesi al 5,3% nell'ottobre del 2008 a causa degli eventi seguenti il fallimento della banca d'affari Lehman Brothers), descrivendo un ciclo completo ogni 5 anni (frequenza della sinusoide, primo ciclo 1999 - 2004, secondo ciclo 2004 - 2009). Estrapolando l'andamento storico 1999 - 2009 e applicandolo all'andamento potenziale futuro si sarebbe potuto prevedere una nuova sinusoide 2009 - 2014 che sarebbe potuta partire da un punto di minimo del 2% per raggiungere poi un massimo del 5% nel 2011-2012 e ritornare infine al punto di minimo a fine 2014. Ma il cosiddetto "floor" del 2% è stato infranto per la prima volta al ribasso nella prima metà del 2009, con un nuovo minimo dell'Euribor 3 mesi nel 2010 pari allo 0,64%. In altre parole, a valle della crisi subprime importata dagli Stati Uniti, i tassi di riferimento Euribor hanno iniziato a navigare in acque per così dire "inesplorate", con dinamiche sicuramente meno prevedibili che in passato. Dopo una falsa partenza al rialzo dell'Euribor nel 2011 - che portava l'Euribor 3 mesi sopra l'1,60% - l'Euribor 3 mesi ha di nuovo rotto al ribasso i precedenti "floor" del 2010, raggiungendo nel 2013 valori stabili attorno al 0,20%, minimo di tutti i tempi.

Guardiamo questo andamento dal punto di vista tecnico: nel 2009 ci si attendeva l'inizio di una nuova sinusoide "classica" che prendeva le mosse da un punto di minimo consistentemente più basso rispetto alle precedenti sinusoidi (0,64% contro un 2-3%) che avrebbe portato il tasso Euribor 3 mesi in un periodo di 20-30 mesi sino al 3,5-4%. La politica monetaria espansiva della BCE - con l'obiettivo di contenere l'inflazione a valori non troppo distanti dal 2% - sopportava questo tipo di andamento, innalzando il tasso BCE prima all'1,25% ad aprile 2011 e 3 mesi dopo a luglio 2011 all'1,50%, dando quindi slancio al rialzo agli indici di riferimento Euribor 3 mesi. Ma la situazione economica e finanziaria a livello europeo sempre più difficile e tesa, riflessa dall'indice spread BTp - Bund che raggiungeva il massimo storico del 5,5% nel novembre 2011 - non permetteva la prosecuzione del rimbalzo atteso dagli analisti, convincendo la BCE a cambiare rapidamente direzione alla sua politica monetaria, abbassando con due interventi consecutivi a novembre e dicembre 2011 il tasso BCE, per farlo ritornare dall'1,50% all'1%. Questo aveva chiari e immediati effetti sull'indice Euribor 3 mesi che invertiva rotta e iniziava una nuova fase di descrescita verso i nuovi minimi 2013 dello 0,20%. Gli anni 2009 - 2013 hanno quindi rotto per la prima volta in 10 anni uno "schema classico" di andamento Euribor, e questo è quanto mai coerente con l'unicità e gravità della situazione - sia a livello economia reale che mercati finanziari - che molti degli stati europei hanno dovuto affrontare in quegli anni. La conclusione è sempre la stessa: le simulazioni MutuiSupermarket relative all'andamento futuro della rata del mutuo a tasso variabile, sono corrette dal punto di vista matematico-finanziario, ma non potranno mai essere affidabili o attendibili. Il nostro invito è quelle di prenderle come ulteriori elementi di riflessione nel momento della decisione finale riguardante la scelta del tasso, che sarà sempre autonoma, consapevole e indipendente.

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