Tasse e imposte da pagare sull’acquisto casa

Una panoramica completa sui tributi che gravano sull’acquisto di un immobile

L’acquisto della prima casa è agevolato!

Gli italiani da sempre tengono molto alla prima casa, infatti circa l'80% delle famiglie ne possiede una.

Per questo il legislatore ha storicamente introdotto e mantenuto speciali agevolazioni e tutele per questo bene.

Per quanto riguarda l'acquisto della prima casa, le agevolazioni consistono principalmente in specifiche riduzioni di imposta sull'acquisto degli immobili, in particolare:
  • In caso di acquisto da privato: si è soggetti all'imposta di registro agevolata del 2% del valore catastale dell'immobile, invece che del 9% previsto per la seconda casa
  • In caso di acquisto da costruttore: si è soggetti all'IVA agevolata del 4% del prezzo di acquisto dell'immobile, invece che del 10% previsto per la seconda casa

Le spese di manutenzione, ristrutturazione e riqualificazione della casa godono inoltre di forti sgravi fiscali: sono infatti detraibili dell’IRPEF fino al 65% delle spese di riqualificazione energetica e fino al 50% delle spese di ristrutturazione e manutenzione.

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Capiamo le imposte per l'acquisto della prima e della seconda casa

- di | 11 dicembre 2018

# 1 - Quali imposte si pagano quando si compra casa

L'acquisto della casa è soggetto al pagamento di quattro diverse tipologie di imposta (tecnicamente le “tasse” sono cosa diversa, sebbene dalla prospettiva di chi paga tale differenza risulti impalpabile):
  • IVA: si paga solo nel caso di acquisto da un'impresa di costruzioni o principalmente dedita alla compravendita di immobili, ed il suo importo è sempre determinato sulla base del valore dichiarato nell'atto di compravendita (non sul valore catastale)
  • IMPOSTA DI REGISTRO: dovuta al momento della registrazione dell'atto di compravendita presso l'Agenzia delle Entrate
  • IMPOSTA IPOTECARIA: è il tributo dovuto per le operazioni di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei Pubblici Registri Immobiliari
  • IMPOSTA CATASTALE: è l'importo da versare al Catasto Immobili dell'Agenzia delle Entrate per la registrazione del trasferimento immobiliare

Le Imposte di registro, ipotecaria e catastale:
  • sono versate dal notaio presso cui è stato sottoscritto l'atto di compravendita nel momento in cui procede alla registrazione dell'atto presso i relativi registri e uffici;
  • per la loro determinazione, nel caso di acquisto di un immobile ad uso abitativo, l'acquirente può scegliere di utilizzare come base imponibile il valore catastale dell’immobile invece del prezzo dichiarato nell’atto di compravendita.
L’applicazione e importo delle diverse imposte variano principalmente in funzione di tre elementi:
  • tipologia di soggetto venditore: per es. soggetto privato o impresa di costruzioni;
  • destinazione dell'immobile acquistato: per es. utilizzo come prima casa o seconda;
  • tipo di immobile acquistato: per es. abitazione di lusso o altro tipo.
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# 2 - Come variano le imposte e tasse da pagare al momento dell’atto di compravendita nei diversi casi di acquisto casa

Casa acquistata:
ACQUISTO PRIMA CASA
ACQUISTO SECONDA CASA
Da PRIVATO
- imposta di registro del 2%
- imposta ipotecaria fissa di 50 €
- imposta catastale fissa di 50 €
- imposta di registro del 9%
- imposta ipotecaria di 50 €
- imposta catastale di 50 €
Da IMPRESA costruttrice
ENTRO 4 anni dal completamento lavori
- IVA del 4% (22% se l'immobile è di lusso)
- imposta di registro fisso di 200 €
- imposta ipotecaria fissa di 200 €
- imposta catastale fissa di 200 €
- IVA del 10% (22% se l'immobile è di lusso)
- imposta di registro fisso di 200 €
- imposta ipotecaria fissa di 200 €
- imposta catastale fissa di 200 €
Da IMPRESA costruttrice
DOPO 4 anni dal completamento lavori
- IVA esente
- imposta di registro del 2%
- imposta ipotecaria fissa di 200 €
- imposta catastale fissa di 200 €
- IVA esente
- imposta di registro fisso del 9%
- imposta ipotecaria fissa di 200 €
- imposta catastale fissa di 200 €
Casa acquistata:
ACQUISTO PRIMA CASA
Da PRIVATO
- imposta di registro del 2%
- imposta ipotecaria fissa di 50 €
- imposta catastale fissa di 50 €
Da IMPRESA costruttrice
ENTRO 4 anni dal completamento lavori
- IVA del 4% (22% se l'immobile è di lusso)
- imposta di registro fisso di 200 €
- imposta ipotecaria fissa di 200 €
- imposta catastale fissa di 200 €
Da IMPRESA costruttrice
DOPO 4 anni dal completamento lavori
- IVA esente
- imposta di registro del 2%
- imposta ipotecaria fissa di 200 €
- imposta catastale fissa di 200 €
Casa acquistata:
ACQUISTO SECONDA CASA
Da PRIVATO
- imposta di registro del 9%
- imposta ipotecaria di 50 €
- imposta catastale di 50 €
Da IMPRESA costruttrice
ENTRO 4 anni dal completamento lavori
- IVA del 10% (22% se l'immobile è di lusso)
- imposta di registro fisso di 200 €
- imposta ipotecaria fissa di 200 €
- imposta catastale fissa di 200 €
Da IMPRESA costruttrice
DOPO 4 anni dal completamento lavori
- IVA esente
- imposta di registro fisso del 9%
- imposta ipotecaria fissa di 200 €
- imposta catastale fissa di 200 €
Nota bene: per godere delle aliquote agevolate per acquisto prima casa e compravendita fra privati, devono essere rispettati i seguenti requisiti:
  • l'abitazione non deve avere caratteristiche di lusso: sono considerate di lusso e non usufruiscono delle agevolazioni gli immobili di categoria catastale A/1 - abitazioni di tipo signorile, A/8 - abitazioni in ville e A/9 - castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico;
  • nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare di:
    • non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto;
    • non essere titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa o, in alternativa, di impegnarsi a venderla entro 12 mesi dalla data del nuovo atto di acquisto;
    • impegnarsi a stabilire la residenza entro diciotto mesi nell'immobile oggetto dell'acquisto qualora già non vi risieda.
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