Consulenza gratuita

800 901 900

Se vuoi chiamiamo noi

Mutuo ipotecario: informazioni e guida completa al finanziamento

Trova il tuo mutuo

€ 

Guide Mutui
Guide Mutui
Mutuo ipotecario: informazioni e guida completa al finanziamento

Mutuo ipotecario: informazioni e guida completa al finanziamento

Il mutuo casa: caratteristiche generali, modalità e piani di di rimborso, tipi di tasso e parole chiave

Scheda Pratica di
Ultimo aggiornamento:

Il mutuo ipotecario: caratteristiche generali

Il mutuo ipotecario (disciplinato dall'art. 1813 del Codice Civile) è un contratto di finanziamento con il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro, che quest'ultima si obbliga a restituire successivamente, in un arco temporale più o meno lungo, attraverso la corresponsione di una somma di denaro aumentata di una quota interessi, commisurata all'estensione dell'intervallo temporale entro il quale avviene il rimborso. Il mutuatario ipotecario rientra tra le forme di prestito cosiddette “garantite” in quanto, il mutuatario, oltre a impegnarsi a restituire l'intero capitale finanziato e gli interessi maturati, concede alla banca una garanzia reale: l'ipoteca sull'immobile.

L'ipoteca è una forma di garanzia che conferisce alla banca il diritto di disporre dell'immobile in caso di mancato rimborso del mutuo da parte del mutuatario. In caso di inadempimento contrattuale da parte del mutuatario, la banca acquisisce il diritto di espropriazione e vendita dell'immobile ipotecato. Inoltre la banca ha la precedenza rispetto agli altri creditori per rivalersi sul prezzo di vendita dell'immobile. La validità dell'ipoteca deriva dall'iscrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, consultabile nel comune dove l'immobile è locato; ha una durata legale di 20 anni ed è prevista la possibilità tanto di rinnovo, in caso di mancata estinzione, quanto di cancellazione, nel caso opposto di estinzione anticipata.

Una delle finalità principali per cui il mutuo viene concesso è legata all'esigenza di liquidità per finanziare l'acquisto di un immobile. Le compravendite assistite da mutuo avvengono di fronte al notaio con la presenza di acquirente, venditore dell'immobile e funzionario della banca che eroga il mutuo. Il notaio è chiamato a pubblicare due atti, uno relativo al rogito di trasferimento della proprietà dell'immobile, l'altro collegato all'atto di mutuo tra la banca e l'acquirente, con in allegato il piano di rimborso del finanziamento.

Le modalità di rimborso di un mutuo

Il rimborso del mutuo avviene sulla base di un piano di ammortamento accettato dal mutuatario in sede di atto di mutuo in cui sono definiti gli importi delle rate del mutuo. Ogni rata è normalmente composta di una quota di capitale (capitale che viene restituito alla banca) e di una quota interessi (interessi di remunerazione del capitale prestato dalla banca).

Vi sono diversi tipi di piano di ammortamento; il più comune è il cosiddetto piano di ammortamento alla francese, che prevede rate successive composte da quote capitali crescenti e quote interessi decrescenti. L'effetto sulla rata dei tassi di interesse è quindi maggiore nel primo periodo del piano di ammortamento e successivamente tende diminuire, influendo sempre meno sulla composizione della rata.

La scadenza della rata è tipicamente mensile, anche se diverse banche offrono rate con scadenze trimestrali o semestrali. Il pagamento della rata del mutuo normalmente coincide con la fine del mese. Nel periodo intercorrente fra la data di stipula dell'atto di mutuo e il giorno in cui avviene effettivamente il rimborso della prima rata (con l'avvio del piano di ammortamento vero e proprio) la banca matura interessi sul capitale erogato. Questo periodo, detto di pre-ammortamento tecnico, fa sì che il mutuatario debba pagare una singola rata iniziale di solo interessi che va ad aggiungersi alla prima rata del piano di ammortamento riportato in allegato all'atto di mutuo. Per ridurre al minimo l'importo di questa prima "ratina" di solo interessi è consigliabile stipulare l'atto di mutuo a ridosso del giorno di addebito della prima rata del piano di ammortamento.

Mutui e tipologie di tasso

L'importo della rata del mutuo è determinato dalla somma erogata, dalla durata del mutuo e dal tasso di interesse pagato alla banca. Quest'ultimo viene espresso in termini percentuali su base annua (per es. mutuo con 3,5% di interessi annuali). I tassi di interesse oggi più utilizzati sono il tasso fisso e il tasso variabile. Solo negli ultimi anni, a fronte della crescita del mercato immobiliare e della crescente attenzione rivolta dagli istituti di credito alla clientela, si è assistito ad un forte proliferare di tipologie di tasso e piani di rimborso.

Vediamo assieme nel dettaglio le caratteristiche principali delle tipologie di tasso più comuni:

  • Tasso fisso: quando si stipula un mutuo a tasso fisso la rata rimane fissa per tutto il periodo di rimborso del finanziamento. Il tasso fisso che determina il piano d'ammortamento è costruito come somma tra l'IRS (indice di riferimento per tassi fissi) e lo spread (il margine di guadagno della banca) oppure viene comunicato dagli istituti di credito come tasso fisso "finito" (calcolato già come somma di IRS e spread).
  • Tasso variabile: se si stipula un mutuo a tasso variabile l'importo della rata potrà variare da rata a rata (quindi mensilmente, trimestralmente o semestralmente). Il tasso variabile viene espresso come somma tra l'Euribor (indice di riferimento per tassi variabili) e lo spread (il margine di guadagno della banca). La variazione è dovuta alla variazione dell'indice Euribor utilizzato per la costruzione del tasso variabile.
  • Tasso misto: questo tasso prevede la possibilità di modificare durante il corso dell'ammortamento la tipologia di tasso applicato, da fisso a variabile e viceversa, ed in genere a scadenze predefinite, per esempio ogni 2, 3 o 5 anni.
  • Tasso variabile con cap: il  tasso variabile con cap (dove cap sta per "tetto massimo"), permette di beneficiare di un tasso variabile - normalmente più basso rispetto al fisso - ma con la garanzia di un tetto massimo oltre il quale il tasso variabile non potrà mai salire a prescindere dalla condizioni del mercato dei tassi Euribor. Per la costruzione del tasso variabile con tetto massimo le banche sono solite utilizzare uno spread più alto rispetto allo spread applicato ai classici mutui a tasso variabile.
  • Tasso variabile a rata costante e durata variabile: il tasso variabile a rata costante combina le caratteristiche del tasso variabile con quelle del tasso fisso. La rata mensile da restituire è costante per tutta la durata del mutuo mentre a variare è la durata del mutuo che si allunga se i tassi d'interesse crescono e si accorcia quando accade il contrario. L'allungamento della durata oltre quella originaria è normalmente definito in un termine massimo in contratto.
  • Tasso variabile offset: il tasso variabile offset consente di legare il proprio mutuo alla giacenza media del proprio conto corrente attivo presso la stessa banca. Ogni mese la quota di interessi della rata è calcolata non sul capitale residuo ma sulla differenza tra capitale residuo e giacenza media del conto corrente. Si ottiene così una riduzione della quota di interessi da rimborsare ogni mese e quindi della rata mensile; anche in questo caso, le banche sono solite utilizzare uno spread più alto rispetto allo spread applicato ai classici mutui a tasso variabile.

I termini chiave: Spread, EurIRS, Euribor

Il tasso di interesse applicato ad un mutuo, altresì definito tasso finito, è calcolato come somma tra un indice di riferimento e uno spread, o percentuale di guadagno della banca. Esemplificando, nel caso di un mutuo a tasso variabile, il tasso finito è dato dalla somma tra Euribor (o tasso BCE) più spread, mentre per un mutuo a tasso fisso la somma avviene tra EurIRS e spread. Se vuoi saperne di più sui tassi di riferimento Euribor, BCE, IRS, clicca qui.

Trova il tuo mutuo
Mutuo richiesto
  €
Durata
anni
Valore immobile
  €
Cerca mutuo

© 2010-2016 FairOne S.p.A. - P. IVA
- Iscrizione Elenco Mediatori Creditizi OAM n. M215 - MutuiSupermarket.it è un servizio a Impatto Zero ©
Richiesto – Calcolalo ora