Mutuo ipotecario: informazioni e guida completa al finanziamento

Quando si parla di mutuo, si parla nella maggior parte dei casi di "mutuo ipotecario". Come è agevolmente intuibile si tratta di un prestito garantito da un'ipoteca ed è disciplinato dall'articolo 1.813 del Codice Civile. L'ipoteca è una garanzia che tutela il creditore (la banca) in caso di mancato pagamento da parte del debitore (mutuatario). E' questo il motivo principale per cui i tassi applicati sui mutui sono molto più bassi rispetto ai tassi praticati su un prestito personale o un qualsiasi finanziamento che rientra nel credito al consumo (prestiti finalizzati, cessione del quinto dello stipendio/pensione, carte revolving, ecc.). Nell'universo dei prestiti "non ipotecari" l'unica garanzia che il debitore può esibire è il documentazione pregressa che attesta la sua capacità di generare reddito (busta paga per un lavoratore dipendente, fatture per partite Ive e società). Nel "mutuo ipotecario" (oltre alla garanzie reddituali e patrimoniali che la banca ricava nel momento in cui esegue l'istruttoria) c'è la garanzia ipotecaria, che consente all'istituto di rivalersi nei confronti dell'immobile. E di essere il primo soggetto a potersi rivalere nel caso l'ipoteca sia di primo grado.

La banca iscrive sul mutuo un'ipoteca superiore al valore del finanziamento. Solitamente del 150% o 200%. Facciamo un esempio: in caso di iscrizione ipotecaria al 150% e di un mutuo di 100.000 euro, la banca (in casa di cessione dell'immobile) avrà diritto a recuperare fino a 150mila euro. L'importo salirebbe a 200mila in caso di iscrizione ipotecaria al 200%, pratica molto comune. Come mai questa distanza? La legge prevede in effetti un'iscrizione ipotecaria superiore al valore del mutuo.

Questo per dare l'opportunità alla banca di recuperare le spese relative al pignoramento dell'immobile e di recuperare anche l'inflazione maturata negli anni precedenti al pignoramento). La legge già prevede (articolo 39 del Testo Unico Bancario) un meccanismo di indicizzazione automatico dell'ipoteca. In base alle norme l'ipoteca dovrebbe avere un limite pari all'importo del capitale mutuato e tre annualità di interessi convenzionali, più gli interessi di mora, quindi circa un 120% dell'erogato. A partire dagli anni '90 però, complice l'elevata inflazione, le banche hanno spinto l'iscrizione ipotecaria fino al 200%. Una pratica francamente oggi da rivedere, dato che nel 2015 l'inflazione in Italia si è attestata allo 0,1%, il livello più basso dal 1959. Allo stesso tempo nel 2016 il livello dei prezzi procede molto adagio (anzi ci sono mesi in cui è addirittura arretrato, scontando quindi una deflazione). In un contesto del genere - che secondo il governatore della Bce, Mario Draghi, è destinato a durare a lungo, è obiettivamente esagerato che le banche iscrivano sul mutuo ipoteche superiori al 120%. Oltre ad essere esagerato, è anche più costoso per il cliente dato che:

• la parcella del notaio relativo all'atto di mutuo è parametrata non sul valore del finanziamento ma sul valore dell'iscrizione ipotecaria

Vale inoltre la pena ricordare che

• l'iscrizione ipotecaria ha una validità massima di 20 anni. Ciò significa che per i mutui di durata superiore, la banca dovrà rinnovare l'iscrizione ipotecaria. Questa operazione non richiede un atto notarile ma comporta comunque delle spese che la banca potrà addebitare al mutuatario.

L'ipoteca è senza dubbio la più grande differenza tra un "mutuo ipotecario" (la categoria più diffusa, l'altra, ovvero i "mutui s.a.l., stato avanzamento lavori, è una categoria più costosa e residuale) e un prestito. L'altra grande differenza tra mutuo e prestito riguarda la durata e il tasso:

• la durata massima di un mutuo è di 30-40 anni mentre un prestito che rientra nelle norme del credito al consumo non può andare oltre i 10 anni (120 mesi):
• il tasso di un prestito è a tasso fisso mentre in tema mutui abbiamo svariate tipologie di tasso (tasso variabile, tasso fisso, tasso misto, tasso variabile con cap.

Il tasso di interesse applicato ad un mutuo, altresì definito tasso finito, è calcolato come somma tra un indice di riferimento e uno spread, o percentuale di guadagno della banca. Esemplificando, nel caso di un mutuo a tasso variabile, il tasso finito è dato dalla somma tra Euribor (o tasso BCE) più spread, mentre per un mutuo a tasso fisso la somma avviene tra EurIRS e spread. Se vuoi saperne di più sui tassi di riferimento Euribor, BCE, IRS, clicca qui.