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Come ottenere un mutuo passo passo, dalla ricerca all'erogazione

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Come ottenere un mutuo passo passo, dalla ricerca all'erogazione

Le 6 fasi per ottenere un mutuo: la ricerca del miglior mutuo, la fattibilità, il processo di istruttoria, la delibera, la stipula dell'atto di mutuo e l'erogazione

Scheda Pratica di
Ultimo aggiornamento:

L'iter del mutuo

Scegliere il mutuo migliore e arrivare alla sua erogazione di fronte al notaio può sembrare, a prima vista, un processo lungo e difficoltoso. In realtà, è un processo seguito ogni anno da migliaia di nuovi mutuatari (nel 2012 i nuovi mutui erogati a privati a famiglie sono stati oltre 200.000) che prevede un iter standard composto di 6 passaggi lineari e conseguenziali. Vediamo quali sono nel dettaglio, affinché la richiesta di mutuo possa essere gestita con la dovuta tranquillità e efficacia.

Il processo di mutuo: come ottenerlo

# 1 - La ricerca mutuo

Il primo passo da compiere è quello di verificare sul mercato le tipologie di mutui offerte per scegliere il mutuo maggiormente in linea con le proprie esigenze. Dato che non esiste un mutuo migliore in assoluto, ogni richiedente dovrà tener conto del proprio profilo - lo stato civile, l'età, la propria propensione al rischio, la disponibilità di risparmi da investire nella casa, le aspettative di incremento futuro del reddito - per individuare la tipologia di tasso del mutuo più adatta (tasso variabile, fisso o misto) e le caratteristiche base della richiesta del mutuo, ossia la durata e l'importo. Per approfondire il tema della scelta del miglior mutuo, rimandiamo alla guida Il Miglior Mutuo: dipende sempre dal profilo del mutuatario. Se in questa fase si desidera ottenere gratuitamente una consulenza personalizzata da parte di un esperto mutui casa, consigliamo di contattarci o di chiamarci direttamente al nostro numero verde 800.901.900.

Una volta identificato il tipo di tasso preferito, la durata e l'importo ideali, si passa alla comparazione delle condizioni economiche dei mutui presenti sul mercato. Il servizio MutuiSupermarket.it è in questa fase lo strumento ideale da utilizzare, per confrontare in maniera rapida e efficiente tassi, spese e caratteristiche distintive di tutte le migliori offerte di mutuo presenti sul mercato.

# 2 - La verifica di fattibilità

Una volta individuato il mutuo più in linea con le proprie esigenze e la potenziale banca erogante, è necessario verificare la fattibilità preliminare del proprio mutuo, ossia capire se l'operazione di mutuo è in linea di principio finanziabile dalla banca individuata. Questo passaggio è quanto mai utile, in quanto evita al richiedente di perdere tempo con richieste "non procedibili" e permette di identificare da subito quegli Istituti che - in base alle proprie politiche di credito - forniscono la più elevata probabilità di accettazione della richiesta di finanziamento.

Per ottenere un parere di fattibilità del mutuo da parte dell'Istituto erogante, è possibile inoltrare la richiesta di mutuo direttamente online, tramite il nostro sito MutuiSupermarket.it. A tal fine è necessario compilare in maniera esatta il modulo online di richiesta fattibilità mutuo fornendo i seguenti dati:

  • propri dati anagrafici e reddituali di dettaglio, incluse eventuali posizioni di debito in essere (dati da fornire con riferimento anche ad eventuali altri richiedenti o garanti);
  • dati dell'immobile a garanzia del finanziamento;
  • dati di residenza e contatto.

Le informazioni e le autodichiarazioni fornite - anche se non supportate da documentazione di verifica - permettono di ottenere entro 24 ore dall'invio della richiesta un primo parere di fattibilità del mutuo. La fattibilità preliminare viene fornita dalla banca in base ai propri criteri di finanziamento osservando:

  • il cosiddetto "rapporto rata-reddito" - ossia il rapporto fra la rata mensile del mutuo e dei finanziamenti in essere e il reddito mensile netto complessivo dei richiedenti - che in linea di massima non deve superare il valore limite del 35-40%;
  • una storia creditizia che non evidenzi ritardati pagamenti relativi a finanziamenti già estinti o in corso di rimborso;
  • la presenza di eventuali garanti o fideiussori che possano intervenire a sostegno del rimborso del mutuo;
  • la tipologia dell'immobile offerto in garanzia.

È bene specificare che il parere di fattibilità del mutuo, fornito in fase iniziale, è preliminare e non vincolante in quanto potrà essere confermato solo a valle di un'analisi istruttoria completa, da svolgersi a cura degli uffici credito e fidi della Banca erogante.

# 3 - L'istruttoria mutuo

A valle del parere di fattibilità positivo, inizia l'istruttoria di mutuo da parte della banca. Questa consiste nella verifica di dettaglio delle informazioni preliminarmente fornite dal richiedente, tramite l'esame di un insieme di documenti che il richiedente dovrà consegnare alla banca.

Oltre alla domanda di mutuo firmata in originale, il mutuatario dovrà fornire alla banca diversi documenti - differenti da operazione a operazione - che dipenderanno dalla finalità del mutuo richiesto, dal tipo di contratto di lavoro dei richiedenti e dalla tipologia dell'immobile a garanzia del finanziamento.

Ricordiamo che normalmente le banche online - come ad esempio ING Direct, WeBank, IWBank ed altre - svolgono il processo di istruttoria documentale da remoto (attraverso telefono, e-mail e corriere espresso); le banche tradizionali con presenza sul territorio svolgono invece il processo di istruttoria direttamente in filiale.

Di seguito, un esempio dei documenti che il richiedente dovrà fornire alla Banca per l'analisi istruttoria in caso di domanda di mutuo per acquisto casa:

  • Documento d'identità e codice fiscale;
  • Certificato di residenza;
  • Stato di famiglia;
  • Per richiedenti coniugati in regime di separazione dei beni: estratto dell'atto di matrimonio con annotazioni;
  • Per richiedenti separati o divorziati: copia della sentenza del tribunale;
  • Copia della proposta d'acquisto dell'immobile o del compromesso firmato;
  • Copia della planimetria e della visura catastale;
  • Copia dell'ultimo atto di provenienza dell'immobile (ad esempio: l'ultimo atto di compravendita, o l'atto di successione ereditaria);
  • Per i lavoratori dipendenti:
    • Copia delle ultime 2 buste paga;
    • Copia del modello CUD (e copia del modello 730 o modello Unico se presentato);
    • Estratto conto personale degli ultimi 3 mesi;
  • Per i lavoratori autonomi e liberi professionisti:
    • Copie dei modelli Unico degli ultimi 2 anni;
    • Estratto della camera di commercio industria e artigianato (C.C.I.A.A.);
    • Copia del documento comprovante l'iscrizione all'albo di appartenenza;
    • Numero di attribuzione della partita I.V.A.;
    • Estratto conto personale degli ultimi 6 mesi.

# 4 - La delibera finale

Ricevuta tutta la documentazione, la banca entro un massimo di 2 settimane terminerà l'istruttoria e fornirà al richiedente la cosiddetta delibera reddituale del mutuo, nota anche come delibera definitiva salvo accertamenti sull'immobile. Per completare l'analisi sull'immobile e fornire la delibera definitiva al richiedente, la banca:

  • incarica un proprio perito di fiducia affinchè effettui un sopralluogo presso l'immobile e produca una perizia di valutazione completa dell'immobile;
  • contatta il notaio ai riferimenti forniti dal richiedente (il notaio è sempre scelto dal futuro mutuatario, eccetto per il caso di mutuo di surroga in cui è la banca stessa a scegliere il notaio) per ottenere la relazione notarile preliminare sull'immobile tramite la quale può verificare la proprietà effettiva dell'immobile e la totale assenza di iscrizioni pregiudizievoli sullo stesso.

# 5 - La stipula mutuo

Finalmente si arriva alla stipula del mutuo: nella grande maggioranza dei casi, dalla prima richiesta di fattibilità del mutuo alla stipula dello stesso trascorrono da un minimo di 60 ad un massimo di 120 giorni di calendario. Di fronte al notaio, con presenti la Banca (tramite procuratore) e il richiedente, viene firmato l'atto pubblico di mutuo ipotecario: tramite questo la banca eroga la somma di denaro richiesta che il richiedente si impegna a restituire in rate mensili (comprensive di interessi) entro la fine del piano di rimborso pattuito. A garanzia del rimborso del mutuo erogato, viene iscritta una ipoteca immobiliare a favore della banca sull'immobile acquistato.

L'ipoteca è un'iscrizione pubblica annotata nei Pubblici Registri Immobiliari, a garanzia di una somma normalmente compresa fra il 150 e il 200% dell'importo del mutuo perchè, in caso di mancata restituzione del finanziamento, possa coprire il rimborso del capitale residuo, degli interessi concordati, degli eventuali interessi di mora, oneri e spese professionali e giudiziali che la banca potrebbe dovere sostenere per recuperare il proprio capitale erogato. Dopo 20 anni dall'iscrizione, l'ipoteca si estingue in maniera automatica; se il mutuo è di durata superiore ai 20 anni, l'ipoteca dovrà essere rinnovata da parte della banca; all'estinzione del mutuo, sarà poi sempre la banca a provvedere alla cancellazione dell'ipoteca a zero costi per il cliente (legge 40/2007).

# 6 - L'erogazione mutuo

L'erogazione della somma mutuata può avvenire in due modalità differenti:

  • erogazione in sede di atto di mutuo: subito dopo la firma del contratto di mutuo, il procuratore della banca consegna al mutuatario un assegno circolare (o in alternativa dà disposizioni alla banca affinchè effettui immediatamente il bonifico al cliente della somma mutuata)
  • erogazione differita: la somma mutuata viene erogata dalla banca una volta ricevuta la conferma dallo studio notarile dell'avvenuta iscrizione ipotecaria oppure decorsi 10 giorni dalla stessa; in questo secondo caso si dice che l'erogazione avviene al consolidamento dell'ipoteca; le banche preferiscono erogare il mutuo al consolidamento di ipoteca nei casi in cui il venditore dell'immobile sia un soggetto fallibile, in questo modo evita il rischio di un'eventuale revocatoria fallimentare (Testo Unico Bancario art. dal 38 al 42) che impedirebbe alla banca di poter contare sull'immobile come garanzia in caso di mancato rimborso del mutuo da parte del cliente.
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