Evizione

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Nel diritto civile, il termine evizione indica la perdita (totale o parziale) di un diritto in forza del diritto preesistente di un terzo.

Nel contratto di compravendita rappresenta una vicenda dannosa per il compratore: risultare evitti, infatti, comporta tipicamente o la perdita del diritto acquistato o un accertamento giudiziale definitivo, attestante che chi ha acquistato il bene non è mai divenuto effetivamente titolare dello stesso.

Affinché vi sia evizione, è necessario che l'acquirente abbia subito lo spossessamento di un diritto reale – di proprietà, di usufrutto, d'uso o di abitazione – o di un semplice diritto personale o di credito. È bene sottilineare che lo spossessamento deve sempre avvenire in forza di un diritto: semplici turbative di fatto contro i diritti reali, senza una vera pretesa giuridica, non possono dare origine all'evizione.

Inoltre, è necessario che l'acquirente non abbia avuto la minima consapevolezza del pericolo e che l'obbligo della garanzia non sia stato escluso con apposito patto: sebbene le parti possano limitare o escludere la garanzia dall'accordo, in caso di evizione il venditore sarà sempre obbligato a rimborsare il prezzo e le spese sostenute per l'acquisto.

In generale, quindi, il venditore deve garantire il bene venduto sia da vizi occulti che dall'evizione; a differenza della garanzia per vizi, riferita essenzialmente alla condizione materiale della cosa venduta, la garanzia per evizione riguarda la condizione giuridica: il venditore assume su di sé il rischio che il compratore subisca la privazione o la limitazione del diritto acquistato per effetto di diritti preesistenti che terzi vantano sul bene venduto (evizione totale) o su parte di esso (evizione parziale) e di azioni o iniziative stragiudiziali che vengano proposte per la relativa tutela, oppure, che il compratore sia limitato nel godimento del diritto acquistato (evizione limitativa) per effetto di diritti reali minori o di diritti di godimento di terzi.

Nei casi di evizione totale, l'alienante è tenuto a risarcire l'acquirente del danno oltre al rimborso del prezzo e delle spese, nonché del valore dei frutti che l'acquirente sia tenuto a restituire a colui dal quale sia evitto (articoli 1479-1483).

Nei casi di evizione parziale o limitativa, invece, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto, qualora risulti che non avrebbe concluso l'accordo se fosse stato a conoscenza della vera condizione della cosa acquistata; oppure può ottenere una riduzione del prezzo, sempre in aggiunta al risarcimento del danno. In ogni caso, la buona fede dell'alienante può influire esclusivamente sulla misura del risarcimento, comunque riconosciuto all'evitto.

Nonostante la disciplina dell'evizione continui ad essere sistemata nel capo del Codice Civile che contiene la regolamentazione del contratto di compravendita (Art.1483 e seguenti), trova applicazione anche quando la legge addossa all'alienante un generico obbligo a garantire i diritti trasferiti: conferimento in società, divisione ereditaria, donazione, permuta, vendita forzata e assegnazione forzata.

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