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Glossario Mutui - S

Guida ai mutui
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Di seguito i termini del glossario mutui che iniziano con la lettera S:

Separazione dei beni

La separazione dei beni costituisce un regime convenzionale che i coniugi possono scegliere in deroga a quello della comunione dei beni, divenuto legale – ovvero applicabile in mancanza di un'apposita convenzione – a seguito della riforma del regime patrimoniale introdotta nel 1975. In particolare, in base all'Art. 215 del Codice Civile, i coniugi possono convenire che ciascuno di essi conservi la titolarità esclusiva – dimostrabile con ogni mezzo di prova, comprese le prove testimoniali e le presunzioni – dei beni acquistati durante il matrimonio; qualora nessuno dei coniugi fosse in grado di dimostrare la proprietà esclusiva di un bene, questo verrà considerato di proprietà indivisa per pari quota di entrambi.

Il regime della separazione dei beni comporta, quindi, che ognuno dei coniugi conservi la proprietà esclusiva dei beni acquistati prima del matrimonio e rimanga proprietario esclusivo di quelli acquistati durante la vita matrimoniale;la scelta del regime patrimoniale, infine, può essere effettuata:

  • al momento della celebrazione del matrimonio, con dichiarazione al celebrante (ufficiale di stato civile, parroco o altro ministro del culto);
  • prima del matrimonio, con convenzione stipulata da un notaio;
  • dopo il matrimonio, con convenzione stipulata da un notaio e annotata a margine dell'atto di matrimonio.

Servitu'

Una servitù, nel linguaggio giuridico, indica un diritto reale minore di godimento su una cosa altrui: in altre parole, consiste in un peso imposto su un fondo (servente) per l'utilità di un altro fondo (dominante), appartenente a un diverso proprietario.

Il diritto favorisce l'utilità del fondo dominante, che potrebbe semplicemente consistere nella maggior comodità; detta utilità può essere anche futura ovvero riconosciuta a favore e a carico di edifici da costruire o di fondi da acquistare: in tal caso si considera come un rapporto giuridico obbligatorio piuttosto che reale. Il proprietario del fondo servente, peraltro, non è obbligato ad alcun tipo di prestazione né a porre in essere atti idonei a rendere possibile l'esercizio del diritto da parte del titolare, ad eccezione di quelle prestazioni accessorie previste dalla legge o dal titolo.

Le servitù si distinguono in:

  • legali (o coattive): imposte dalla legge per soddisfare utilità o necessità di carattere generale;
  • volontarie: derivanti dalla volontà dei singoli (contratto, testamento, destinazione) o con la medesima connesse (usucapione).

Le servitù si estinguono nei seguenti casi:

  • per confusione, quando le proprietà dei fondi dominante e servente si riuniscono nella stessa persona;
  • per prescrizione, quando non se ne usi per 20 anni indipendentemente dalla impossibilità di fatto di usare della servitù e dal venir meno dell'utilità;
  • per rinuncia del proprietario del fondo dominante;
  • per riordinamento fondiario.

Sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo permette di ottenere un nuovo mutuo, passando ad una nuova banca e a condizioni migliori. Con la sostituzione ordinaria il mutuatario estingue del tutto il vecchio mutuo (ancora attivo) e stupula un nuovo contratto – per un importo pari o superiore al debito residuo (richiesta di liquidità aggiuntiva) – con un altro intermediario al fine di ottenere un netto miglioramento delle condizioni: in particolare, la convenienza deriva tipicamente dalla differenza tra i tassi di interesse applicati che generano una riduzione della rata (a parità di durata "residua") oppure una dimunuzione del numero complessivo di rate da versare (a parità di importo mensile).

La sostituzione non deve essere confusa con la surroga: quest'ultima, in base a quanto introdotto dal Decreto Bersani, è un'operazione gratuita mentre la sostituzione ordinaria prevede l'apertura di una nuova pratica di mutuo e, di conseguenza, tutte le spese ad essa associate (ad es. iscrizione nuova ipoteca).

Infine, per completezza, occorre tenere distinto anche il caso della rinegoziazione: quest'ultima, pur modificando le condizioni contrattuali del mutuo in essere (generalmente tipologia di tasso, durata, % di spread), non richiede la presenza di un notaio o pubblico ufficiale, visto che si concretizza con una semplice richiesta scritta del mutuatario alla banca mutuante.

Spese di istruttoria

Le spese di istruttoria rappresentano uno dei costi legati all'apertura della pratica di finanziamento (mutuo) e alle formalità necessarie all'effettiva erogazione. A seconda dell'ente finanziatore (banca o società finanziaria), che stabilisce in maniera autonoma quanto far pagare al cliente per la valutazione della domanda presentata, possono essere determinate in misura fissa oppure proporzionale all'importo richiesto.

In generale, rappresentano un costo – detratto dalla somma finanziata, al momento dell'erogazione – a carico del richiedente e rientrano tra i cosiddetti oneri accessori del mutuo: pertanto sono incluse nel calcolo del TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), o Indicatore Sintetico di Costo (ISC), parametro fondamentale per la valutazione del costo globale di un'operazione finanziaria che consente di confrontare in modo omogeneo le diverse offerte di mutuo.

Spese di perizia

Tra gli oneri accessori del mutuo a carico del mutuatario rientrano anche le spese di perizia tecnica, richiesta dalla banca per stabilire il valore di mercato dell'immobile a garanzia della somma erogata. Essenzialmente coincidono con la remunerazione del professionista – ingegnere, architetto o geometra generalmente incaricato direttamente dalla banca – che analizza i documenti forniti (atto di provenienza, schede e visure catastali, concessione edilizia o permesso di costruire, ecc.) ed effettua il sopralluogo. A tale cifra, inoltre, occorrerà aggiungere i contributi della Cassa Previdenza, l'IVA e l'eventuale rimborso delle spese viaggio.

Infine, analogamente a quanto accade per le spese di istruttoria, anch'esse rientrano nel calcolo del TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) o ISC (Indicatore Sintetico di Costo), essenziale per la valutazione e la comparazione dei costi relativi alle diverse offerte di mutuo.

Spread

Nel linguaggio finanziario, lo spread indica la differenza fra due quotazioni di un titolo o tra due tassi di interesse; in senso più specifico, quantifica il differenziale bid-ask (traduzione di "forbice denaro-lettera"): il prezzo più basso a cui un venditore è disposto a vendere un titolo (ask) e il prezzo più alto che un compratore è disposto ad offrire per quel titolo (bid) e per tale motivo è spesso utilizzato come misura della liquidità del mercato in un determinato periodo temporale.

Tuttavia, diversi sono i possibili significati attribuibili al termine spread; tra gli altri, il default spread (o credit spread se riferito alle obbligazioni emesse da uno Strato sovrano) è una misura del rischio di default: in altre parole, esprime la differenza tra il tasso di rendimento dei titoli con elevato rischio di insolvenza (obbligazioni di aziende o buoni emessi da Stati con bassa affidabilità) e titoli di pari durata con rischio di insolvenza sostanzialmente nullo (tipicamente buoni emessi da Stati considerati pienamente affidabili), riassunta in punti base (100 punti base corrispondono all'1% di differenza fra i tassi di interesse). Alti tassi riflettono i sintomi di timori del mercato circa la solvibilità dell'emittente sull'orizzonte temporale coincidente con la durata del titolo e rappresentano un particolare tipo di premio finalizzato a compensare il maggiore rischio di default che devono assumere i possessori di quel titolo. Negli ultimi anni, a seguito della "grande crisi" partita dagli Stati Uniti nel 2007, ha assunto un notevole rilievo lo spread inteso come differenziale fra i titoli decennali emessi in euro dagli Stati europei: in particolare, per ciò che riguarda il nostro paese, il termine di confronto è rappresentato dai Bund tedeschi, considerati come titoli privi di rischio di insolvenza dell'emittente (ovvero lo stato tedesco).

Per quel riguarda le operazioni di finanziamento, lo spread indica il valore percentuale che gli istituti di credito (banche) aggiungono al costo del denaro (indicizzato ai tassi Euribor o BCE per i mutui a tasso variabile, IRS per i mutui a tasso fisso) per determinare il tasso di interesse annuo nominale (TAN) da applicare alle operazioni di prestito fiduciario ipotecario (mutuo). Più semplicemente, lo spread quantifica il guadagno reale che la banca ottiene rilasciando il prestito al cliente; nell'erogare il mutuo, infatti, la banca (mutuante) corre il rischio che il cliente (mutuatario) non riesca ad onorare le rate. In quest'ultimo caso, quindi, l'immobile a garanzia (tipicamente oggetto d'ipoteca) verrebbe pignorato: se il valore di mercato dell'immobile risultasse nettamente inferiore, situazione peggiore per la banca, quest'ultima subirebbe una perdita non indifferente.

Lo spread, quindi, viene utilizzato dalla banca anche come forma di tutela e protezione dal verificarsi di scenari negativi: in pratica, aumentando lo spread la banca aumenta il livello di sicurezza associata all'operazione. In periodi storici come quello attuale, quindi, sono facilmente individuabili alcune delle cause che hanno generato un significativo aumento dello spread:

  • la crisi del mercato del lavoro: l'instabilità potrebbe determinare insolvenza;
  • la situazione macro-economica assai critica nel panorama europeo;
  • il generale momento di difficoltà vissuto dall'intero sistema bancario.

Stato di avanzamento

Lo Stato di avanzamento indica il valore dei lavori di costruzione o di ristrutturazione di un immobile. È un tema ricorrente quando la banca deve procedere alla somministrazione (erogazione) di tranches di capitale; in presenza di un mutuo di ristrutturazione o costruzione, la prassi prevede l'erogazione del capitale o a stato avanzamento lavori (cosiddetto SAL), monitorando puntualmente il valore dell'immobile con diverse perizie, oppure al termine dei lavori.

Subentrante

Il termine subentrante, tipicamente, si riferisce alla banca presso la quale si intende trasferire il nuovo mutuo, richiesto per finalità di surroga. Difatto, la nuova banca (surrogante) subentrerà nell'ipoteca iscritta dalla banca precedente (surrogata).

Inoltre, si utilizza il termine subentro anche per le operazioni di accollo del mutuo: in questo caso, il subentrante è colui che "sostituisce" il contraente originario di un finanziamento e assume l'obbligo di rispettare le scadenze fino alla completa estinzione del debito.

Surrogazione o surroga del mutuo

La surroga del mutuo, detta anche portabilità o surrogazione, consiste nel trasferimento del mutuo da una banca ad un'altra: tale operazione bancaria, pertanto, consente al mutuatario di ottenere un vantaggio considerevole legato alle migliori condizioni economiche garantite dal nuovo contratto, sottoscritto con l'istituto subentrante. A differenza delle procedure di rinegoziazione o sostituzione, la surroga non prevede l'estinzione dell'ipoteca precedentemente iscritta sull'immobile: il nuovo istituto mutuante, infatti, subentra al "vecchio" tanto nel credito verso il mutuatario quanto nei diritti ipotecari (tramite annotazione a margine dell'ipoteca già iscritta nei registri immobiliari con indicazione del nuovo creditore).

La portabilità dell'ipoteca è solo una delle novità introdotte dal Decreto Bersani (2007) in tema surrogazione: l'annullamento di tutti i costi a carico del mutuatario (penale di estinzione anticipata, cancellazione e iscrizione nuova ipoteca, spese istruttoria e perizia, oneri notarili) e il divieto di "autosurroga" da parte di una banca – con l'obiettivo di aumentare la concorrenza tra gli istituti, quindi la possibile convenienza per il mutuatario – sono due dei motivi che hanno portato, negli anni successivi all'entrata in vigore, a un deciso aumento delle richieste di trasferimento.

Swap

Swap, tradotto in italiano "cambio", è il termine ereditato dalla borsa britannica e statunitense per indicare le operazioni finanziarie su titoli, cambi, merci o tassi d'interesse. In ambito finanziario, lo swap appartiene alla categoria dei cosiddetti strumenti derivati: consiste essenzialmente nello scambio di flussi di cassa tra due controparti e rappresenta uno dei più moderni ed utilizzati strumenti di finanziamento delle imprese.

Le differenti tipologie di operazioni di swap dipendono dai flussi finanziari scambiati; le più comuni:

  • swap di interessi (o Interest Rate Swap, IRS): contratto tra due operatori per lo scambio periodico di flussi di cassa aventi la natura di "interesse", calcolati sulla base dei tassi di interesse predefiniti e differenti e di un capitale teorico di riferimento;
  • swap di valute (o Currency Swap, CS): contratto fra due controparti che si scambiano nel tempo un flusso di pagamenti in due diverse valute;
  • swap di commodities: contratto per lo scambio nel tempo di un flusso di pagamenti indicizzati al cambiamento di una commodity da un lato e a un tasso fisso dall'altro (un esempio comune sono gli swap sul prezzo del petrolio, noti come Oil Swaps);
  • swap di protezione dal fallimento di un'azienda (o Credit Default Swap, CDS): contratto di assicurazione che prevede il pagamento di un premio periodico in cambio di un pagamento di protezione in caso di fallimento dell'azienda di riferimento.

Diverse possono essere anche le finalità di uno swap; tra le altre:

  • hedging (o copertura): per ridurre (fino ad annullare) il rischio finanziario derivante da una potenziale perdita;
  • trading: ottenere profitto dalla variazione di prezzo nel tempo, assumendo un rischio finanziario (i flussi si eseguono in un unico mercato);
  • arbitraggio: ottenere profitto dalla differenza di prezzo fra due mercati in un dato tempo (si acquista in un mercato e si vende il derivato o il sottostante in un altro).

Sistemi di Informazioni Creditizie (SIC)

I SIC, Sistemi d'Informazione Creditizia, contengono tutte le informazioni relative sia ai finanziamenti richiesti che a quelli erogati – attualmente o in passato – dalle banche e dagli altri intermediari finanziari. Con l'obiettivo di verificare l'affidabilità creditizia, l'istituto di credito interroga le banche dati – pubbliche o private – per valutare la situazione attuale e storica del richidente; in particolare, tanto la puntualità nei pagamenti quanto il rischio d'insolvenza rappresentano due dei fattori maggiormente influenti nella determinazione del cosiddetto credit score, un punteggio oggettivo utilizzato per una valutazione preliminare delle richieste di fattibilità di un finanzimento (mutuo).

Le informazioni contenute nei SIC vengono aggiornate ogni qualvolta un consumatore chiede alla banca un nuovo finanziamento, se rimborsa puntualmente la rata periodica concordata in fase di stipula, se estingue il suo rapporto di credito, se risulta insolvente (eventualmente per quanto tempo), etc.: vengono registrate all'interno dei database SIC, quindi consultabili dalle banche e dalle società finanziarie, e sono conservate per un periodo limitato. Nel dettaglio:

  • le richieste di finanziamento vengono conservate per 6 mesi (1 mese in caso di rifiuto o rinuncia al finanziamento) dalla data di richiesta;
  • le morosità di due rate (o mesi) poi sanate sono visibili per 12 mesi dalla data di regolarizzazione;
  • le morosità superiori a due rate (o mesi) poi sanate sono visibili per 24 mesi dalla data di regolarizzazione;
  • le morosità mai sanate rimangono visibili per 36 mesi dalla scadenza contrattuale o dall'ultimo aggiornamento;
  • tutte le altre informazioni positive (in caso di pieno rispetto del piano di rimborso concordato) rimangono visibili per 36 mesi dalla cessazione del rapporto o di scadenza del contratto o dal primo aggiornamento del mese successivo a tali date.

Note ai più come "centrali rischi", le banche datu sono state istituite per agevolare il processo di valutazione del merito di credito della clientela, per innalzare la qualità del credito concesso e per rafforzare la stabilità finanziaria del'intero sistema creditizio.

La centrale dei rischi della Banca d'Italia – difatto l'unica pubblica – colleziona le informazioni relative ai crediti pari o superiori a € 30.000, comunicate obbligatoriamente dagli intermediari ogni mese, e ai crediti "in sofferenza" di qualsiasi importo.

Le centrali rischi private, invece, possono coprire informazioni creditizie escludivamente per prestiti di importo inferiore a € 31.246, come prevede il Codice di deontologia per i sistemi di informazioni creditizie (2005). Inoltre, sono obbligate a conservere il nominativo dei "cattivi pagatori" – ovvero di coloro che ritardavano il pagamento anche di pochi giorni – per un massino di 3 anni (pre 2005 il termine fissato era di oltre 5 anni). Il principale SIC presente nel nostro Paese è il cosiddetto EURISC, gestito da Crif Spa.

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