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Glossario Mutui - P

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Di seguito i termini del glossario mutui che iniziano con la lettera P:

Parametro di Indicizzazione

L'indicizzazione assegna un contenuto monetario, variabile in funzione dei valori assunti da un parametro di riferimento, a un'obbligazione o, più in generale, a una prestazione. Tale parametro può essere costituito da un indice di prezzi, da un tasso di cambio o d'interesse, o da altri indicatori relativi al valore della moneta su particolari mercati.

Nel caso specifico, il parametro di indicizzazione corrisponde al tasso indice di riferimento per i mutui a tasso variabile. Il tasso di interesse, o meglio TAN (Tasso Annuo Nominale), è calcolato sommando il valore dello spread – stabilito dalla banca in modo discrezionale, tipicamente in base alle condizioni del mercato – al valore del parametro.

I parametri utilizzati comunemente per il calcolo degli interessi dei mutui a tasso variabile sono:

  • EURIBOR (Euro Interest Bank Offered Rate): tasso di interesse medio al quale le Banche operanti nell'UE cedono i propri depositi in prestito;
  • LIBOR (London Interbank Offered Rate): indice del costo del denaro a breve termine, adoperato essenzialmente per le operazioni finanziarie (mutui, future, ecc.) in valute diverse dall'Euro;
  • Tasso BCE: utilizzato sempre più raramente, rappresenta il tasso al quale la Banca Centrale Europea concede prestiti alle banche operanti nell'UE.

Anche i mutui a tasso fisso, sebbene il tasso d'interesse rimanga costante fino alla scadenza del mutuo, sono legati ad un parametro di indicizzazione; in particolare, per il calcolo degli interessi si fa rifermento al cosiddetto EurIRS (Euro Interest Rate Swap): tasso europeo interbancario calcolato giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea, è pari al tasso di interesse medio al quale i principali istituti di credito europei stipulano swap a copertura del rischio di interesse.

Patrimonio

In termini monetari, il patrimonio è definito come la ricchezza a disposizione di un soggetto in un determinato momento; rappresenta, perciò, una variabile legata ad un preciso istante temporale (variabile di stock), concettualmente contrapposta al reddito: quest'ultimo, infatti, è legato all'aspetto dinamico della ricchezza, dato che ne misura la variazione in un determinato arco temporale (variabile di flusso).

In termini giuridici, invece, il patrimonio viene definito come l'insieme dei rapporti aventi contenuto economico, che fanno capo ad un soggetto giuridico (titolare). Tra i rapporti giuridici che compongono il patrimonio rientrano tanto i rapporti attivi, che comportano un diritto soggettivo (assoluto o relativo) del titolare, quanto i rapporti passivi, che comportano un obbligo (in particolare, un debito) cui il titolare deve adempiere. Diversamente dall'accezione comune, quindi, è possibile riferirsi al patrimonio anche in presenza di soli rapporti giuridici passivi (debiti).

Rientrano nella definizione giuridica del patrimonio i soli diritti ed obblighi patrimoniali ossia corrispondenti ad interessi di natura economica: in altre parole riguardano beni che hanno o possono avere un valore di scambio, pertanto suscettibili di essere valutati in denaro. Tuttavia, sono esclusi i diritti e gli obblighi non patrimoniali, ovvero i diritti della personalità, di famiglia, i diritti soggettivi pubblici, nonché, a maggior ragione, le potestà.

Pegno

Il pegno è un diritto reale di garanzia costituito su beni mobili non registrati del debitore, o di un terzo a garanzia di un'obbligazione altrui; il perfezionamento del contratto di pegno avviene con la consegna del bene oggetto di garanzia: il debitore non perde la proprietà e potrà anche alienarlo ma la vendita non avrà effetti rilevanti per il creditore, sia perché il bene è materialmente in suo possesso sia perchè esiste il cosiddetto diritto di seguito (il creditore potrà far vendere il bene anche se è passato in proprietà di un terzo).

Il pegno può avere ad oggetto cose mobili o crediti: in quest'ultimo caso, si costituisce mediante contratto scritto notificato al terzo debitore (o da questo accettato con scrittura avente data certa) e consegna del documento rappresentativo.

Il pegno è indivisibile, pertanto deve riguardare l'intero bene mobile (o l'intero credito) anche se la proprietà di questi beni è comune a più persone (es. divisione ereditaria); in generale, in base a quanto dal c.c., il creditore ha l'obbligo di non abusare del diritto di credito (Art. 2793) e di restituire l'oggetto del pegno (cosa o documento del credito) quando sia stato interamente soddisfatto (Art.2794).

Penale estinzione anticipata

La penale prevista in caso di estinzione anticipata è la clausola che obbliga il mutuatario al pagamento di una somma aggiuntiva rispetto al capitale residuo in caso di rimborso del mutuo – totale o parziale – prima della scadenza prevista dal contratto.

Il secondo decreto Bersani ha vietato l'applicazione di penali o oneri di alcun tipo per anticipata estinzione dei mutui erogati dopo il 2 febbraio 2007. Per quelli erogati fino al 31 gennaio 2007, invece, ha definito le misure massime della commissione di estinzione che le banche possono richiedere ai clienti; in particolare, le percentuali applicate al capitale residuo per ottenere il valore della penale variano in base alla tipologia di mutuo nonchè alla data di stipula:

  • per i contratti di mutuo a tasso variabile e quelli a tasso fisso (stipulati prima del 2001)
    • nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento;
    • 0,2% nel terz'ultimo anno di ammortamento del mutuo;
    • 0,5% nei restanti casi.
  • per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati dal 2001
    • 1,9% nella prima metà del periodo di ammortamento;
    • 1,5% nella seconda metà del periodo di ammortamento;
    • 0,2% nel terz'ultimo anno del periodo di ammortamento;
    • nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo.

Perizia

La perizia tecnica è l'attività finalizzata a definire il valore dell'immobile concesso in garanzia, oltre a verificare che sia stato costruito nel rispetto delle leggi e ad accertare che non presenti elementi che potrebbero impedire la concessione del mutuo (abusi edilizi, mancanza dei requisiti di abitabilità, ecc.).

La banca, infatti, oltre alla documentazione richiesta al cliente (planimetrie e visura catastali, atto di provenienza, ecc.), necessita di un valore che sia "certificato" da un professionista abilitato (ingegnere, geometra, architetto). Tipicamente, quindi, incarica un perito di fiducia al fine di determinare il valore di mercato dell'immobile: rapportando quest'ultimo all'importo richiesto si ottiene il cosiddetto Loan To Value (LTV), uno dei tanti parametri utilizzati per la valutazione della pratica di mutuo.

Pertinenza

L'Art.817 del Codice Civile definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole – quindi non occasionale – a servizio o ad ornamento di un'altra cosa (principale). Per la costituzione di una pertinenza è necessario tanto l'elemento oggettivo (destinazione della cosa) quanto quello soggettivo (volontà di destinare); inoltre, in assenza di effettiva accessorietà non vi è pertinenza.

Le pertinenze possono formare oggetto di atti o rapporti giuridici separati rispetto alla cosa principale; tuttavia, se non è diversamente disposto, gli atti e i rapporti che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze. In merito agli immobili, quindi, spetterà al proprietario decidere se una determinata cosa debba essere considerata un'unità immobiliare autonoma o una pertinenza.

Gli esempi più comuni di pertinenze riguardano le soffitte, i garage, i posti auto coperti o scoperti, i piccoli magazzini e le cantine; queste ultime, molto spesso, vengono cedute come pertinenze dell'unità immobiliare ma, in alcune circostanze, possono essere cedute anche autonomamente in base alla libera scelta del proprietario.

In alcuni casi, infine, il vincolo di pertinenzialità è sancito dalla legge: ad esempio, l'Art.9 comma 1 della L. 122/89 (nota come legge Tognoli) stabilisce che i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi – ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati – parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, certificando difatto un vincolo indissolubile tra l'immobile e il parcheggio.

Piano d'Ammortamento

Il piano di ammortamento è lo schema riportante la composizione, in termini di interessi e capitale, di ciascuna delle rate del prospetto di rimborso di un mutuo. In termini formali e più generali, il piano di ammortamento è un documento contenente informazioni, espresse in forme a volte molto diverse a seconda del tipo di contratto stipulato (apertura di credito in conto corrente, leasing, mutuo immobiliare, prestito personale, ecc.), relative ai pagamenti futuri che il debitore (affidato, o locatario, o mutuatario) effettuerà al creditore (banca, o società di leasing, o finanziaria) per estinguere il debito.

Relativamente a una pratica di mutuo, il piano di ammortamento riporta i seguenti dettagli:

  • l'importo complessivo di ciascuna rata, correttamente ripartito tra la quota capitale e la quota interessi;
  • l'importo del capitale (debito) residuo dopo ciascun pagamento;
  • eventuali variazioni nel tempo (se previste) del tasso di interesse applicato e delle modalità di capitalizzazione di questi ultimi.

La certezza che il piano di ammortamento rimanga inalterato per tutta la durata del finanziamento è un'opportunita esclusiva del mutuo a tasso fisso; viceversa, per i mutui a tasso variabile e per i mutui a tasso misto è possibile redigere un piano in base al tasso di interesse attualmente in vigore: una variazione successiva, peraltro fortemente probabile, degli indici di riferimento (Euribor o BCE) per il calcolo degli interessi passivi, infatti, modificherà tanto la composizione quanto l'importo delle rate future e, di conseguenza, l'intero piano di rimborso.

Il piano di ammortamento tipicamente utilizzato nel sistema bancario italiano è quello cosiddetto "alla francese", ovvero a rate costanti, caratterizzato da:

  • importo costante della rata (in assenza di variazioni del tasso di interesse);
  • quota degli interessi pari al tasso di interesse del periodo applicato all'importo del debito residuo alla fine del periodo precedente;
  • quota capitale ottenuta come differenza tra l'importo complessivo della rata e la quota interessi di cui al punto precedente.

Pignoramento

Il pignoramento è l'atto iniziale dell'espropriazione forzata, che ha la funzione di individuare e vincolare determinati beni del debitore alla soddisfazione del creditore di una somma di denaro. Su istanza del creditore, l'ufficiale giudiziario fa un'ingiunzione al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano all'espropriazione e i frutti di essi.

I beni pignorati, quindi, sono giuridicamente vincolati alla soddisfazione del credito per il quale si procede: il pignoramento ha l'effetto di rendere inefficaci nei confronti del creditore pignorante e di quelli intervenuti gli atti di alienazione del bene pignorato. Oltre all'ingiunzione appena descritta, il pignoramento deve contenere:

  • l'invito al debitore a effettuare, presso la cancelleria del tribunale, la dichiarazione di residenza o l'elezione di domicilio in un comune del circondario del tribunale stesso;
  • l'avvertimento che il debitore può chiedere la sostituzione dei beni pignorati con una somma di denaro pari all'importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, presentando, a pena di inammissibilità, istanza di conversione del pignoramento, prima che sia disposta la vendita o l'assegnazione del bene, e depositando un quinto della somma dovuta.

Si considerano come possibili oggetti di pignoramento (anche in possesso di terzi):

  • cose mobili: dal momento della dichiarazione sono considerate pignorate anche agli effetti della custodia e l'ufficiale giudiziario procede ad accedere al luogo in cui si trovano;
  • beni immobili: l'ufficiale giudiziario procede con le forme dell'espropriazione immobiliare;
  • crediti o cose mobili in possesso di terzi: il pignoramento si considera perfezionato nei confronti del debitore esecutato dal momento della sua dichiarazione.

In caso di insufficienza dei beni pignorati o di manifesta lunga durata della liquidazione dei beni, il debitore – su invito dell'ufficiale giudiziario – deve individuare altri beni utilmente pignorabili, indicando i luoghi in cui si trovano e le generalità dei terzi debitori.

Il debitore può evitare il pignoramento di cose consegnando, come oggetto del pignoramento, una somma di denaro eguale all'importo del credito o dei crediti per cui si procede e delle spese, aumentato di due decimi. Il pignoramento, infine, diventa inefficace se entro 90 giorni dal suo compimento non viene proposta l'istanza di assegnazione o di vendita delle cose pignorate

Planimetria catastale

La planimetria catastale è il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un'unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni.

La planimetria è un documento indispensabile quando si compra o si vende casa, o quando si stipula un contratto di mutuo; serve, infatti, sia ai proprietari che ai potenziali acquirenti per avere informazioni ufficiali in relazione a:

  • regolare iscrizione dell'immobile in Catasto;
  • rappresentazione grafica;
  • correttezza dell'indirizzo;
  • categoria catastale cui appartiene l'immobile (es. negozio, abitazione, ufficio, ecc.);
  • rendita catastale, utile per il calcolo di tasse e imposte.

Quando si costruisce un nuovo fabbricato (accatastamento originario) o quando vi sono variazioni dello stato delle unità già censite, un tecnico deve presentare in Catasto un'elaborato grafico (planimetria) contenente:

  • numero della scheda con la quale l'unità immobiliare è stata dichiarata/mutata;
  • foglio, particella, subalterno catastale;
  • descrizione della destinazione d'uso: abitativo/ufficio (categoria A), alloggio collettivo (categoria B), commerciale/vario (categoria C);
  • indirizzo (via, civico, interno);
  • altezza media di ciascun vano;
  • destinazione dei locali accessori (ad es. bagno, cucina, ripostiglio, ecc.);
  • piano o piani nei quali si estende l'unità immobiliare;
  • confini dell'unità immobiliare;
  • nome, cognome, n° di iscrizione all'albo del professionista.

La planimetria catastale viene richiesta da coloro che sono coinvolti in una compravendita, una locazione o una gestione immobiliare: acquirenti, locatari, agenti immobiliari, notai, banche che erogano mutui casa, amministratori di condominio, tecnici, commercialisti. è un documento che non ha scadenza, se non nel momento in cui ne viene presentata presso l'Agenzia delle entrate una versione aggiornata che sostituisce la precedente.

Preammortamento tecnico

Con il termine preammortamento tecnico si indica il periodo intercorrente tra l'erogazione del mutuo (data di stipula) e la decorrenza della prima rata composta sia da quota capitale che da quota interessi (momento in cui inizia l'ammortamento ordinario). Nel periodo di preammortamento, sia questo tecnico o finanziario, il mutuatario paga rate composte esclusivamente da interessi, non riducendo quindi il capitale residuo da rimborsare al mutuante.

L'aspetto tecnico nasce dalla necessità delle banche di stabilire una data convenzionale – spesso coincidente con il primo giorno del mese – allo scopo di semplificare e uniformare la gestione dei flussi relativi ai mutui in essere; in tal modo, infatti, gli istituti di credito allineano le scadenze di tutti i contratti, indipendentemente dalla data di stipula degli stessi. Analogamente a quanto avviene per il calcolo dei dietimi in caso di estinzione, quindi, si applica un tasso di interesse (di solito pari a quello del mutuo) al capitale richiesto per i giorni che intercorrono fra la data di stipula del contratto e la data "prestabilita" dall'istituto come data di inizio del "vero ammortamento" (rata = quota capitale + quota interessi).

Non vi sono leggi che regolano l'estensione del periodo di preammortamento tecnico e ciascuna banca decide in completa autonomia: alcune fanno partire l'ammortamento vero e proprio il primo giorno del secondo mese successivo alla stipula, altre addirittura ragionano in termini trimestrali o semestrali (soprattutto se i rimborsi prevedono tali periodicità). Tuttavia, è necessario che la durata dell'eventuale periodo di preammortamento tecnico sia chiaramente indicata nei fogli informativi del mutuo; è bene, inoltre, cercare di concordare con l'istituto una data di stipula vicina a quella prevista per il pagamento della prima rata: difatto, minore è il preammortamento tecnico, minori saranno gli interessi che il mutuatario dovrà corrispondere.

Inoltre, occorre ricordare che pur rappresentando degli oneri aggiuntivi per il cliente, gli interessi di preammortamento non sono inclusi nel calcolo del cosiddetto Indicatore Sintetico di Costo (ISC).

Prelazione

Il diritto di prelazione è l'istituto in base al quale – a parità di condizioni – un soggetto viene preferito rispetto ad un altro, in capo ad una negoziazione giuridica. In particolare, è necessario distinguere tra:

  • prelazione volontaria: quando una parte concede volontariamente il diritto di prelazione alla controparte;
  • prelazione legale: esercita in osservanza della legge stessa, anche in assenza di accordo tra le parti.

In ambito locatario – sancito e regolamentato dall'Art.38 della Legge 392 – il diritto di prelazione può essere esercitato dal conduttore dell'immobile: qualora il titolare decidesse di vendere, dovrà obbligatoriamente notificare questa sua intenzione al conduttore mediante notifica a mezzo ufficiale giudiziario; in questo modo, l'inquilino – venuto a conoscenza dell'importo e delle modalità di pagamento stabilite dal proprietario – potrà far valere il diritto entro 60 giorni dalla data di notifica.

In ambito processuale, affine all'istituto in esame è quello delle cause di prelazione tra creditori: i titolari del diritto potranno far valere per intero il loro credito in quanto preferiti rispetto ai creditori semplici (o chirografari), i quali potranno semplicemente concorrere sulla quota residua in maniera proporzionale.

La presenza di una causa legittima di prelazione, difatto, rappresenta un'eccezione al principio della par condicio creditorum, in base al quale tutti i creditori hanno eguale diritto di essere soddisfatti sui beni del debitore. In generale, le cause di diritto di prelazione si dividono in due tipi: privilegi e garanzie reali (pegno, ipoteca).

Preliminare

Il compromesso di vendita – noto anche come "promessa di vendita" o "preliminare" – è la scrittura privata in cui la parte acquirente e la parte venditrice riportano tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno l'atto definitivo di compravendita.

Prima di firmare il compromesso, è opportono verificare l'identità delle parti: in particolare, se il venditore (alienante) è una società, bisognerà accertare che il firmatario del preliminare abbia i necessari poteri di firma.

Nel compromesso devono essere specificati i seguenti elementi:

  • dati anagrafici del promissario (acquirente) e del promittente (venditore);
  • prezzo pattuito;
  • termini e modalità di pagamento;
  • la data entro la quale stipulare l'atto di compravendita (rogito notarile);
  • esistenza o meno di iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile (visura ipotecaria);
  • provenienza dell'immobile (atto di provenienza);
  • composizione dell'immobile e dei suoi accessori/pertinenze (planimetria catastale).

Prescrizione

Nell'ambito del diritto, il termine prescrizione indica il fenomeno che genera l'estinzione di un diritto, imputabile tanto al trascorrere del tempo quanto all'inerzia del titolare nell'esercizio del diritto stesso.

In ambito civile, l'istituto giuridico della prescrizione serve a individuare il periodo di tempo, decorso il quale, il diritto che a essa è sottoposto non può più essere esercitato. Sono esclusi tutti i diritti cosiddetti indisponibili (come i diritti della personalità) e alcuni diritti disponibili – quali, ad esempio, la proprietà, la qualità di erede o l'azione volta a far accertare la nullità di un contratto.

Le norme in materia di prescrizione (Art. 2934 e seguenti del Codice Civile) hanno essenzialmente due obiettivi principali:

  • fissare il termine di prescrizione;
  • prevedere ipotesi in cui il termine venga interrotto – ovvero inizia a decorrere un nuovo termine – oppure sospeso - il termine non decorre in conseguenza di una certa situazione.

Il termine previsto dalla legge, in generale, decorre dal momento in cui il diritto può essere esercitato e, maturata la prescrizione, il soggetto può decidere di non avvalersene.

In ambito penale, invece, la prescrizione è la rinuncia dello Stato a perseguire un determinato reato, decorso un tempo prestabilito; sostanzialmente, evita che un soggetto sia sottoposto al rischio di subire un procedimento penale per un tempo indeterminato. Corre anche durante il processo: di conseguenza, un reato può essere dichiarato prescritto anche dopo due gradi di giudizio.

Privilegio

L'Art.2745 c.c. definisce il privilegio come causa di prelazione accordata dalla legge al creditore in considerazione della particolare natura del credito.

In materia di obbligazioni, in particolare, il termine privilegio viene utilizzato per indicare la posizione più favorevole di certi creditori: nell'esecuzione dell'obbligazione, la soddisfazione dei loro crediti è preferita a quella di altri; in sostanza, quindi, il privilegio non è nient'altro che un diritto "ad essere preferiti".

In base all'oggetto dell'obbligazione, i privilegi sono sui mobili o sugli immobili; possono essere generali o speciali, a seconda che riguardino rispettivamente il totale dei beni mobili o una parte dei beni (mobili o immobili) del debitore. Accanto a questi, privilegi cosiddetti personali, vi sono i privilegi reali: designano alcuni diritti reali a garanzia dell'obbligazione e riguardano sia beni mobili che beni immobili.

In generale, comunque, il privilegio non risulta dal credito: ciò vuol dire che non sono previste particolari forme di pubblicità, come accade ad esempio per l'ipoteca

Il Codice, inoltre, disciplina la contemporanea presenza di più creditori privilegiati oppure di più creditori tutti forniti di cause legittime di prelazione; per questi ultimi, in particolare, l'Art. 2748 c.c. ordina le cause legittime di prelazione nel modo seguente:

  • credito con privilegio speciale immobiliare prevale sul credito garantito da ipoteca;
  • credito garantito da pegno prevale sul credito con privilegio speciale mobiliare.

Procura

Nel diritto civile, la procura è il negozio giuridico unilaterale e recettizio con il quale un soggetto – legalmente capace di agire – conferisce a un altro soggetto – anche non capace di agire, purché capace di intendere e di volere – il potere di rappresentarlo, ovvero di compiere atti giuridici, o di ricevere atti e dichiarazioni, in suo nome e per suo conto.

La procura cosiddetta generale ha come oggetto tutti gli atti di ordinaria amministrazione e gli atti di straordinaria amministrazione in essa indicati mentre la procura speciale è relativa solo agli atti in essa specificamente considerati; occorre inoltre ricordare che per il compimento degli atti "personalissimi" – come il testamento – non può essere rilasciata una procura.

La procura non ha effetto se non conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere; in particolare, può essere conferita oralmente, risultare da comportamenti concludenti o da un documento scritto. In generale, quindi, è richiamato il concetto di congruità.

Si ha rappresentanza disgiuntiva quando la procura è conferita a più soggetti operanti in maniera autonoma l'uno dall'altro; viceversa, quando devono operare insieme si parla di rappresentanza congiuntiva.

L'estinzione della procura avviene con il compimento, da parte del rappresentante, degli atti per cui era stata conferita; inoltre, la morte del rappresentante (o del rappresentato), la rinunzia da parte del rappresentante, la revoca del mandato da parte del rappresentato o il fallimento di quest'ultimo comportano l'estinzione. In ogni caso, le eventuali modificazioni e la revoca della procura devono essere portate a conoscenza dei terzi con mezzi idonei, altrimenti non sono opponibili ai terzi, se non si prova che questi le conoscevano al momento della conclusione del contratto.

Proposta di acquisto

La proposta (o offerta) è un atto giuridico unilaterale ricettizio rivolto ad uno o più soggetti (oblati), volto a raggiungere con il/i medesimo/i l'accordo, elemento costitutivo del contratto. La proposta deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto, altrimenti rappresenta semplicemente un "invito a proporre".

In particolare, quindi, la promessa di acquisto è un atto giuridico unilaterale ricettizio, rivolto ad uno o più soggetti, attraverso il quale il potenziale acquirente di un immobile si obbliga nei confronti del venditore. La promessa di acquisto, detta anche proposta d'acquisto, viene presentata in forma scritta al venditore con allegato un assegno di acconto non trasferibile, intestato al proprietario. Determina il sorgere di precisi obblighi contrattuali, non revocabili pena la perdita del deposito cauzionale.

Promessa di vendita

Il compromesso di vendita – noto anche come "promessa di vendita" o "preliminare" – è la scrittura privata in cui la parte acquirente e la parte venditrice riportano tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno l'atto definitivo di compravendita.

Prima di firmare il compromesso, è opportono verificare l'identità delle parti: in particolare, se il venditore (alienante) è una società, bisognerà accertare che il firmatario del preliminare abbia i necessari poteri di firma.

Nel compromesso devono essere specificati i seguenti elementi:

  • dati anagrafici del promissario (acquirente) e del promittente (venditore);
  • prezzo pattuito;
  • termini e modalità di pagamento;
  • la data entro la quale stipulare l'atto di compravendita (rogito notarile);
  • esistenza o meno di iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile (visura ipotecaria);
  • provenienza dell'immobile (atto di provenienza);
  • composizione dell'immobile e dei suoi accessori/pertinenze (planimetria catastale).

Provvigione

La provvigione è il corrispettivo dell'attività prestata da un mediatore o da un agente o da un commissionario nel caso di conclusione dell'affare; si utilizza, inoltre, per indicare il compenso percepito per l'assunzione di un rischio in operazioni finanziarie per conto terzi. In sostanza è una forma di retribuzione"a premio", determinata in modo proporzionale rispetto al risultato del lavoro svolto.

Permuta

La permuta è un contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro; si tratta, quindi, di una forma consensuale, con prestazioni corrispettive e con effetti reali, cui si applica la disciplina prevista in materia di vendita in quanto compatibile.

Occorre sottilineare che la permuta, derivando da una forma primitiva di scambio quale il baratto, differisce sensibilmente dalla vendita: lo scambio, infatti, non avviene verso il corrispettivo di un prezzo ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti. Anche sotto l'aspetto funzionale la differenza è ben marcata: mentre nella permuta ciascuno dei contraenti acquista il bene offerto dall'altro per impiegarlo direttamente secondo la sua utilità naturale, nella vendita le due prestazioni hanno oggetti differenti: un bene assunto per la sua utilità diretta e un bene (il prezzo) assunto per quella speciale utilità strumentale che è costituita dalla funzione misuratrice dei valori economici.

In campo immobiliare la permuta diretta, ovvero lo scambio di case tra due persone, è un evento abbastanza raro, nonostante i notevoli vantaggi fiscali: i soggetti privati, infatti, non sono sottoposti a regime IVA e le tasse si pagano solo sull'immobile di maggior valore. Inoltre, effettuando un unico atto, il risparmio totale deriva anche dal minor costo della parcella notarile. Tuttavia, la difficoltà nel far combaciare perfettamente le esigenze di compratore e venditore limitata notevolmente il ricorso a questa soluzione.

Discorso diverso, invece, riguarda il settore dell'edilizia: attraverso la nota operazione economica realizzata con il contratto di permuta (ad effetti reali differiti) tra area edificabile (cosa presente) ed appartamenti da costruire sull'area stessa (cose future); questo mezzo, in sostanza, ha consentito non solo ai proprietari dell'area, ma anche a piccole imprese, di realizzare complessi edilizi di notevoli proporzioni evitando l'oneroso ricorso al credito.

Trascurando le norme generali, che richiamano alla disciplina della vendita, la permuta è regolata in particolare in tema di evizione e di spese a carico dei contraenti; nel dettaglio:

  • in caso di evizione, il legislatore riconosce al permutante il diritto di chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno quando deve ritenersi che egli non avrebbe accettato la cosa in permuta senza quella parte della quale è stato evitto; qualora invece il permutante evitto decida di mantenere fermo il contratto, egli avrà diritto sia al risarcimento del danno sia al pagamento del valore della cosa al momento in cui fu pronunciata l'evizione, tenuto conto dei miglioramenti e dei deterioramenti.
  • le spese della permuta e le altre accessorie, salvo patto contrario, sono da suddividere equamente tra i contraentri: altra differenza evidente rispetto alla vendita.

Prestito vitalizio

Il prestito vitalizio ipotecario, diffuso in tutto il mondo anglosassone e introdotto in Italia nel 2005, è una particolare forma di finanziamento a lungo termine simile al mutuo ma finalizzato unicamente ad ottenere liquidità immediata. Noto anche come "reverse mortgage" o "equity release", consente a un soggetto over-65 e proprietario di un'immobile di richiedere un mutuo che non prevede alcun rimborso (nè di capitale nè di interessi) prima della morte del richiedente.

L'importo richiedibile è generalmente compreso tra un minimo del 15% ed un massimo del 50% del valore di perizia dell'immobile oggetto di ipoteca e dipende anche dall'età del mutuatario: maggiore l'età, maggiore sarà l'importo erogabile poichè si riduce il tempo che occorre al mutuante (banca) per recuperare l'intera cifra e gli interessi maturati.

Il prestito vitalizio deve essere rimborsato in un'unica soluzione – importo finanziato con l'aggiunta degli interessi maturati nel periodo intercorso tra l'elargizione del finanziamento e la morte del/dei richiedenti – normalmente entro i 10-12 mesi successivi alla scomparsa del contraente (o del più longevo dei contraenti, in caso di co-intestazione) dagli eredi e/o aventi causa.

Gli eredi possono decidere di conservare il possesso dell'abitazione ipotecata, rimborsando il mutuo con la liquidità a loro disposizione (o rifinanziando l'importo), oppure di procedere alla vendita dell'immobile e destinare il ricavato all'estinzione del debito contratto. Qualora non ci fossero eredi o questi risultassero inadempienti, il finanziamento viene estinto con la vendita forzata dell'immobile: tuttavia, anche in questo caso, non prima di 12 mesi dalla data di "scadenza" del finanziamento.

Purgazione dell'ipoteca

La purgazione è la procedura che può intraprendere l’acquirente di un immobile oggetto di esproprio per "liberarlo" definitivamente dalle ipoteche gravanti sullo stesso.&

In sostanza, l'acquirente (non personalmente obbligato) procede alla presentazione dell'offerta – notificata a ciscuno dei creditori garantiti dal vincolo ipotecario – di una somma corrispondente al prezzo concordato per l'acquisto del bene (o al valore, qualora non sia stato determinato il prezzo). In ogni caso, il prezzo o il valore dichiarato non può essere inferiore a quello stabilito come base degli incanti dal c.p.c. in tema di espropriazione forzata (pignoramento).

Tale offerta costituisce un negozio unilaterale recettizio ed è liberamente revocabile fino a che i creditori non si siano pronunciati. L'offerta del terzo acquirente, peraltro, potrebbe non soddisfare integralmente i crediti garantiti ipotecariamente sull'immobile: in tal caso, qualsiasi creditore - entro quaranta giorni dalla notificazione - ha il diritto di opporsi purchè si candidi personalmente all'acquisto ad un prezzo superiore di almeno il 10%.

Protesto

Il protesto è l'atto pubblico con il quale si accerta il mancato pagamento di una cambiale o di un assegno bancario. I pubblici ufficiali abilitati a redigere il protesto (ufficiali levatori) sono:

  • l'ufficiale giudiziario competente per territorio;
  • il notaio;
  • il segretario comunale, nei comuni che non sono sedi di notaio o ufficiale giudiziario, oppure tutte le volte che questi sono indisponibili per legittimo impedimento o assenza.

Il protesto vuole tutelare chiunque abbia rapporti economici con il protestato: peraltro, tale pubblicità finisce per avere un effetto sanzionatorio immediato, dato rende che rende impossibile l'accesso al credito per il protestato.

Dal 1995, gli ufficiali levatori – entro il primo giorno di ogni mese – trasmettono alla Camera di commercio competente l'elenco dei soggetti protestati nel mese precedente; entro 10 giorni, quest'ultima provvede all'inserimento dei nominativi nell'attuale registro informatico dei protesti e il protestato resta iscritto per cinque anni, a meno di cancellazione dovuto alla concessione della cosiddetta "riabilitazione".

Al fine di diminuire il discredito nei rapporti commerciali prodotto dalla pubblicazione del protesto, infatti, la legge dispone che il debitore protestato – una volta che abbia adempiuto l'obbligazione per la quale il protesto è stato levato e sia trascorso un anno senza aver subito ulteriore protesti – abbia diritto a un decreto di riabilitazione, concedibile dal presidente del tribunale.

Preammortamento finanziario

Il preammortamento finanziario è un periodo di tempo piuttosto lungo (in genere fino a 5 anni) in cui il debitore si limita al solo pagamento degli interessi. Tale opzione, difatto, consente di alleggerire il peso della rata nel periodo iniziale: tuttavia, il preammortamento è un periodo nel quale non si rimborsa il finanziamento (il debito residuo rimane pari all'importo finanziato) pertanto sulla "lunga distanza" rischia di pesare sul bilancio del mutuatario.

Durante il periodo di preammortamento finanziario, è possibile che gli istituti applichino tassi di interesse differenti da quelli utilizzati nel piano di ammortamento "ordinario" (tipicamente superiore): occorre, quindi, che siano espressamente indicati nel foglio informativo del contratto di mutuo.

I cosiddetti mutui "a rimborso libero" prevedono per il mutuatario un opzione analoga al preammortamento finanziario: in particolare, il piano di rimborso prevede per il debitore l'obbligo al versamento rateale della sola quota interessi, mentre vengono definite dalle banche delle scadenze precise da rispettare per il rimborso del capitale residuo (riportate chiaramente nel contratto).

Prefinanziamento

Il prefinanziamento è una forma di credito che la banca concede al mutuatario prima dell'erogazione del mutuo: in pratica, questa forma di finanziamento copre le necessità finanziarie del mutuatario prima della stipula. Nel periodo di prefinanziamento, egli si impegna a versare all'istituto una rata composta esclusivamente dalla quota di interessi passivi; quest'ultima, calcolata in base all'importo "anticipato" prima dell'erogazione definitiva del "vero mutuo", non rientra nel piano di ammortamento in quanto non rimborsa il debito residuo: in altre parole, rappresenta una sorta di "premio al rischio" richiesto dalla banca per concedere un "prestito" privo di garanzia vincolante come l'ipoteca o il pegno.

Il mutuo entrerà nella fase ordinaria di ammortamento soltanto ad avvenuta stipula, con l'effettiva erogazione dell'intera somma mutuata: in sintesi, quindi, la banca concede al mutuatario la possibilità di disporre di una parte (o della totalità) della somma di denaro ;(tipicamente già deliberata) prima della stipula, in caso di erogazione contestuale, oppure prima del consolidamento dell'ipoteca, in caso di erogazione differita.

Il prefinanziamento, ad esempio, può essere concesso dalla banca sotto forma di affidamento in conto corrente (fido) prima dell'erogazione del mutuo. In questo caso, gli interessi passivi sono tipicamente superiori a quelli calcolati per il mutuo deliberato: non essendo presente una forma di garanzia reale (ipoteca o pegno) ma la "semplice" garanzia personale del debitore, la banca – allo scopo di tutelarsi – applicherà alla somma utilizzata dal correntista un tasso di interesse superiore al TAN previsto per il mutuo. Di seguito, sono riportate due possibili esempi che motivano la richiesta di tale forma di prefinanziamento:

  • il richiedente ottiene un mutuo di importo pari al 100% del valore dell'immobile e non ha la liquidità sufficiente per corrispondere la caparra al venditore all'atto del compromesso di vendita;
  • l'immobile è in fase di costruzione e l'impresa venditrice pretende il pagamento di una somma di denaro prima del rogito.

Il mutuo cosiddetto Stato Avanzamento Lavori, noto come SAL, rappresenta una classica forma di prefinanziamento: il mutuatario, infatti, corrisponde alla banca solo gli interessi relativi alle somme anticipate di volta in volta (ad ogni stato di avanzamento lavori): ovviamente, la banca avrà già deliberato per la fattibilità del mutuo e gli interessi corrisposti nel periodo di prefinanziamento saranno in linea con quelli previsti dal contratto di mutuo.

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