Glossario Mutui - M

Il mandato è il contratto col quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra (mandante) ed è regolato dagli Artt.1703-1730 del Codice Civile.

Per il mandante prevede l'obbligo di:

• somministrare al mandatario i mezzi necessari per consentirgli l'esecuzione del mandato;
• rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, oltre al pagamento del compenso spettante;
• risarcire i danni subiti dal mandatario a causa dell'incarico.

La posizione del mandatario è sicuramente più complessa; egli, infatti:

• è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia;
• non può farsi sostituire nell'esecuzione dell'incarico, se non autorizzato;
• non può eccedere i limiti fissati nel mandato né discostarsi dalle istruzioni del mandante;
• è tenuto a comunicare senza ritardo al mandante l'esecuzione del mandato, presentando un rendiconto;
• salvo patto contrario con il mandante, non risponde verso di lui dell'adempimento delle obbligazioni assunte dalle persone con le quali ha contrattato;
• deve provvedere alla custodia e alla tutela delle cose che gli sono state affidate per conto del mandante.

Tuttavia, gode del diritto di soddisfarsi sui crediti pecuniari sorti dagli affari conclusi nell'ambito del mandato.

Il potere di rappresentanza è un aspetto fondamentale del contratto e dev'essere conferito con un negozio unilaterale, noto come procura, grazie al quale il rappresentante agisce in nome e per conto del rappresentato; gli effetti giuridici degli atti compiuti dal mandatario ricadono nella sfera giuridica del mandante:

Nel mandato senza rappresentanza, invece, il mandatario agisce in nome proprio e per conto del mandante: acquista quindi i diritti ma si assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi; gli effetti giuridici non ricadono nella sfera giuridica del mandante ma il mandatario ha l'obbligo di trasmetterli nella sfera giuridica del mandante.

L'estinzione del mandato avviene:

• per scadenza del termine;
• a compimento dell'affare;
• perrevoca del mandante: in caso di mandato collettivo, ha effetto solo se proviene da tutti i mandanti;
• rinuncia del mandatario;
• morte, interdizione o inabilitazione del mandante o del mandatario.

A seguito di una causa di estinzione il mandato non ha più effetto tra le parti; tuttavia, qualora il mandatario – ignorando l'esistenza di una causa di estinzione – compia degli atti, questi vincolano comunque il mandante o i suoi eredi.

Ai sensi dell'Art.3 comma 1 del Testo Unico per l'edilizia, la manutenzione ordinaria è una tipologia di intervento edilizio costituita da quei lavori diretti a riparare e/o rinnovare le finiture degli edifici e gli impianti tecnologici esistenti. Si considera come ordinario, quindi, ciò che riguarda il mantenimento attraverso opere di riparazione dell'esistente.

La realizzazione degli interventi di manutenzione ordinaria – definiti dalla normativa nazionale (D.P.R. 380/2001) o dalle relative leggi regionali – non è abitualmente subordinata a richiesta di titolo edilizio abilitativo, trattandosi di attività edilizia libera, salvo prescrizioni più restrittive imposte dai regolamenti comunali o dalle normative di settore (ad esempio in materia di antincendio, efficienza energetica, vincoli paesaggistici/culturali, ecc.); tra gli interventi rientrano:

• sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;
• riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque, ecc.);
• rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
• rifacimento di intonaci interni e tinteggiatura;
• rifacimento di pavimentazioni esterne e dei manti di copertura senza modifiche ai materiali;
• sostituzione delle tegole e delle altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni;
• riparazioni di balconi/terrazze e relative pavimentazioni;
• riparazione delle recinzioni;
• sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.

Occorre sottolineare che gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all'agevolazione solo quando riguardano le parti comuni di edifici residenziali; in particolare, le tipologie di interventi precedentemente elencate non danno diritto a nessuna agevolazione se effettuata su un'abitazione privata.

Tuttavia, se sono integrati o correlati a interventi di categorie diverse (manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione) rientrano nell'agevolazione anche se effettuati su un'abitazione privata. Rientreranno, quindi, nell'agevolazione tanto la sostituzione di pavimenti in caso di sostituzione o integrazione dell'impianto di riscaldamento con installazione di impianto a pavimento, quanto le opere di pittura e finitura necessarie per completare l'intervento di manutenzione straordinaria. In tali esempi, perciò, al fine dell'esatta individuazione degli interventi da realizzare e dell'applicazione delle disposizioni normative, è necessario tener conto del carattere assorbente della categoria "superiore" rispetto a quella "inferiore".

La manutenzione straordinaria, ai sensi dell'Art. 3 comma 1 del Testo Unico per l'edilizia, si caratterizza per quei lavori diretti a rinnovare parte degli edifici o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso.

In concreto, gli interventi di manutenzione straordinaria sono caratterizzati dal duplice limite di carattere funzionale (mera sostituzione o puro rinnovo di parti degli edifici) e strutturale (impossibilità di alterare volumi, superfici e la destinazione). Rientrano in questa categoria:

• l'insieme delle azioni migliorative (manutenzione migliorativa);
• la manutenzione preventiva rilevante: revisioni che aumentano il valore dei sistemi e/o ne prolungano la longevità;
• interventi di manutenzione correttiva, ovvero quelli che aumentano in modo significativo il valore residuo e/o la longevità del sistema: lo scopo, quindi, non è dettato da un'esigenza immediata di ripristino del livello ottimale di funzionamento ma da una gestione economica del sistema mantenuto.

La realizzazione degli interventi di manutenzione straordinaria è subordinata a una richiesta di titolo edilizio abilitativo – permesso di costruire, denuncia inizio attività (DIA), comunicazione edilizia, comunicazione con relazione tecnica, ecc. – da inoltrare all'autorità comunale: dev'essere presentata da parte dei soggetti che hanno titolarità ad effettuare gli interventi edilizi (proprietario, locatario, ecc.) e corredata da un progetto edilizio redatto da un professionista abilitato all'esercizio della professione; quest'ultimo ha l'obbligo di descrivere in modo compiuto e dettagliato l'insieme delle opere che si intende eseguire, attestandono contemporaneamente la conformità urbanistico/edilizia e la rispondenza ai requisiti normativi tecnici (ad esempio: antisismici, acustici, di isolamento termico, ecc.).

Inoltre, qualora l'intervento interessi beni soggetti a particolari tutele – ambientali, architettoniche, artistiche, ecc. – che prevedono il rilascio di specifica autorizzazione da parte dell'ente preposto alla tutela del vincolo, il rilascio di quest'ultima subordina il rilascio del titolo edilizio abilitativo.

Sulla base della guida dell'Agenzia delle Entrate, l'agevolazione fiscale per gli interventi di ristrutturazione edilizia riguarda le opere di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia sulle unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale.

Mediatore è colui che mette in relazione due o più controparti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse nè da rapporti di collaborazione, nè da rapporti di dipendenza o di rappresentanza. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.

Il mediatore creditizio, in particolare, è un soggetto che attraverso l'attività di consulenza mette in relazione le banche e gli intermediari finanziari con la potenziale clientela interessata alla concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma (prestito personale, mutuo, ecc.). Spetta loro l'onere di trasmettere all'OAM (Organismo degli Agenti e dei mediatori) l'elenco dei propri dipendenti e collaboratori; inoltre, assicurano e verificano – anche attraverso l'adozione di adeguate procedure interne – che i propri dipendenti/collaboratori rispettino le norme loro applicabili, curino l'aggiornamento professionale e possiedano i requisiti di onorabilità e professionalità.

Il modello 730 e il modello UNICO sono documenti relativi alla dichiarazione dei redditi di un soggetto; in fase di sottoscrizione di una domanda di mutuo, il richiedente è tenuto ad allegarne una copia in modo da fornire alla banca le informazioni reddituali necessaria alla valutazione dell'effettiva capacità di rimborso (affidabilità creditizia).

Il modello 730, introdotto nel 1993 a sostituzione del modello 740 semplificato, è riservato ai lavoratori dipendenti e pensionati qualora la dichiarazione non sia particolarmente complessa; può essere presentato ad un Centro di Assistenza Fiscale (CAF), ad un professionista abilitato (consulente del lavoro, dottore commercialista, ragioniere o perito commerciale) oppure al proprio datore di lavoro (ente pensionistico).

Il modello Uni.Co. (modello di dichiarazione unificato compensativo) dev'essere presentato dalle persone fisiche che percepiscono uno o più redditi di terreni, fabbricati, partecipazione, lavoro dipendente, lavoro autonomo occasionale o continuativo, impresa, pensione ed altri redditi cui siano riservati quadri di riferimento; inoltre, ne esiste una versione semplificata (UNICO MINI) riservata a coloro che, avendo il posto di lavoro, non hanno un sostituto d'imposta al momento della dichiarazione, quindi non possono presentare il modello 730.

La mora è definita come il ritardo ingiustificato nell'adempimento di un'obbligazione di dare o di fare.Occorre definire entrambe le specie di mora previste: la mora del debitore (mora solvendi) e la mora del creditore (mora accipiendi).

Seppur accomunate dal concetto di ritardo nell'adempimento, sono due istituti ben distinti: differiscono, infatti, tanto per la diversa posizione che il debitore e il creditore hanno nel rapporto obbligatorio quanto per la diversa attività da essi svolta al fine dell'adempimento: in particolare, mentre il debitore è obbligato ad adempiere, il creditore ha un diritto di cooperare all'esecuzione della prestazione dovutagli, senza essere ordinariamente obbligato.

La mora del debitore colpisce "il ritardo ingiustificato, imputabile al debitore (quindi colposo), frapposto nell'adempimento dell'obbligazione, qualora essa possa essere eseguita anche dopo la scadenza". Se l'adempimento tardivo non fosse possibile, o il creditore non avesse più interesse a ricevere la prestazione (ad es., nei negozi a termine fisso), non si avrebbe la mora con le relative conseguenze, ma la semplice responsabilità del debitore per inadempimento.

Si può riscontrare nelle obbligazioni di non fare poiché, se il debitore cessa dal non fare, egli è inadempiente. Peraltro, affinché ci sia la mora del debitore, occorre – oltre alla colpa – la sua costituzione in mora, derivante o da un atto d'intimazione da parte del creditore (mora ex persona) o per la semplice scadenza del termine stabilito (mora ex re). Gli effetti prodotti dalla mora del debitore sono:

• il risarcimento, a carico del debitore stesso, dei danni derivati al creditore dal ritardo (danni moratori);
• la sopportazione dei rischi e pericoli sempre da parte del debitore, in modo che egli resta responsabile se per caso fortuito successivamente la cosa dovuta perisca o l'esecuzione della prestazione si renda impossibile, dicendosi in tal senso che mora perpetuat obligationem.

Infine, la mora del debitore può cessare (purgazione della mora) per la rinunzia da parte del creditore (rinunzia agli effetti della mora, pur continuando a esistere il credito), oppure con adempimento o con qualsiasi altro mezzo di estinzione dell'obbligazione.

La mora del creditore, invece, si può definire come il "ritardo frapposto all'adempimento di un'obbligazione dalla mancanza della necessaria cooperazione da parte del creditore, quando egli non abbia una ragione obiettiva per rifiutarsi". Si può avere se l'adempimento di un'obbligazione richieda il concorso del creditore (che varia secondo casi: ricevere la prestazione, esercitare il diritto di scelta, apprestare i conti, ecc.): va esclusa, quindi, oltre che nelle obbligazioni di non fare anche nelle obbligazioni di adempiere un incarico, eseguire una prestazione a favore di un terzo, ecc. Gli effetti di tale mora sono:

• la cessazione della decorrenza degli interessi,
• il passaggio dei rischi e pericoli a carico del creditore (qualora essi in precedenza fossero, eccezionalmente, a carico del debitore)
• l'indennizzo delle spese a favore del debitore: non si può parlare ordinariamente di risarcimento dei danni a carico del creditore, mancando l'elemento della colpa.

Anche la mora del creditore può cessare o per la rinunzia fatta agli effetti di essa dal debitore o per qualsiasi causa di estinzione dell'obbligazione; tuttavia, nei casi in cui occorrono l'offerta reale e il deposito, la mora cessa se il debitore ritira la cosa depositata, o se una sentenza annulla definitivamente il procedimento.

Qualora l'obbligazione non venisse estinta, la cessazione della mora del creditore potrebbe dar luogo alla mora del debitore, come viceversa quella potrebbe far seguito a quest'ultima. Le due more però non possono coesistere riguardo allo stesso rapporto obbligatorio poiché l'una, per i suoi stessi presupposti, esclude l'altra.

La mora è definita come il ritardo ingiustificato nell'adempimento di un'obbligazione di dare o di fare.Occorre definire entrambe le specie di mora previste: la mora del debitore (mora solvendi) e la mora del creditore (mora accipiendi).

Seppur accomunate dal concetto di ritardo nell'adempimento, sono due istituti ben distinti: differiscono, infatti, tanto per la diversa posizione che il debitore e il creditore hanno nel rapporto obbligatorio quanto per la diversa attività da essi svolta al fine dell'adempimento: in particolare, mentre il debitore è obbligato ad adempiere, il creditore ha un diritto di cooperare all'esecuzione della prestazione dovutagli, senza essere ordinariamente obbligato.

La mora del debitore colpisce "il ritardo ingiustificato, imputabile al debitore (quindi colposo), frapposto nell'adempimento dell'obbligazione, qualora essa possa essere eseguita anche dopo la scadenza". Se l'adempimento tardivo non fosse possibile, o il creditore non avesse più interesse a ricevere la prestazione (ad es., nei negozi a termine fisso), non si avrebbe la mora con le relative conseguenze, ma la semplice responsabilità del debitore per inadempimento.

Si può riscontrare nelle obbligazioni di non fare poiché, se il debitore cessa dal non fare, egli è inadempiente. Peraltro, affinché ci sia la mora del debitore, occorre – oltre alla colpa – la sua costituzione in mora, derivante o da un atto d'intimazione da parte del creditore (mora ex persona) o per la semplice scadenza del termine stabilito (mora ex re). Gli effetti prodotti dalla mora del debitore sono:

• il risarcimento, a carico del debitore stesso, dei danni derivati al creditore dal ritardo (danni moratori);
• la sopportazione dei rischi e pericoli sempre da parte del debitore, in modo che egli resta responsabile se per caso fortuito successivamente la cosa dovuta perisca o l'esecuzione della prestazione si renda impossibile, dicendosi in tal senso che mora perpetuat obligationem.

Infine, la mora del debitore può cessare (purgazione della mora) per la rinunzia da parte del creditore (rinunzia agli effetti della mora, pur continuando a esistere il credito), oppure con adempimento o con qualsiasi altro mezzo di estinzione dell'obbligazione.

La mora del creditore, invece, si può definire come il "ritardo frapposto all'adempimento di un'obbligazione dalla mancanza della necessaria cooperazione da parte del creditore, quando egli non abbia una ragione obiettiva per rifiutarsi". Si può avere se l'adempimento di un'obbligazione richieda il concorso del creditore (che varia secondo casi: ricevere la prestazione, esercitare il diritto di scelta, apprestare i conti, ecc.): va esclusa, quindi, oltre che nelle obbligazioni di non fare anche nelle obbligazioni di adempiere un incarico, eseguire una prestazione a favore di un terzo, ecc. Gli effetti di tale mora sono:

• la cessazione della decorrenza degli interessi,
• il passaggio dei rischi e pericoli a carico del creditore (qualora essi in precedenza fossero, eccezionalmente, a carico del debitore)
• l'indennizzo delle spese a favore del debitore: non si può parlare ordinariamente di risarcimento dei danni a carico del creditore, mancando l'elemento della colpa.

Anche la mora del creditore può cessare o per la rinunzia fatta agli effetti di essa dal debitore o per qualsiasi causa di estinzione dell'obbligazione; tuttavia, nei casi in cui occorrono l'offerta reale e il deposito, la mora cessa se il debitore ritira la cosa depositata, o se una sentenza annulla definitivamente il procedimento.

Qualora l'obbligazione non venisse estinta, la cessazione della mora del creditore potrebbe dar luogo alla mora del debitore, come viceversa quella potrebbe far seguito a quest'ultima. Le due more però non possono coesistere riguardo allo stesso rapporto obbligatorio poiché l'una, per i suoi stessi presupposti, esclude l'altra.

Il mutuante insieme al mutuatario rappresentano i soggetti del contratto di mutuo. Il mutuante si impegna a versare una somma di denaro (mutuo) al mutuatario; quest'ultimo potrà destinarla all'acquisto o alla ristrutturazione di un bene immobile, impegnandosi al rimborso entro i tempi e rispetto alle modalità stabilite in sede di stipula. Per mutuante, di solito, si sottintende la banca o la società finanziaria che concede il finanziamento.

In ambito giuridico, il termine mutuatario è utilizzato in riferimento al soggetto che ha ricevuto in prestito una somma di denaro (o una quantità di cose fungibili) e ha assunto l'obbligo di restituire altrettante cose della stessa specie e qualità al mutuante. Più semplicemente, è una delle parti che sottoscrive il contratto di mutuo.

L'obbligo più importante del mutuatario consiste nel rimborsare regolarmente, alle scadenze pattuite, il mutuo che gli è stato concesso: l'eventuale inadempimento, infatti, determina l'obbligo di versare alla banca – in aggiunta agli interessi corrispettivi previsti dal contratto – gli interessi moratori, cui spetta la funzione di ricompensare la banca per il ritardato pagamento.

Peraltro, è importante che egli eserciti i diritti accordati dalla legge: in particolare, le norme in materia di trasparenza bancaria che impongono al mutuante, ad esempio, di consegnare ai clienti documenti informativi dettagliati e personalizzati.

In base alla definizione riportata nell'Art.1813 del Codice Civile, il mutuo è il contratto col quale una parte (detta mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità (Art. 1782).

In altre parole, è possibile definire il mutuo come un contratto reale, ovvero perfezionato non solo tramite il semplice scambio del consenso ma con la consegna del denaro o delle cose fungibili; come ogni contratto di durata, anche per il mutuo risulta un aspetto determinante la fissazione di un termine entro il quale la restituzione dovrà concretizzarsi. Tuttavia è necessario chiarire il significato del termine "consegna" previsto nel Codice: se per la dottrina è necessario il traferimento del possesso affinchè il contratto tra le parti si perfezioni, la giurisprudenza adotta un' interpretazione più elastica; quest'ultima, infatti, ammette la promessa di mutuo in base all'articolo 1822: è quindi sufficiente che il denaro o le cose mutuate siano messe dal mutuante nella disponibilità giuridica del mutuatario, indipendentemente dalla materiale consegna.

Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo: un tipo di prestito erogato da un istituto di credito, solitamente per un importo non inferiore a € 50.000, contro la prestazione di una forma di garanzia reale (mutuo ipotecario). La maggioranza dei mutui è richiesta per finalità di acquisto di un immobile; tra le altre possibili tipologie vi sono:

• mutuo edilizio: concesso per finanziare la costruzione di un immobile;
• mutuo per ristrutturazione: concesso per eseguire importanti opere di ripristino o riqualificazione di beni immobiliari;
• mutuo di sostituzione: consente al mutuatario di estinguere il vecchio mutuo stipulato con l'istituto di credito iniziale e di accendere un nuovo mutuo presso un intermediario differente, usufruendo tipicamente di condizioni più favorevoli;
• mutuo di surroga: differisce dal precedente perchè effettua un semplice trasferimento del mutuo "originario" presso un'altra banca, senza alcun costo legato all'estizione del vecchio e accensione del nuovo;
• mutuo liquidità, per agevolare coloro che necessitano di ingenti somme di denaro;
• mutuo chirografario o chirografico: forma di finanziamento cosiddetto "non vincolato" equivalente ad un prestito personale se erogato ad un privato, o ad un mutuo a medio termine se erogato ad un'azienda.

Inoltre, esistono forme di finanziamento agevolato non necessariamente riferite ad un rapporto di mutuo in senso giuridico, per le quali lo stato o gli enti locali possono prevedere l'applicazione di condizioni favorevoli per consentire l'accesso alla proprietà immobiliare anche ai nuclei familiari più svantaggiati; fra queste rientrano le agevolazioni legate all'acquisto della prima casa di abitazione.

Il mutuo 100% è la soluzione che consente al mutuatario di ottenere un mutuo di importo pari al valore dell'immobile; rappresenta una forma di finanziamento ad alto "Loan To Value" (LTV), peraltro sempre più rara all'interno dell'offerta mutui delle banche: la maggiore probabilità di insolvenza del debitore (a rischio "default") e le coperture obbligatorie cui la banca deve far fronte comportano una crescita dei costi complessivi per il richiedente e rendono tale prodotto, quindi, un'opportunità interessante esclusivamente per coloro che sono realmente impossibilitati a versare un anticipo pari al 20% del valore dell'immobile (ad esempio le giovani coppie).

In particolare, i costi aggiuntivi da sostenere per un mutuo 100% rispetto ad un mutuo tradizionale riguardano essenzialmente la sottoscrizione di una polizza assicurativa fideiussoria; quest'ultima, imposta dalla Banca d'Italia e vincolante per gli istituti di credito per il rilascio di importi superiori all'80% (limite massimo stabilito per i cosiddetti mutui fondiari), può essere rimborsata dal mutuatario in un'unica soluzione (al momento della stipula) oppure dilazionata per l'intera durata del prestito (spread aumenta dello 0,20-0,50%).

Il mutuo a tasso variabile con CAP rappresenta una soluzione interessante per coloro che cercano una via di mezzo tra la stabilità del tasso fisso e i possibili vantaggi economici del tasso variabile. Semplicemente, si tratta di un mutuo variabile il cui tasso d'interesse – pur rimanendo legato all'andamento del parametro di riferimento (in genere Euribor) – non può superare una soglia (CAP o tetto massimo) prefissata in fase di stipula del contratto: ciò consente al mutuatario di conoscere sin dall'inizio l'importo massimo che potrebbe raggiungere la rata da rimborsare periodicamente alla banca erogante, beneficiando del tasso variabile in caso di oscillazioni al ribasso dell'indice.

In pratica, il tasso di interesse non potrà mai andare oltre un certo limite: se il tasso d'interesse è inferiore al tetto massimo, il calcolo degli interessi sarà analogo a quanto accade per un mutuo a tasso variabile; tuttavia, se il tasso dovesse aumentare – superando il CAP – non verrà mai richiesto un tasso superiore alla soglia (fisso per tutta la durata del prestito).

Il mutuo variabile con CAP, dunque, è vantaggioso per quei soggetti con limitata propensione al rischio, che necessitano di una garanzia aggiuntiva rispetto al mutuo variabile tradizionale,prevista dalle banche a fronte di uno spread superiore.

Il mutuo con Cap offre un reale beneficio al mutuatario quando:

• il CAP fissato risulta ragionevole (o "di mercato"): una soglia troppo elevata, difatto non raggiungibile dal TAN, non presenta utilità ma solo un costo complessivo del finanziamento superiore;
• lo spread applicato risulta essere di poco superiore al caso variabile puro (0,30% - 0,50%): in caso contrario, la protezione risulterebbe troppo onerosa.

Il mutuo a tasso variabile e rata costante è una particolare tipologia di mutuo che prevede l'applicazione di un tasso di interesse variabile che non agisce sull'importo della rata da pagare ma sulla durata stessa del mutuo. In sostanza, l'importo della rata rimane invariato nel corso di tutto il finanziamento mentre il numero delle rate da corrispondere alla banca si modifica in base all'andamento registrato sui mercati di riferimento.

Tale formula offre al mutuatario da un lato la possibilità di conoscere l'ammontare mensile sin dalla stipula del contratto, analogamente a quanto accade per un mutuo a tasso fisso, dall'altro il vantaggio di sfruttare i benefici di un mutuo a tasso variabile. In particolare, al crescere dei tassi di riferimento, l'incremento degli interessi da rimborsare – in regime di rata costante – si traduce in un allungamento del periodo di rimborso ossia del numero delle rate; viceversa, la riduzione dei tassi di riferimento comporta un accorciamento del piano di ammortamento.

Il mutuo variabile a rata costante, quindi, rappresenta la soluzione ideale se ci si aspetta tassi in discesa o comunque contenuti, oppure non si vuole rischiare un eventuale rialzo: consente, infatti, di proteggere la pianificazione delle risorse finanziarie disponibili, evitando che le rate diventino "scomode" in relazione al reddito percepito mensilmente.

La stipula di un mutuo rata costante, ovviamente, comporta il rischio di una forte variabilità della durata: in caso di un deciso rialzo dei tassi di interesse, infatti, la durata potrebbe allungarsi notevolmente e il costo totale del finanziamento, pertanto, potrebbe rivelarsi decisamente superiore rispetto ad un mutuo variabile "tradizionale"; tuttavia, l'allungamento della durata oltre quella originaria è normalmente definito in un termine massimo.

Il mutuo offset, nato in Gran Bretagna nel 1998, prevede l'abbinamento di un conto corrente al finanziamento: in pratica, l'opzione offset permette di bilanciare gli interessi passivi previsti dal contratto di mutuo con gli interessi attivi corrisposti in funzione della giacenza media presente sul conto corrente collegato. In base alla differente modalità di calcolo degli interessi, è possibile distinguere due differenti soluzioni:

• la prima prevede che il saldo del conto corrente venga portato in detrazione rispetto al capitale residuo del finanziamento e su tale valore si applichi il tasso di interesse definito in fase di stipula (maggiore sarà la somma presente sul conto, minore sarà la rata del mutuo);
• la seconda modalità, invece, non prevede compensazione ma semplicemente l'applicazione del medesimo tasso per il calcolo sia degli interessi attivi (dovuti al mutuatario per remunerare la liquidità disponibile sul conto corrente) che di quelli passivi (legati al mutuo erogato); tuttavia, gli interessi attivi sono soggetti a ritenuta fiscale (pari al 27%) e la riduzione, pertanto, sarà inferiore a quella prevista dalla prima modalità di calcolo.

I mutui con opzione offset, generalmente abbinati ad un mutuo a tasso variabile, rappresentano un'ottima scelta per coloro che dispongono di liquidità o di forti entrate in grado di compensare parte degli interessi legati all'operazione di finanziamento; in ogni caso, la liquidità presente resta a completa disposizione del cliente, che può decidere di utilizzarla come preferisce e in qualsiasi momento. Il Mutuo Risparmio rappresenta la soluzione offerta da CheBanca! e prevede la possibilità di associare anche più di un conto corrente al mutuo, in modo da ridurre ulteriormente gli interessi.

Il mutuo agevolato prevede la possibilità per il mutuatario di accedere ad un contribuito che copre una parte del rimborso del capitale o degli interessi del prestito, o comunque una riduzione del carico fiscale complessivo del mutuo. In pratica, il richiedente - in possesso di determinati requisiti soggettivi ed oggettivi legati alla situazione lavorativa e reddituale - può avvalersi di un contributo da parte dello Stato o delle regioni, ottenendo difatto un miglioramento delle condizioni standard previste dalle banche.

Generalmente finalizzati all'acquisto o alla ristrutturazione della prima casa (abitazione principale non di lusso), sono concessi ai soggetti che incontrano maggiori difficoltà di accesso al credito (single, giovani coppie, lavoratori atipici) oppure a quelli appartenenti a determinate categorie professionali (dipendenti pubblici, pensionati, militari, ecc.). Negli ultimi anni, inoltre, le agevolazioni hanno riguardato anche i finanziamenti richiesti per il miglioramento dell'efficienza energetica degli edifici: in particolare, coloro che acquistano immobili (appartenenti alle classi energetiche A/B/C se già esistenti, A/A+ se di nuova costruzione) o vogliono ristrutturare (riqualificare) immobili già esistenti possono accedere ad una serie di benefici fiscali, predisposti dal Governo Italiano.

Il credito chirografario, in generale, è quel tipo di credito che non è assistito da alcun tipo di garanzia reale (pegno o ipoteca) o personale (fideiussione, anticresi); il termine "chirografario" è un riferimento esplicito al chirografo: un documento scritto e firmato da colui contro il quale il documento stesso è destinato a far prova in un'eventuale causa. In altre parole, si tratta semplicemente del documento firmato dal debitore per garantire al creditore la restituzione di quanto avuto in prestito.

La definizione, tuttavia, non è del tutto rispettata dal più comune tra i creditori: la banca (mutuante), infatti, per la concessione di un mutuo chirografario (o chirografico) può ritenere indispensabile l'inserimento di garanzie di natura cambiaria o personale, come ad esempio pegni su titoli o fideiussioni a carico dei familiari del debitore (mututario).

Tipicamente, il debito da contrarre risulta di media entità – in genere fino a € 30.000 – da restituire in un limite temporale di norma non superiore ai 5 anni.

Le finalità legate ad una richiesta di credito chirografario possono essere diverse ma, generalmente, si tratta di una tipologia di finanziamento a medio-lungo termine legato all'acquisto di beni funzionali all'attività di piccole-medie imprese o per esigenze individuali di importo contenuto: in quest'ultimo caso il mutuo chirografario rispecchia esattamente le caratteristiche di un prestito personale; peraltro, rappresenta un opportunità per il finanziamento delle opere di ristrutturazione straordinaria di parti comuni di condomini, per le quali risulta difficoltoso disporre l'iscrizione ipotecaria.

Come per gli altri mutui, il debitore restituirà quanto ricevuto tramite il pagamento periodico (solitamente mensile o trimestrale) di rate secondo quanto stabilito dal piano di ammortamento allegato al contratto; è necessario sottolineare che il mutuo chirografario presenta certamente costi d'accensione più contenuti ma viene concesso a tassi d'interesse usualmente più alti di quelli relativi ad un mutuo ipotecario, a causa della minor tutela in caso di inadempimento da parte del richiedente.

Tra i mutui a tasso misto, il mutuo cocktail prevede il cosiddetto piano di ammortamento a tassi miscelati: il capitale finanziato è distribuito in due blocchi (anche di importo diverso), quantificati direttamente dal contraente, distinti a seconda del tipo di tasso applicato (fisso e variabile).

La logica sottostante richiama ai fondi azionari bilanciati: questi ultimi – al fine di equilibrare le prospettive di crescita e il livello di rischio – prevedono l'acquisto tanto di azioni (più redditizie e pericolose) quanto di obbligazioni (meno performanti ma più sicure), secondo una ripartizione percentuale definita a priori; analogamente, il mutuatario – alla stipula del contratto – suddivide l'importo finanziato in due parti "indipendenti", ossia regolate secondo due tipi di tasso d'interesse differenti: una parte a tasso fisso e una parte a tasso variabile.

Se da un punto di vista pratico il contratto resta formalmente unico, la rata periodica verrà calcolata come se i finanziamenti fossero due: pertanto, ai fini contabili, verranno sommate due "rate" distinte per determinare l'importo complessivo da corrispondere mensilmente alla banca.

Noto anche come mutuo a tasso bilanciato (o "mix"), rappresenta la soluzione per chi non è in grado di prendere una decisione definitiva sul tipo di tasso e predilege una "via di mezzo" che possa limitare le "pericolose" quanto costanti oscillazioni dei mercati di riferimento, grazie al bilanciamento stabilito; tuttavia, il vantaggio per il cliente di poter attenuare sensibilmente il rischio di incertezza futura è senza dubbio vincolato alla maggior conoscenza delle dinamiche dei tassi d'interesse.

Il mutuo con opzione è un mutuo a tasso misto che consente al richiedente di cambiare la tipologia di tasso di interesse applicato al mutuo a scadenze prefissate. La flessibilità garantita dall'opportunità di passare da tasso fisso a tasso variabile (o viceversa), generalmente senza dover sostenere costi aggiuntivi, consente al cliente di sfruttare le previsioni di mercato, risparmiando sull’importo delle rate e scegliendo il tasso più conveniente in base al momento attuale.

Ogni 2, 3 o 5 anni – a seconda delle scadenze previste dalla banca – il mutuatario, fatte le opportune valutazioni, potrà quindi decidere se proseguire con le stesse condizioni oppure modificare il piano di rimborso del capitale residuo, esercitando l'opzione: in quest'ultimo caso, è tenuto a darne comunicazione all'istituto secondo le modalità previste dal contratto (solitamente in forma scritta).

Il mutuo edilizio è una forma di finanziamento richiesta generalmente da imprese costruttrici, società immobiliari o artigiani edili per le finalità di costruzione, ristrutturazione, riparazione, trasformazione, sopraelevazione o recupero dell'immobile; peraltro, può essere un'opportunità interessante anche per i privati che acquistano un terreno edificabile e appaltano le opere di costruzione a un'impresa esterna.

La legge prevede che il mutuo edilizio possa coprire un importo massimo pari all'80% del costo di costruzione – salvo garanzie fideiussorie – e una percentuale compresa tra il 45% e il 55% del valore dell'immobile completato.

Garantito da un'ipoteca iscritta sul terreno dove sorge la costruzione e, per accessione, da un'ipoteca che grava su tutto il fabbricato, è un mutuo che prevede una serie di erogazioni parziali (le cosiddette tranches), generalmente in un arco temporale massimo di 24 mesi: in tale periodo, solitamente, il mutuatario rimborsa esclusivamente quote interessi (prefinanziamento) mentre inizierà a corrispondere quote capitale solo quando il totale deliberato sarà stato completamente erogato (fine lavori).

La prassi "standard" prevede che le somme del mutuo vengano rilasciate tempo per tempo in base allo stato di avanzamento dei lavori di costruzione (erogazione a S.A.L.): la banca, quindi, procederà ad accreditare in modo progressivo l'importo richiesto man mano che aumenta il valore dell'opera, accertato in base ai sopralluoghi effettuati dal perito incaricato direttamente dall'istituto.

Nei casi di costruzione di un fabbricato, generalmente, le banche preferiscono elargire la prima parte nel momento in cui siano state ultimate le fondamenta; in seguito, terminato lo scheletro dell'edificio in cemento armato, quindi le travi e i pilastri, concederà la seconda parte del finanziamento: difatto, la banca si tutela in quanto l'erogazione è subordinata all'accertamento dei lavori eseguiti – effettuato dal perito – e della regolarità urbanistica del fabbricato, stabilita dagli enti competenti.

Il mutuo edilizio, inoltre, può riguardare una sola unità immobiliare oppure una moltitudine di appartamenti; in quest'ultimo caso, tuttavia, non è possibile distinguere la quota di mutuo edilizio gravante su ciascuna unità immobiliare, in quanto il debito le riguarderà tutte indistintamente. Pertanto, solo nel momento in cui si saranno ultimati i lavori, l'impresa costruttrice potrà chiedere alla banca di sottoscrivere un particolare atto noto come frazionamento: in pratica il mutuo verrà suddiviso in quote, ripartite opportunamente tra gli immobili realizzati; gli acquirenti, infine, avranno la possibilità di decidere se accollarsi il mutuo edilizio oppure stipularne uno nuovo con la banca.

Il mutuo fondiario è una forma di credito destinato unicamente all'acquisto o alla ristrutturazione di un bene immobile, sul quale viene costituita un'ipoteca a favore del creditore; mentre tutti i mutui fondiari sono anche mutui ipotecari, non tutti i mutui ipotecari sono anche mutui fondiari. Infatti, oltre al differente periodo minimo di rimborso (5 anni per il mutuo ipotecario), l'importo erogato attraverso l'accensione di un mutuo ipotecario – semplicemente mutuo – puó essere utilizzato anche per finalità diverse dall'acquisto di un immobile: un tipico esempio è rappresentato dai cosiddetti mutui di liquidità.

Nel dettaglio, il mutuo fondiario è una particolare tipologia di mutuo immobiliare che possiede le seguenti caratteristiche:

• durata variabile da un periodo minimo di 18 mesi ad un massimo di 30 anni;
• rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (LTV - Loan To Value) inferiore all'80%: l'ipoteca di primo grado, infatti, non deve essere superiore all'80% del valore dell'immobile.

Si tratta quindi di un mutuo a medio-lungo termine, concesso dalle banche per consentire al mutuatario di acquistare o ristrutturare un immobile, erogato in un'unica soluzione al richiedente e concesso tipicamente dagli istituti di credito a condizioni agevolate rispetto a quelle applicate per le richieste di mutuo con finalità di surroga o liquidità.

Il mutuo INPDAP è un mutuo ipotecario agevolato, finalizzato all'acquisto della prima casa (o alla surroga di uno precedente, contratto per l'acquisto dell'abitazione principale) ed erogato direttamente dall'Istituto Nazionale di Previdenza per i Dipendenti dell'Amministrazione Pubblica (INPDAP); prevede l'applicazione di tassi di interesse vantaggiosi per i lavoratori pubblici (impiegati con contratto a tempo indeterminato) o i pensionati iscritti alla Gestione Unitaria delle Prestazioni Creditizie e Sociali (con almeno 3 anni di anzianità presso il Fondo Credito).

Ai fini dell'erogazione, è necessario che l'acquisto riguardi un'immobile non di lusso (ubicato sul territorio italiano) e che nessun componente del nucleo familiare del richiedente risulti in possesso di una casa di proprietà. Ogni soggetto può accedere ad un importo massimo pari a € 300.000, purchè tale valore non superi il 100% del valore di perizia dell'immobile; la durata può variare da un minimo di 10 a un massimo di 30 anni ed è previsto un rimborso semestrale.

Il mutuo ipotecario è il finanziamento a medio-lungo termine, di durata superiore ai 5 anni, concesso dalla banca o altra società di intermediazione (mutuante) a favore di un soggetto richiedente (mutuatario); quest'ultimo ,oltre a dimostrare di essere in grado di rimborsare l'importo erogato, si impegna a prestare una forma di garanzia reale a favore dell'ente erogatore mediante la sottoscrizione dell'ipoteca sull'immobile posto a garanzia del prestito.

In tal modo, la banca si tutela nel caso di inadempimento contrattuale da parte del mutuatario: difatto acquisisce diritto di espropriazione e vendita del bene, con autonomia di prezzo, nonchè la precedenza su tutti gli altri creditori in caso di vendita forzata (ipoteca di primo grado). La validità dell'ipoteca deriva dall'iscrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, consultabile nel comune dove l'immobile è locato; ha una durata legale di 20 anni ed è prevista la possibilità tanto di rinnovo, in caso di mancata estinzione, quanto di cancellazione, nel caso opposto di estinzione anticipata.

A differenza del mutuo fondiario – forma di credito destinato unicamente all'acquisto di un bene immobile, sul quale viene costituita un'ipoteca a favore della banca – è richiedibile anche per finalità diverse dall'acquisto (liquidità, ad esempio); pertanto, mentre un mutuo fondiario è anche ipotecario, non vale il viceversa: il mutuante (banca o altro ente finanziatore), maggiormente tutelato nei casi di mutuo fondiario, applica generalmente uno spread superiore per i mutui ipotecari.

Il mutuo liquidità consente al richiedente di disporre di una notevole somma di denaro (in genere minimo € 50.000) senza doverne giustificare l'impiego. In altri termini, la banca eroga un importo senza sapere per quale finalità verrà utilizzato: da quest'ultima considerazione, difatto, scaturiscono le difficoltà di accesso a questa particolare forma di credito, "collocabile" a metà strada tra un mutuo ipotecario e un prestito personale, richiesto di solito da chi si trova ad avere esigenze improvvise di liquidità in alternativa a un fido bancario (assai più oneroso).

Il mutuo di liquidità può essere richiesto da un soggetto che risulti in possesso di una prima casa libera da ipoteca (garanzia reale) e che goda di una solida affidabilità patrimoniale (garanzia personale del debitore): rispetto ai mutui "finalizzati" (acquisto, ristrutturazione, costruzione, surroga e sostituzione), infatti, le analisi reddituale e tecnico-legale effettuate in fase di istruttoria sono assai più rigorose, al fine di minimizzare l'alto rischio di insolvenza legato all'operazione. L'importo richiedibile, inoltre, varia in base alla posizione lavorativa del richiedente: un dipendente, ad esempio, può richiedere fino al 70% del valore dell'immobile mentre per un libero professionista è generalmente fissato un tetto massimo pari al 50%.

Le condizioni applicate dalle Banche per la concessione di un mutuo liquidità risultano in genere più onerose rispetto a un mutuo acquisto; tuttavia, se paragonate a quelle previste per un prestito personale, risultano comunque convenienti per coloro che hanno la necessità di soddisfare generiche esigenze di spesa (es. spese sanitarie, spese per l'istruzione, ecc.).

Il mutuo prima casa è la forma di finanziamento a medio lungo termine più diffusa per finanziare l'acquisto di un immobile da utilizzare come abitazione principale: quest'ultima, in particolare, altro non è che la dimora abituale del richiedente, cui è garantito l'accesso a benefici fiscali significativi.

Il mutuo acquisto prima casa rappresenta, difatto, l'esempio principale di mutuo "agevolato": prevede, tra i tanti vantaggi, l'applicazione di aliquote ridotte per il calcolo delle imposte indirette (ad esempio, imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell'importo finanziato contro il 2% per altre tipologie di abitazione) e la possibilità per il mutuatario di detrarre dalla dichiarazione dei redditi una quota degli interessi passivi corrisposti (il 19% su un importo massimo di € 4.000).

Tuttavia, l'accesso a tali agevolazioni è previsto per l'acquisto di un immobile che non presenta caratteristiche di lusso, ubicato nel comune di residenza dell'acquirente (o in cui intende stabilire la residenza entro 12 mesi dall'acquisto) oppure nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività. In caso di trasferimento all'estero per ragioni di lavoro, invece, è possibile acquistare un immobile come "prima casa" nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro dell'acquirente (lavoratore subordinato).

Data la notevole diffusione di mutui prima casa, i prodotti offerti sul mercato dalle banche consentono di soddisfare qualsiasi esigenza in termini di durata (da 10 fino a 50 anni), Loan To Value (anche fino al 100% del valore di mercato dell'immobile oggetto di ipoteca) e tasso di interesse (fisso, variabile o misto).

Il mutuo sostituzione consente di sostituire il mutuo in essere con uno nuovo, erogato da una banca differente da quella attuale al fine di accedere a condizioni economiche vantaggiose.

A differenza della surroga, che consente al mutuatario la modifica della durata e della tipologia del tasso di interesse applicato (da un mutuo a tasso fisso a un mutuo a tasso variabile o viceversa) ma non dell'importo (il nuovo mutuo deve avere importo pari al capitale residuo del vecchio mutuo), la sostituzione mutuo può essere abbinata a una richiesta di liquidità aggiuntiva (mutuo sostituzione + liquidità) ottenendo contemporaneamente un doppio vantaggio.

Il mutuo di sostituzione comporta il pagamento di tutte le spese previste sia per la chiusura del precedente contratto (cancellazione ipoteca, eventuale penale di estinzione anticipata) che per l'apertura della nuova pratica (istruttoria, perizia, assicurazione, oneri notarili, ecc.): contrariamente alla rinegoziazione o alla surroga che non prevedono spese a carico del cliente, la formalizzazione dell'operazione di sostituzione risulta molto più complessa e onerosa.

Il mutuo surroga consente di spostare il mutuo in essere presso una banca differente per accedere a migliori condizioni economiche: il mutuatario, in pratica, trasferisce sia il debito residuo che l'ipoteca originaria al nuovo mutuante.

La surroga del mutuo permette di modificare gratuitamente – secondo quanto disposto dal Decreto Bersani (L.40/2007) – la durata del finanziamento, lo spread applicato dalla banca, la misura e la tipologia del tasso di interesse: in quest'ultimo caso, ad esempio, sarà possibile passare da un mutuo a tasso fisso a un mutuo a tasso variabile o viceversa; l'unico limite, tuttavia, è rappresentato dal fatto che l'importo del nuovo mutuo dovrà essere pari a quello del capitale residuo ancora da rimborsare al vecchio istituto.

A differenza di quanto previsto dalla sostituzione, la surroga non prevede l'estinzione del mutuo precedente e la richiesta di un nuovo finanziamento: un grande vantaggio per il mutuatario, che potrà concludere l'intera operazione in un arco di tempo decisamente inferiore, evitando tutti gli oneri accessori. La banca "subentrante", in particolare, dovrà trovare l'accordo con il cliente e richiedere l'importo del debito residuo alla vecchia banca: quest'ultima, obbligata ad accettare la richiesta di surroga, è tenuta a comunicare tale valore entro 10 giorni dalla data di richiesta.

Il mutuo a tasso fisso prevede l'applicazione di un tasso di interesse indipendente dalle oscillazioni presenti sui mercati finanziari, concordato con la banca al momento della stipula del contratto e costante per tutta la durata del finanziamento.

A differenza di un mutuo variabile, infatti, il cliente conosce perfettamente quanto dovrà versare ogni mese per rimborsare il debito contratto: in questo modo, oltre a evitare i rischi legati all'andamento dei mercati, potrà gestire con estrema precisione il proprio budget e pianificare in anticipo le spese future.

Il mutuo fisso, quindi, rappresenta la soluzione ideale per un soggetto fortemente avverso al rischio, disposto a pagare un tasso di interesse superiore pur di garantirsi la serenità legata all'assenza di imprevisti che potrebbero gravare sul bilancio familiare, nonchè sulla futura capacità di rimborso.

Peraltro, il mutuo tasso fisso è consigliabile quando le previsioni economiche di mercato prospettano una crescita dell'inflazione: un aumento del costo del denaro genera un aumento dell'Euribor, indice di riferimento comunemente utilizzato per il calcolo degli interessi di un mutuo a tasso variabile. A differenza di quest'ultimo, infatti, il tasso fisso – ottenuto sommando all'EurIRS (Euro Interest Rate Swap, determinato in funzione della durata del mutuo) il margine di guadagno della banca (spread) – protegge il mutuatario dalle evoluzioni al rialzo: tale copertura, offerta dagli istituti di credito, determina un costo complessivo superiore (generato dall'applicazione di uno spread superiore).

Il mutuo a tasso variabile, attualmente la tipologia più diffusa in Italia, è caratterizzato da un tasso di interesse che varia in funzione di un parametro di riferimento (Euribor o BCE): in sostanza, l'importo della rata da rimborsare varia mensilmente in base all'andamento che si verifica sui mercati finanziari.

Generalmente consigliato ai soggetti maggiormente propensi al rischio, il mutuo variabile – a differenza del tasso fisso – non consente al mutuatario di conoscere con precisione sin dalla stipula l'importo totale da restituire alla banca: in caso di aumento dell'inflazione, ad esempio, la variazione dell'Euribor (misura del costo del denaro) potrebbe modificare in modo sostanziale l'importo della rata e conseguentemente il costo effettivo del finanziamento.

Coloro che stipulano un mutuo tasso variabile, quindi, devono essere pienamente consapevoli del rischio assunto: contrariamente a quanto accade per un mutuo a tasso fisso, infatti, non vi è copertura dal cosiddetto "rischio di tasso" (a meno di opzioni aggiuntive, prevedendo ad esempio un tetto massimo o CAP), che potrebbe compromettere la capacità di rimborso del debitore; a fronte dell'assoluta mancanza di tutela per il mutuatario, perciò, le banche concedono il tasso variabile applicando uno spread (margine di guadagno dell'istituto) generalmente più conveniente rispetto al tasso fisso.