Glossario Mutui - I

L'imposta comunale sugli immobili, meglio nota come ICI, fu istituita nel 1992 in sostituzione della precedente imposta locale sulla proprietà immobiliare o INVIM.

L'ICI è un imposta diretta, reale, a carattere prevalentemente patrimoniale, definita a livello statale: nello specifico, lo Stato fissa un minimo ed un massimo dell'aliquota applicabile; tuttavia, ogni singolo Comune – destinatario del gettito e titolare del potere di liquidazione, accertamento e riscossione dell'imposta in relazione agli immobili situati in tutto o in parte sul territorio del comune stesso – fissa annualmente, in modo autonomo e indipendente, il valore dell'aliquota all'interno del range

Il presupposto dell'ICI è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa. I soggetti passivi sono il proprietario, o il titolare di altro diritto reale di godimento, il locatario in caso di locazione finanziaria, e il concessionario in caso di bene demaniale. L'imposta si applica a partire dal valore dell'immobile, stimato con regole parzialmente differenti per i fabbricati, i terreni agricoli, le aree fabbricabili (rendita catastale rivalutata).

Imposta a carattere periodico, è dovuta per il possesso dell'immobile in ogni anno solare; tuttavia, gli Artt. 7 e 8 del D.LGS. 504/1992 prevedono diverse fattispecie di esenzioni, riduzioni e detrazioni. In tal senso, l'art. 1 del D.L. 93/2008 ha disposto l'esenzione dall'ICI dell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale (prima casa).

Dal 2012 è stata sostituita dall'Imposta MUnicipale propria (IMU).

Interest Rate Swap (IRS) è un contratto con il quale due controparti decidono di scambiarsi, per un periodo di tempo prestabilito, i flussi finanziari dovuti a titolo di interesse su un capitale di riferimento, detto "valore nozionale". In particolare, una controparte riceve un tasso fisso, immutato per tutta la durata del contratto mentre l'altra riceve un tasso variabile, solitamente parametrato all'Euribor, calcolato con cadenza normalmente semestrale o trimestrale.

In altri parole, l'IRS è economicamente assimilabile all'accensione contestuale di un deposito e di un finanziamento: il deposito è a tasso variabile (o fisso), mentre il finanziamento è a tasso fisso (o variabile); tuttavia, diversamente da quanto avviene nel caso della contemporanea attivazione di un deposito e di un finanziamento, l'IRS non attiva uno scambio di capitali in quanto l'oggetto dell'accordo è il differenziale tra i due tassi di interessi (da cui la definizione di coupon swap).

I parametri chiave dell'IRS sono i seguenti:

• Capitale di riferimento (o Valore nozionale);
• Durata del contratto;
• Data di stipula del contratto;
• Data di inizio (può differire dalla data di stipula);
• Data di scadenza (superiore all'anno);
• Data di pagamento dei flussi;
• Parametro di indicizzazione;
• Accordo tra le parti: in altre parole, chi paga il fisso e chi paga il variabile.

Rispetto a quest'ultimo parametro, si definisce acquirente chi si obbliga a pagamenti a tasso variabile ricevendo in cambio quelli a tasso fisso: pertanto ha una "posizione lunga" sul contratto (long swap position); viceversa, il venditore paga il tasso fisso in cambio del variabile, assumendo una posizione corta (short swap position).

Una banca che offre ad un cliente un Mutuo a Tasso Fisso assume una "posizione lunga", in quanto riceve il tasso fisso e si obbliga a pagamenti variabili; dovrà, dunque, provvedere a tutelare il capitale che impegna ricorrendo a speciali accordi (swap) con soggetti disposti ad affrontare il rischio speculativo derivante da tale esposizione. Il tasso con cui tale accordo si conclude determina il valore dell'I.R.S.: all'aumentare della durata dell'accordo (coincidente con la durata del mutuo), aumenterà il tasso IRS.

Per guadagnare sul mutuo erogato, di conseguenza, la banca dovrà incassare dal mutuatario il tasso IRS da destinare al contratto swap, maggiorato di una quota che rappresenta il guadagno dell'istituto: il cosiddetto Spread. Ecco dunque spiegata la formula ormai nota: Tasso Fisso = IRS + Spread.

IVA è la sigla che identifica l'Imposta sul Valore Aggiunto: un'imposta indiretta sul consumo, in vigore dal 1° gennaio 1973, che fu introdotta nell'ordinamento interno italiano con D.P.R. 633/1972 – modificato più volte negli anni – in recepimento della direttiva europea 2006/112/EU; quest'ultima, al fine di uniformare l'imposizione indiretta in tutti gli Stati appartenti all'Unione Europea, fissa l'aliquota minima nella misura del 15% e stabilisce che una parte del gettito venga destinato a scopi comunitari.

L'IVA è un'imposta proporzionale sul corrispettivo del bene o del servizio, che deve essere applicata nel momento di effettuazione delle operazioni; la base imponibile, infatti, è il valore aggiunto prodotto da ciascun operatore meno gli investimenti effettuati. Applicata con il metodo della "sottrazione imposta da imposta", nel quale il valore aggiunto è determinato per sottrazione e non come somma dei compensi ai fattori della produzione, l'imposta da pagare viene determinata sottraendo l'imposta pagati sugli acquisti da quella applicata sulle vendite (al contrario del sistema cosiddetto "base da base", per il quale l'aliquota si applica sulla differenza tra fatturato di vendita e fatturato di acquisto di beni intermedi); il calcolo "per cassa" e non per competenza, per ragioni di semplificità, comporta l'esenzione dall'imposta per le giacenze di magazzino.

Imprenditori, artisti, professionisti, nonché le società e gli enti commerciali – soggetti passivi di imposta – hanno due obblighi fondamentali:

• assolvere a determinate formalità nel momento in cui iniziano un'attività economica al fine di garantite l'applicazione e la circolazione dell'imposta (tra le altre, apertura della partita IVA, acquisto dei registri, ecc.);
• eseguire periodicamente le operazioni di fatturazione, registrazione, liquidazione, versamento e dichiarazione annuale per la determinazione concreta dell'imposta.

I presupposti dell'IVA sono sostanzialmente:

• le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell'esercizio di imprese, arti e professioni;
• le importazioni, da chiunque effettuate;
• gli acquisti intracomunitari di beni effettuati tra operatori IVA, residenti in differenti paesi UE.

Quest'ultimo presupposto, in particolare, introdotto con d.l. 331/1993 in seguito all'abolizione delle frontiere doganali, disciplina le cessioni di beni fra Stati diversi all'interno del territorio comunitario ricorrendo al regime transitorio della tassazione nello Stato membro di destinazione del bene oggetto dello scambio intracomunitario.

Nel momento impositivo dell'operazione nasce il debito nei confronti dello Stato e l'imposta diventa esigibile: il soggetto passivo, a seconda delle opzioni esercitate e del proprio volume d'affari, dovrà liquidarla all'Erario ogni mese o ogni trimestre ed infine provvedere a un conguaglio finale annuale. A partire dal momento impositivo delle operazioni decorrono i termini di legge previsti per adempiere agli obblighi contabili, come l'emissione della fattura o dello scontrino/ricevuta fiscale.

Il calcolo vero e proprio dell'imposta, come detto in precedenza, avviene "imposta su imposta": in altre parole, l'importo dell'IVA versata ai propri fornitori viene sottratto dall'IVA incassata dai propri clienti. Se tale differenza genera un debito verso l'erario, il soggetto dovrà versare l'importo tramite il modello F24; viceversa, se matura un credito potrà riportarlo nel periodo successivo per essere scalato dai versamenti futuri oppure chiederne il rimborso oppure utilizzarlo in compensazione, detraendolo da altri tributi dovuti.

In Italia, attualmente, l'IVA è applicata con 3 aliquote differenti: una ordinaria (22%) e due ridotte (10% e 4% sui beni ritenuti necessari) al fine di evitare un'eccessiva regressività dell'imposta rispetto al reddito.
In ambito mutui, l'acquisto di un immobile prevede il pagamento dell'IVA solo se la compravendita avviene direttamente tra l'acquirente e l'impresa costruttrice; in particolare, l'aliquota applicata è del 4% per l'acquisto della prima casa e del 10% per l' della seconda casa.

L'imponibile, o per meglio dire la base imponibile, rappresenta ciò che può essere gravato di imposta; in altre parole, è il valore sul quale si applica un'aliquota al fine di determinare un tributo dovuto.

Ogni fatto a rilevanza tributaria, infatti, viene sottoposto ad un giudizio di valore e di stima, definito determinazione della base imponibile. Si tratta di un'operazione esclusivamente tecnica, i cui limiti sono prefissati dalla legge, che stabilisce i criteri di valutazione del presupposto d'imposta: tali criteri possono prendere in esame il valore del bene (nelle imposte ad valorem) o altri valori (nelle imposte specifiche) quali peso, misura, ecc.

In materia di imposte dirette, come l'IRPEF, la base imponibile è la parte del reddito, al netto di riduzioni e detrazioni, sulla quale viene applicata l'imposta.

Per le imposte indirette, invece, il criterio di valutazione varia da tributo a tributo:

• nel calcolo dell'IVA, per esempio, è costituito normalmente dal corrispettivo delle cessioni e delle prestazioni di servizi;
• nell'imposta di registro per i contratti a titoli oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, la base imponibile è data dal valore del bene o del diritto.

Per altri tributi indiretti, il criterio estimativo non tiene in alcun conto valori economici numerari; ad esempio:

• per le tasse sulle concessioni governative la base imponibile dipende dal tipo di atto cui si applica il tributo;
• per le tasse automobilistiche il parametro è dato dalla potenza del mezzo di trasporto;
• per le imposte di fabbricazione si tiene conto della misura (o del peso) dei beni trasferiti, ecc.

Infine, è utile riportare la definizione di base imponibile ai fini del calcolo dell'imposta municipale propria (IMU), differenziata per tipologia di immobile, area o fabbricato; in particolare:

• per i fabbricati iscritti in catasto il valore imponibile è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite catastali vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione (rivalutate del 5%) i moltiplicatori prefissati in base alla categoria catastale di appartenenza;
• per le aree fabbricabili la base imponibile è costituita dal "valore venale" in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione, d'uso consentita, agli onere per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione nonchè ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi caratteristiche analoghe;
• per i terreni agricoli, invece, è pari al reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per un coefficiente variabile a seconda che il terreno sia posseduto o meno da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola (noto come coefficiente di vantaggio).

L'imposta catastale è dovuta per le volture catastali per il trasferimento di immobili, o per la costituzione sugli immobili di altri diritti o vincoli (ad es. diritto di usufrutto), anche nei casi di donazione, successione.

L'aliquota applicata attualmente consiste:

• nella misura del 1% del valore dell'immobile, determinato in funzione della rendita catastale;
• nella misura fissa di € 168,00 sia quando l'imposta dipende da atti soggetti ad IVA, come l'acquisto di un immobile dall'impresa costruttrice, sia nei casi di trasferimento di proprietà per donazione e successione, a condizione che almeno uno dei beneficiari dichiara di essere in possesso dei requisiti per ottenere le agevolazioni sulla prima casa

Dal 1°gennaio 2014, il cosiddetto Decreto Istruzione modifica l'imposta catastale, fissando due differenti importi fissi, eliminando difatto il criterio di proporzionalità; in particolare:

• € 200,00 se dipende da atti soggetti ad IVA;
• € 50,00 in tutti gli altri casi.

Non sono soggette all'imposta, invece, tutte le formalità eseguite nell'interesse dello Stato né quelle relative ai trasferimenti per successione e donazione a favore di regioni, province, comuni, Onlus o enti/associazioni con finalità di pubblica utilità.

Gli uffici competenti per l'imposta relativa ad atti di trasferimento di beni immobili (o costituzione/trasferimento di diritti reali immobiliari di godimento) sono quelli dell'Agenzia delle entrate; occorre ricordare che, trattandosi di una imposta dipendente da trasferimenti immobiliari, è il notaio che redige l'atto a provvedere direttamente al versamento, addebitando l'importo al cliente, senza ulteriori obblighi a carico dell'acquirente, erede o donatario.

L'imposta di registro è un'imposta indiretta dovuta per la registrazione di una scrittura, pubblica o privata, commisurata ai valori espressi nella scrittura medesima. Trae la sua origine dall'obbligo o dalla volontà, da parte dei cittadini, di annotare ogni atto scritto – contratti, scritture private, costituzione di enti o di società, sentenze, decreti e altro ancora – presso un registro pubblico. Gestito dall'apposito Ufficio dell'Agenzia delle Entrate, riporta in ordine cronologico tutti gli atti sottoposti a registrazione.

Regolata dal D.P.R. 131 del 1986, è un tributo con una duplice natura:

• di tassa, quando è messa in relazione ad un servizio erogato dalla pubblica amministrazione;
• di imposta, quando è determinata in proporzione al valore economico del negozio o dell'atto.

Il presupposto dell'Imposta di Registro è la richiesta della registrazione del negozio o dell'atto; in relazione a questo, assumono rilevanza:

• gli atti soggetti a registrazione in caso d'uso;
• gli atti soggetti a registrazione in termine fisso;
• gli atti non soggetti a registrazione.

In base alla peculiarità dell'atto che deve essere registrato, inoltre, l'imposta può essere:

• predeterminata: in base alla tipologia del bene oggetto dell'atto l'importo viene predefinito dalla legge;
• proporzionale: di importo percentuale sul valore dell'atto da registrare, nel quale vi è una attuazione di un'operazione e la base imponibile è il valore stesso dell'atto;
• fissa: a prescindere dal valore dell'atto, l'importo rimane fisso.

Recenti disposizioni di legge hanno modificato le aliquote applicabili dal 1° Gennaio 2014 ai trasferimenti immobiliari, prevedendo un'aliquota ridotta al 2% per l'acquisto della prima casa e un'aliquota pari al 9% per tutti gli altri casi. Alcuni possibili esempi:

• contratto di locazione: 2%, con un minimo di € 67 alla registrazione;
• trasferimenti di altri beni mobili e diritti: 3%;
• locazione di beni mobili: 3%.

ll versamento dell'imposta di registro avviene utilizzando il modello F23, reperibile presso gli sportelli bancari e postali; per gli atti pubblici o autenticati, ovvero quegli atti per i quali è prevista la presenza del notaio, l'imposta sarà versata direttamente al professionista, che provvederà al pagamento nel rispetto delle scadenze previste.

L'imposta ipotecaria è dovuta per ogni formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione presso i pubblici registri immobiliari. Ogni atto in cui si pattuisca la vendita, la donazione, il passaggio per successione di un immobile, la costituzione di diritti o l'iscrizione di ipoteche, pertanto, è soggetto ad imposta ipotecaria, posto che tale atto debba sempre essere annotato presso la conservatoria dei registri immobiliari.

Attualmente, l'aliquota dell'imposta ipotecaria è stabilita nella misura del 2% del valore dell'immobile, determinato in base alla rendita catastale, oppure nella misura fissa di € 168,00 quando l'imposta dipende da atti soggetti ad IVA (acquisto di un immobile dall'impresa costruttrice).

L'imposta proporzionale e quelle fisse sono commisurate all'imponibile determinato ai fini dell'imposta di registro, o dell'imposta sulle successioni e donazioni. Inoltre, se l'atto o la successione sono esenti dall'imposta di registro o successione, l'imposta è determinata secondo le disposizioni relative a quelle imposte. L'imposta dovuta sulle iscrizioni e rinnovazioni è determinata a sua volta sulla base dell'ammontare del capitale e degli accessori per cui l'ipoteca è iscritta o rinnovata. In tal modo, quindi, vi sono due categorie di prelievi tributari che si diversificano anche in relazione ai presupposti di applicazione: infatti, le prime sono riscosse dall'ufficio del registro e hanno il medesimo presupposto dell'imposta di registro o successione (formazione dell'atto o apertura della successione); le seconde, invece, vengono riscosse dal conservatore per l'esecuzione delle formalità ipotecarie.

Tuttavia, le recenti disposizioni di legge del cosiddetto "Decreto Istruzione" – in vigore dal 1° Gennaio 2014 – hanno modificato l'applicazione dell'imposta ipotecaria dovuta sui trasferimenti immobiliari, prevedendo soltanto un'imposta fissa nella seguente misura:

• € 50,00 in caso di trasferimento soggetto a imposta di registro;
• € 200,00 in caso di trasferimento soggetto a IVA.

I soggetti obbligati al pagamento sono coloro che richiedono la registrazione o le altre formalità: tipicamente gli acquirenti o i beneficiari del trasferimento (ad es., donatari o eredi). In particolare, il trasferimento di proprietà per donazione e successione è soggetto ad imposta ipotecaria fissa di € 168,00 (€ 50,00 dal 1° gennaio 2014) se almeno uno dei beneficiari dichiara di essere in possesso dei requisiti per ottenere le agevolazioni sulla prima casa.

È definita come sostitutiva la trattenuta di imposta che, difatto, sostituisce una serie di altre imposte ed è operata direttamente in una transazione da una delle controparti, a sfavore dell'altra e per conto del Fisco.

I contratti di mutui stipulati con le banche sono assoggettati ad un particolare regime fiscale consistente nell'applicazione di un'imposta sostitutiva delle imposte che gravano sul finanziamento e sugli atti ad esso connessi: in sostanza, è prevista l'applicazione di un unico prelievo, sostitutivo dell'imposta di registro, dell'imposta di bollo, dell'imposta catastale ed ipotecaria (per la quale il tributo è tuttavia dovuto in base alle formalità eseguite) e dalla tassa sulla concessione governativa, laddove dovuta; tipicamente, è messa a carico del cliente direttamente dalle banche e pertanto incide sugli oneri del finanziamento.

In generale, invece, nei casi in cui il finanziamento venga rilasciato da un'istituto non-bancario (ad es., una finanziaria), verranno applicate le imposte ordinarie previste sugli atti; più precisamente:

• imposta di registro fissa sul contratto di finanziamento (€ 168,00);
• imposta proporzionale (0,50%) sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso dal debitore;
• imposta proporzionale ipotecaria per iscrizione (2%) e cancellazione (0,50%) delle ipoteche concesse;
• imposta di bollo sul contratto (€ 16,00 per ogni foglio) e sulle ricevute di pagamento delle rate (€ 2,00 ciascuna);
• imposta proporzionale di bollo (12 per mille) sulle cambiali rilasciate.

L'aliquota applicata per il calcolo dell'imposta sostitutiva su finanziamenti bancari a medio o lungo termine (durata superiore ai 18 mesi) è pari allo 0,25% o al 2% dell'importo erogato, a seconda delle finalità dell'erogazione: per le persone fisiche sarà dello 0,25% sull'importo del finanziamento erogato per acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobile (o pertinenze) con requisiti per agevolazioni fiscali "prima casa".

Se invece il mutuo è finalizzato all'acquisto, costruzione e ristrutturazione di un'abitazione priva dei requisiti per l'applicazione delle agevolazioni "prima casa" (ovvero seconda casa), l'operazione è assoggettata all'aliquota del 2%. Infine, anche per tutte le operazioni di finanziamento finalizzate all'acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso "non abitativo" (negozi, terreni, magazzini,ecc.), viene applica l'aliquota dello 0,25%.

Occorre ricordare che al fine dell'applicazione della minore aliquota (0,25%) è necessaria la richiesta del mutuatario (persona fisica), con dichiarazione da rendersi nel contratto di mutuo, dalla quale risulti che il prestito non rientra nella fattispecie assoggettata all'aliquota del 2%. In caso di finanziamento cointestato, la dichiarazione deve essere resa da tutti i mutuatari dato che l'aliquota da applicare è calcolata sulla base della destinazione attribuita ad ogni quota parte del finanziamento.

Il termine insolvenza è utilizzato quando un soggetto economico, tipicamente imprenditore commerciale, non è in grado di onorare regolarmente le obbligazioni assunte, rispetto alle scadenze e alle modalità di pagamento pattuite. Contrariamente allo stato di crisi – riferito a una difficoltà temporanea del soggetto – l'insolvenza si configura come una situazione permanente; inoltre, se l'obbligazione è contratta con proprosito di inadempienza (dissumulando, quindi, lo stato d'insolvenza) si configura un reato contro il patrimonio del creditore e assume le caratteristiche di insolvenza fraudolenta.

Ancor più grave è il cosiddetto stato di decozione: quest'ultimo, infatti, è riferito a tutta la situazione patrimoniale, economica e finanziaria, del soggetto e non ad una semplice inadempienza (presupposto "oggettivo" per dichiarare il fallimento di un soggetto).

In relazione ad un operazione creditizia, il rischio che il debitore non assolva anche solo in parte agli obblighi di rimborso del capitale e/o del pagamento degli interessi al creditore è definito, perciò, come il rischio di insolvenza (o rischio di credito); l'aumento di tale rischio, difatto, determina una maggiore difficoltà di accesso al credito nel sistema creditizio-bancario.

Nel caso di una richiesta di mutuo, i fattori che determinano un aumento del rischio di insolvenza sono:

• storia creditizia negativa del richiedente: in caso di rate non pagate o pagate in ritardo si rischia di essere segnalati come "cattivi pagatori" dalle centrali rischi, consultate sistematicamente dagli istituti in fase di analisi reddituale della pratica;
• rapporto elevato tra rata e reddito mensile (netto): all'aumentare del rapporto, aumentano le difficoltà di rimborso regolare;
• alto rapporto tra l'importo mutuato ed il valore dell'immobile (Loan To Value): in caso di vendita forzata dell'immobile, il ricavato è tipicamente inferiore al reale valore di mercato, perciò all'aumentare del LTV aumenta il rischio per la banca di non recuperare quanto prestato;
• redditi discontinui e periodi di disoccupazione: la certezza per la banca di incassare periodicamente la rata è assicurata da una continuità retributiva e rappresenta un presupposto alla concessione del mutuo;
• età avanzata dei richiedenti: a causa dell'alto rischio di morte;
• rivendibilità dell'immobile: valutata in fase di istruttoria tecnico-legale grazie alla perizia di un tecnico incaricato dalla banca.

Per bilanciare l'elevato rischio di credito, in generale, gli istituti possono richiedere l'inserimento di garanzie reddituali da parte di un terzo (garante), in modo da agevolare e rendere più sicura la concessione di un prestito; un esempio tipico riguarda i giovani lavoratori precari o aticipi: oltre alle polizze assicurative obbligatorie a copertura del rischio di perdita del posto di lavoro, le banche molto spesso richiedono l'intervento dei genitori a garanzia del mutuo.

Gli interessi sono definiti convenzionali quando le parti stesse, nel titolo costitutivo di un'obbligazione o in un successivo accordo modificativo, pattuiscono che il debitore sia tenuto a versare al creditore, a titolo di remunerazione del capitale, anche gli interessi.

Quando il tasso d'interesse pattuito è maggiore del cosiddetto tasso d'interesse legale, è obbligatoria la forma scritta (Art.1284 c.c.); altresì, se non opportunamente specificato nel contratto, gli interessi convenzionali si riconducono gli interessi legali.

Gli interessi sono definiti corrispettivi quando sono dovuti per remunerare il godimento di un capitale (ad esempio, nel caso del mutuo) o per riequilibrare il vantaggio che il debitore di somme liquide ed esigibili consegue dal trattenere presso di sé somme che avrebbe dovuto pagare, data la normale fruttuosità del denaro.

Il mutuo ipotecario contratto per l'acquisto della prima casa dà diritto alla detrazione dall'IRPEF del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori. In particolare, il contratto di mutuo deve esser stipulato entro e non oltre i 12 mesi dalla data di acquisto dell'immobile, adibito ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado): in quest'ultimo caso, la detrazione spetta comunque a colui che acquista effettivamente l'immobile e intesta il mutuo.

L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la detrazione è pari a € 4.000. Infine, a partire dal 2001 in caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l'altro fiscalmente a carico può portare in detrazione entrambe le quote degli interessi passivi.

Il tasso degli interessi legali rientra nell'ambito del rapporto obbligatorio in virtù del quale una parte (debitore) è obbligata nei confronti di un'altra (creditore) ad eseguire una determinata prestazione. In termini strettamente giuridici gli interessi rappresentano una particolare obbligazione pecuniaria "accessoria", aggiuntiva rispetto all'obbligazione principale, stabilita dall'Art.1282 del codice civile in questi termini: "I crediti liquidi ed esigibili di somme di denaro producono interessi di pieno diritto".

Gli interessi legali, stabiliti secondo una percentuale del capitale (saggio), sono dovuti senza una speciale disposizione tra le parti e si distinguono in interessi moratori e interessi corrispettivi: i primi, di natura risarcitoria, nascono "ex mora" per il colposo ritardo del debitore all'adempimento dell'obbligazione, i secondi invece sono dovuti come compenso del godimento del denaro altrui. La determinazione di un tasso d'interesse superiore a quella legale, previsto dalla libera volontà delle parti (interessi convenzionali), deve risultare per iscritto e non può mai eccedere il tasso usurario.

Al Ministero dell'Economia e delle Finanze spetta il compito di stabilire annualmente il tasso di interesse legale, con decreto pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale. Per la determinazione vengono utilizzati i seguenti parametri di riferimento:

• il rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato, che hanno una durata non superiore ai 12 mesi;
• il tasso di inflazione registrato nel periodo di riferimento, in base ai dati pubblicati dall'ISTAT.

Attualmente, la misura delsaggio degli interessi legali di cui all'Art.1284 del codice civile è stata fissata al 2,5% in "ragione d'anno", con decorrenza dal 1° gennaio 2012 (D.M. del 12/12/2011 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 291 del 15/12/2011).

Si definiscono come moratori gli interessi dovuti a titolo di risarcimento per il ritardo nell’adempimento di un’obbligazione pecuniaria. Il ritardato pagamento di una rata del mutuo o di un prestito personale, ad esempio, genera interessi di mora: il mutuatario (debitore) dovrà corrispondere al mutuante – banca o altro istituto creditore – una percentuale di interesse tipicamente superiore a quella concordata in fase di stipula.

Disciplinati sin dal 1973 (Art. 30 del D.P.R. n° 602) e attualmente dal D.Lgs. 231/2002 (attuativo della direttiva 2000/35/CE), gli interessi moratori decorrono dal giorno successivo alla data di scadenza o alla fine del periodo di pagamento previsti dal contratto; gli Stati membri dell'UE determinano il tasso di mora in base alla formula stabilita nell'Art.3 comma d, riportata di seguito: Tasso di riferimento BCE (rilevato il primo giorno di calendario del semestre) maggiorato di una quota percentuale (minimo 7%).

In Italia, il tasso degli interessi di mora per il semestre Luglio-Dicembre 2013 – comunicato dal Ministero dell'Economia e delle Finanze e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n°166 – è pari all'8,50%: ovvero, il Tasso BCE rilevato il 1° Luglio 2013 (0,50%) maggiorato del tasso degli interessi legali di mora – valore incrementato dal precedente 7% all'attuale 8%, a partire dal 1° Gennaio 2013.

L'ipoteca è il diritto reale a favore di un creditore su beni o su diritti relativi a beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri dal debitore, o da un terzo che garantisce per lui (terzo datore d'ipoteca), al fine di assicurare l'adempimento di una obbligazione.

L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di esproprio, anche nei confronto del terzo acquirente, dei beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione, in base al grado ipotecario d'iscrizione. La costituzione dell'ipoteca avviene mediante la sua iscrizione nell'ufficio dei registri (iscrizione ipotecaria): si tratta, infatti, di un esempio classico di pubblicità costitutiva; inoltre, deve essere iscritta su beni specialmente indicati (ma si estende automaticamente ai miglioramenti, alle costruzioni e alle altre accessioni, salvo le eccezioni stabilite dalla legge) e per una somma determinata in denaro.

In base al titolo costitutivo, è possibile distinguere le seguenti tipologie di ipoteca:

• Ipoteca legale: è prevista dal legislatore a favore dell'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione a favore di coeredi, soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo; in queste ipotesi il conservatore deve iscrivere d'ufficio l'ipoteca legale, salvo che gli sia presentato un atto pubblico o una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, da cui risulti che gli obblighi sono stati adempiuti o che vi è stata rinuncia da parte dell'alienante o del condividente; era prevista a favore dello Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile prima di essere sostituita con il sequestro conservativo.
• Ipoteca giudiziale: può essere iscritta sui beni del debitore a seguito di una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro, all'adempimento di altra obbligazione o al risarcimento di danni da liquidarsi successivamente; inoltre, può essere iscritta a seguito di un lodo arbitrale esecutivo o di una sentenza pronunciata da autorità giudiziarie straniere della quale sia stata dichiarata l'efficacia dall'autorità giudiziaria italiana, salvo disposizioni delle convenzioni internazionali.
• Ipoteca volontaria: ha fonte in un negozio giuridico (diverso da un testamento) e può essere concessa dal debitore (o da un terzo) su un bene proprio; se concessa su beni altrui o su beni futuri può essere validamente iscritta solo quando, rispettivamente, la cosa sia acquistata dal concedente ovvero sia venuta a esistenza.

L'ipoteca conserva il suo effetto per 20 anni dalla data di iscrizione; prima della scadenza di questo termine, perciò, l'ipoteca può essere rinnovata, mantenendo il medesimo grado. Oppure, decorso tale termine, il creditore potrà procedere a nuova iscrizione e l'ipoteca prenderà grado dalla data di nuova iscrizione.

L'ipoteca può essere anche ridotta, ad esempio restringendo l'iscrizione a una parte soltanto dei beni; la cessione, la surrogazione, la postergazione di grado e gli altri atti dispositivi del credito ipotecario, inoltre, devono essere annotati in margine all'iscrizione ipotecaria e la trasmissione o il vincolo dell'ipoteca non ha effetto finché non viene eseguita l'annotazione ipotecaria.

L'estinzione dell'ipoteca avviene alla cancellazione dell'iscrizione dal registro; in particolare, per procedere occorre che si verifichi una delle seguenti condizioni:

• mancata rinnovazione;
• estinzione dell'obbligazione garantita;
• rinuncia del creditore;
• scadere del termine cui l'ipoteca è stata limitata o il verificarsi della condizione risolutiva;
• pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione;
• perimento del bene ipotecato.

IRPEF è la sigla che identifica l'Imposta sul Reddito delle PErsone Fisiche: un'imposta diretta istituita nel 1974 con la riforma del sistema tributario italiano, attualmente disciplinata dal Titolo I del D.P.R. 917/1986 (noto come T.U.I.R., acronimo di Testo Unico delle Imposte sui Redditi); le caratteristiche principali possono essere così sintetizzate:

• PERSONALE: rientrano tra i soggetti passivi le persone fisiche residenti in Italia per tutti i redditi posseduti (secondo il principio del cosiddetto "world-wide taxation principle"), le persone fisiche non residenti per i soli redditi prodotti sul territorio nazionale(secondo il principio del cosiddetto "source taxation principle") e le società di persone - altri enti assimilati - i cui redditi sono imputati, in base al principio di trasparenza, direttamente ai soci (soggetti passivi d'imposta), indipendentemente dall'effettiva percezione, secondo la loro quota di partecipazione agli utili prodotti dalla società stessa (disciplina oggi utilizzata anche per i soci delle società di capitali che abbiano adottato la cosiddetta "tassazione per trasparenza" qualora ne ricorrano le condizioni);
• PROGRESSIVA: si ispira al criterio dell'equità verticale attraverso il sistema degli scaglioni di reddito, ai quali vengono applicate aliquote crescenti;

La struttura dell'IRPEF rappresenta una sorta di sintesi giuridica tra i due modelli di imposizione sul reddito storicamente utilizzati nel nostro Paese: quello reale rappresentato dall'imposta di ricchezza mobile (o delle imposte cedolari) e quello personale progressivo dell'imposta complementare, per i contribuenti a reddito più elevato.

Il presupposto dell'IRPEF è il possesso di redditi in denaro o in natura rientranti nelle seguenti categorie, espressamente previste dal legislatore:

• redditi fondiari;
• redditi di capitale;
• redditi di lavoro dipendente;
• redditi di lavoro autonomo;
• redditi di impresa;
• redditi diversi.

La somma algebrica di tutti i redditi di categoria determina il reddito complessivo, il cui ammontare consente di individuare l'aliquota associata e quindi l'importo (lordo) dell'imposta. Di seguito le aliquote da utilizzare per il calcolo relativo all'anno 2013.

È importante sottolineare che nella determinazione dell'imposta su base unitaria (IRPEF NETTA), al fine di garantire il principio di personalità, sono previste deduzioni e detrazioni: tassativamente previste dalla legge, sono accomunate dalla finalità agevolativa con la differenza che le deduzioni sono scomputate dalla base imponibile risultante dalla sommatoria dei redditi, mentre le detrazioni dall'ammontare (lordo) dell'imposta.

Un possibile esempio di deduzione (da lavoro e da pensione) era rappresentato dalla cosiddetta "no-tax area": un valore di reddito al di sotto del quale la persona risulta esente da imposizione fiscale; tuttavia, con la Legge Finanziaria del 2007, il meccanismo sottostante è stato trasformato in equivalenti detrazioni d'imposta.
Queste ultime garantiscono un diverso trattamento fiscale dei redditi, affrontando il problema di equità orizzontale che ne ha determinato l'introduzione; ne esistono, fondamentalmente, cinque tipi:

• Detrazioni per fonte del reddito;
• Detrazioni per carichi di famiglia;
• Detrazioni con finalità di incentivazione;
• Detrazioni per oneri personali;
• Detrazioni per canoni di locazione e mutui.

Un esempio di calcolo, utile alla comprensione degli aspetti più pratici, è riportato di seguito.
Ipotizzando di percepire un reddito complessivo pari a € 20.000, con deduzioni (spesso indicati come Oneri deducibili) pari a € 1.000 e detrazioni d'imposta pari a € 2.000, per la determinazione dell'IRPEF sono necessari i passaggi seguenti:

1. Reddito Imponibile (o base imponibile) = Reddito Complessivo - Oneri deducibili = € 19.000
2. Applicazione delle aliquote (23% fino a €15.000, 27% per l'eccedenza) e calcolo dell'IRPEF lorda
   0,23 * € 15.000 + 0,27 * € 4.000 (€19.000 - €15.000) = € 3.450 + € 1.080 = € 4.530
3. IRPEF NETTA = IRPEF lorda - Detrazioni d'imposta = € 4.530 - € 2.000 = € 2.530

ISC o Indicatore Sintetico di Costo individua il costo indicativo annuo del conto corrente, espresso in Euro. La finalità principale è quella di fornire al correntista un valore di riferimento (orientativo) da mettere a confronto con il totale annuo delle spese effettivamente sostenute, in base al proprio profilo di operatività.

Data la presenza contemporanea di una componente fissa, comprendente tutte le voci di spesa che il cliente dovrebbe comunque sostenere per il solo fatto di aver sottoscritto il rapporto (es. canone), e di una componente variabile, ossia spese e commissioni in relazione alle operazioni compiute (es. numero di bonifici), l'ISC varia tra un profilo di utilizzo e l'altro a seconda:

• del numero di operazioni effettuate;
• della tipologia di canale utilizzato;
• dei servizi/prodotti collegati al conto (carta di debito, carta di credito, ecc.);
• di altri parametri presi in considerazione dalla Banca d'Italia.

L'iscrizione ipotecaria nei registri immobiliari è una forma di pubblicità giuridica analoga, per le formalità di esecuzione, alla trascrizione; peraltro, differisce da quest'ultima per la caratteristica costitutiva.

Il contratto – atto unilaterale per l'ipoteca volontaria, sentenza o altro provvedimento per l'ipoteca giudiziale, atto di alienazione del bene per l'ipoteca legale – è semplicemente il titolo per ottenere la costituzione dell'ipoteca: tuttavia, questa diventa efficace da un punto di vista giuridico solo con l'iscrizione.

L'iscrizione conserva il suo effetto per venti anni, trascorsi i quali si estingue, a meno di rinnovo prima della scadenza dovuto a istanza del creditore.

L'istruttoria è la fase principale dell'iter di una pratica di mutuo: segue la fase preliminare di raccolta della documentazione e sottoscrizione della domanda ma è propedeutica alla fase conclusiva di delibera definitiva ed erogazione effettiva dell'importo mutuato. Prima di concedere il finanziamento, infatti, la banca procede alla verifica dei requisiti sia del richiedente che dell'immobile posto a garanzia.

La fase di istruttoria, quindi, è composta essenzialmente da due valutazioni parallele:

• analisi reddituale: oltre all'anagrafica del cliente, l'istituto valuta l'affidabilità creditizia del soggetto in base alla documentazione reddituale fornita e alle informazioni delle cosiddette Centrali Rischi;
• analisi tecnico-legale: verifica della validità delle garanzie offerte dal mutuatario, integrando i documenti relativi all'immobile che sarà oggetto di ipoteca (preliminare di compravendita o compromesso, planimetria e visura catastale, atto di provenienza) con la documentazione tecnico-legale rilasciata dal perito (perizia estimativa) e dal notaio (relazione notarile preliminare o RNP).

IBAN, acronimo di International Bank Account Number, è uno standard internazionale utilizzato per identificare in modo univoco una qualsiasi utenza bancaria; dal 1° gennaio 2008 ha definitivamente sostituito le tradizionali coordinate bancarie, diventando difatto obbligatorio sia per le operazioni di bonifico nazionale che per quelle dirette nell'area unica dei pagamenti in euro (SEPA - Single Euro Payments Area).

Ideato originariamente dal Comitato Europeo per gli standard bancari (ECBS - European Committee for Banking Standards), è caratterizzato da una lunghezza complessiva variabile da paese a paese: in Norvegia, per esempio, si utilizzano solo 15 caratteri mentre Malta "vanta" il massimo della lunghezza con un totale di 31 caratteri. Lo schema standard, peraltro, prevede:

• 2 lettere iniziali per indicare la sigla della nazione (per l'Italia: IT);
• 2 cifre di controllo, definite anche come CIN Europeo;
• il codice BBAN (Basic Bank Account Number).

Il BBAN è un codice che identifica in modo univoco la coordinata bancaria nazionale ed è stabilito in modo autonomo dalla Banca centrale di ciascun Paese europeo; quello italiano, lungo 23 caratteri, è formato secondo lo schema seguente:

• CIN o Control Internal Number (1 lettera): usato come carattere di controllo, è ricavato a partire dai codici ABI e CAB e dal numero di conto corrente attraverso un algoritmo specifico;
• codice ABI (5 caratteri esclusivamente numerici): assegnato ad ogni istituto di credito direttamente dall'Associazione Bancaria Italiana, serve ad identificare la banca presso la quale risiede il conto corrente;
• codice CAB o Codice di Avviamento Bancario (5 caratteri esclusivamente numerici): serve a individuare univocamente la specifica agenzia (o filiale) dell'istituto identificato dall'ABI;
• numero di conto corrente (12 caratteri alfanumerici).

Lo standard, tuttavia, non è ancora totalmente diffuso al di fuori dei confini europei; per il trasferimento di denaro tramite bonifico internazionale, quindi, le banche richiedono anche l'utilizzo del codice BIC (Bank Identifer Code) o SWIFT (acronimo di Society for Worldwide Interbank Financial Telecommunication - società per le telecomunicazioni finanziarie interbancarie mondiali che gestisce l'assegnazione dei codici): 8 o 11 caratteri alfanumerici per identificare in modo univoco la banca del beneficiario.

L'Istituto per la vigilanza sulle assicurazioni (IVASS) è un'autorità amministrativa indipendente che ha sostituito l'Istituto per la vigilanza sulle assicurazioni private (ISVAP) in tutte i poteri e le competenze, ai sensi del d.l. 95/2012.

Opera sulla base dei principi di autonomia organizzativa, finanziaria e contabile, oltre che di trasparenza ed economicità, per garantire la stabilità e il buon funzionamento del sistema assicurativo oltre alla tutela dei consumatori. La nuova formula di governance, in particolare, è integrata parzialmente con quella della Banca d'Italia allo scopo di assicurare la piena integrazione dell'attività di vigilanza assicurativa con la vigilanza bancaria.

Oltre alla funzioni principali, legate essenzialmente al controllo delle compagnie e alla vigilanza in merito all'osservanza delle leggi, l'IVASS raccoglie i reclami presentati nei confronti delle imprese assicurative: li censisce in un registro dei reclami e agevola la corretta esecuzione dei contratti assicurativi, facilitando quindi la soluzione delle questioni che gli vengono sottoposte intervenendo nei confronti dei soggetti vigilati con provvedimenti e sanzioni.

L'informativa precontrattuale sintetizza le principali condizioni applicate al contratto, affinché i termini della trattativa risultino trasparenti per tutte le parti coinvolte.

In ambito mutui, il codice volontario di condotta in materia di informativa precontrattuale è frutto dell'accordo negoziato ed adottato dall'Associazione europea dei consumatori e dalle associazioni europee del settore creditizio: mira ad assicurare alla clientela la trasparenza delle condizioni applicate ai contratti di mutuo a scopo abitativo, agevolando inoltre la comparabilità tra le offerte proposte dai diversi enti creditizi.

L'Imposta Municipale Unica, ben più nota con l'acronimo IMU, unifica le tasse e i contributi che gravano sulla proprietà o il possesso di unità immobiliari; introdotta in Italia nel 2012 in sostituzione dell'ICI (Imposta Comunale sugli Immobili), prevede l'accorpamento del canone di occupazione di aree pubbliche, dell'imposta comunale sulla pubblicità e le pubbliche affissioni e della tassa per i rifiuti solidi urbani.

Inserita nel più ampio progetto di riforma della finanza pubblica (federalismo fiscale) con l'obiettivo di assegnare agli enti territoriali risorse fiscali indipendenti dal governo centrale, rappresenta un'imposta di tipo reale il cui presupposto si individua nella proprietà, possesso, utilizzo, usufrutto o diritto d'abitazione delle unità immobiliari (compresi terreni e aree edificabili), prescindendo dalla destinazione d'uso. Analogamente a quanto accadeva per il calcolo dell'ICI, la base imponibile è ottenuta come prodotto tra la rendita catastale (rivalutata) e un parametro relativo alla specifica tipologia immobiliare (fissato in base alla categoria catastale).

L'aliquota d'imposta ordinaria è fissata allo 0,76%, mentre per le prime case (abitazioni principali e relative pertinenze) è prevista un'aliquota ridotta pari allo 0,4%. Tuttavia, ai Comuni (soggetti attivi dell'imposta) è consentintito modificare tali valori, sia al ribasso sia al rialzo: in particolare, fino a un massimo dello 0,3% per l'aliquota ordinaria e dello 0,2% per l'aliquota ridotta. Il soggetto passivo di tale tributo (proprietario o titolare di altro diritto) può provvedere al versamento dell'imposta in un'unica soluzione annuale (entro il 16 giugno) oppure frazionando l'importo in due rate (con scadenze fissate al 16 giugno e 16 dicembre).