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Glossario Mutui - G

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Di seguito i termini del glossario mutui che iniziano con la lettera G:

Garante

Il garante è la persona che si assume l'impegno di soddisfare un obbligo preso da altri nei confronti di terzi; in particolare, il garante del mutuo (o fideiussore) è il soggetto terzo che si impegna personalmente nei confronti della banca – rispondendo in solido con il proprio partrimonio – al fine di garantire l'adempimento, da parte del mutuatario, dell'obbligazione sottoscritta.

Garanzia per evizione

Nel diritto civile, il termine evizione indica la perdita (totale o parziale) di un diritto in forza del diritto preesistente di un terzo.

Nel contratto di compravendita rappresenta una vicenda dannosa per il compratore: risultare evitti, infatti, comporta tipicamente o la perdita del diritto acquistato o un accertamento giudiziale definitivo, attestante che chi ha acquistato il bene non è mai divenuto effetivamente titolare dello stesso.

Affinché vi sia evizione, è necessario che l'acquirente abbia subito lo spossessamento di un diritto reale – di proprietà, di usufrutto, d'uso o di abitazione – o di un semplice diritto personale o di credito. È bene sottilineare che lo spossessamento deve sempre avvenire in forza di un diritto: semplici turbative di fatto contro i diritti reali, senza una vera pretesa giuridica, non possono dare origine all'evizione.

Inoltre, è necessario che l'acquirente non abbia avuto la minima consapevolezza del pericolo e che l'obbligo della garanzia non sia stato escluso con apposito patto: sebbene le parti possano limitare o escludere la garanzia dall'accordo, in caso di evizione il venditore sarà sempre obbligato a rimborsare il prezzo e le spese sostenute per l'acquisto.

In generale, quindi, il venditore deve garantire il bene venduto sia da vizi occulti che dall'evizione; a differenza della garanzia per vizi, riferita essenzialmente alla condizione materiale della cosa venduta, la garanzia per evizione riguarda la condizione giuridica: il venditore assume su di sé il rischio che il compratore subisca la privazione o la limitazione del diritto acquistato per effetto di diritti preesistenti che terzi vantano sul bene venduto (evizione totale) o su parte di esso (evizione parziale) e di azioni o iniziative stragiudiziali che vengano proposte per la relativa tutela, oppure, che il compratore sia limitato nel godimento del diritto acquistato (evizione limitativa) per effetto di diritti reali minori o di diritti di godimento di terzi.

Nei casi di evizione totale, l'alienante è tenuto a risarcire l'acquirente del danno oltre al rimborso del prezzo e delle spese, nonché del valore dei frutti che l'acquirente sia tenuto a restituire a colui dal quale sia evitto (articoli 1479-1483).

Nei casi di evizione parziale o limitativa, invece, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto, qualora risulti che non avrebbe concluso l'accordo se fosse stato a conoscenza della vera condizione della cosa acquistata; oppure può ottenere una riduzione del prezzo, sempre in aggiunta al risarcimento del danno. In ogni caso, la buona fede dell'alienante può influire esclusivamente sulla misura del risarcimento, comunque riconosciuto all'evitto.

Nonostante la disciplina dell'evizione continui ad essere sistemata nel capo del Codice Civile che contiene la regolamentazione del contratto di compravendita (Art.1483 e seguenti), trova applicazione anche quando la legge addossa all'alienante un generico obbligo a garantire i diritti trasferiti: conferimento in società, divisione ereditaria, donazione, permuta, vendita forzata e assegnazione forzata.

Garanzia per i vizi (della cosa)

L'Art.1490 c.c. considera il vizio come un difetto che altera la consistenza economica della cosa venduta (oggetto del contratto): in sostanza, la rende inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuisce in modo apprezzabile il valore. La garanzia contro queste "imperfezioni" ha la funzione di tutelare il compratore: il codice, infatti, obbliga il venditore a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi.

In presenza di vizi, al compratore spetta il diritto di chiedere – alternativamente – o la risoluzione del contratto stipulato o la riduzione del prezzo; nel primo caso l'azione comporta lo scioglimento del contratto (redibitoria), mentre nel secondo il contratto rimane in vigore e l'azione mira ad ottenere una riduzione del prezzo pagato (estimatoria).

La norma prevede che il patto con cui le parti del contratto possono escludere o limitare la garanzia non ha effetto se il venditore ha agito in "mala fede", occultando i vizi già presenti e tacendoli al compratore. La garanzia, inoltre, non è dovuta se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo che il venditore abbia espressamente dichiarato la cosa esente da vizi.

Il diritto in capo al compratore decade qualora non provveda a denunciare al venditore la presenza dei vizi entro 8 giorni dalla scoperta – salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge – e in ogni caso entro un anno dalla consegna (termine di prescrizione).

Garanzia personale

Il termine generico garanzia indica un qualsiasi mezzo volto ad assicurare al creditore il soddisfacimento effettivo del credito, in modo da limitare notevolmente il rischio legato all'eventuale inadempimento o, ancor peggio, all'insolvenza del debitore. In generale, pertanto, tutti i beni presenti e futuri in possesso del debitore costituiscono garanzia dell'adempimento delle obbligazioni.

Nell'ambito creditizio occorre distinguere tra garanzie tipiche e atipiche: le prime sono rappresentate da rapporti giuridici, disciplinati dal codice civile, che garantiscono il soddisfacimento di un'obbligazione propria o di terzi; le seconde, invece, sono rapporti di natura diversa, entrati nella pratica bancaria per attenuare i rischi (cessione di credito, mandato all'incasso, ecc.). Le forme di garanzia personale, in particolare, rientrano nel primo gruppo e offrono al creditore la possibilità di rivalersi sul patrimonio personale del terzo garante al fine di soddisfare le proprie ragioni di credito.

La garanzia personale presuppone la correttezza e la buona fede del garante: quest'ultimo, tuttavia, resta sempre libero di disporre del suo patrimonio senza che il creditore possa opporre resistenza, a differenza di quanto accade nei casi di garanzia reale (ipoteca, pegno). Le forme più comuni di garanzia personale sono la fideiussione e l'avallo: quest'ultimo - obbligazione poco utilizzata data la natura cambiaria dell'operazione - si ha quando un soggetto garantisce con la propria firma (avallante) il pagamento di un effetto emesso da un altro soggetto (avallato).

Garanzia reale

Il diritto reale di garanzia ha la funzione di vincolare un dato bene (mobile o immobile) a garanzia di un credito. In particolare, l'ordinamento italiano prevede due tipi di garanzia reale, distinte a seconda della natura del bene in oggetto:

  • pegno: si costituisce per contratto e può avere ad oggetto beni mobili o crediti;
  • ipoteca: richiede l'iscrizione nei pubblici registri e può avere ad oggetto beni immobili, diritti reali minori sugli immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri.

Entrambe rappresentano una garanzia specifica: riguardano un singolo bene (o una specifica obbligazione) e attribuiscono al titolare tanto il diritto di sequela, ovvero di procedere ad esecuzione forzata anche nei confronti del terzo acquirente, quanto il diritto di prelazione: quest'ultimo attribuisce difatto una preferenza – rispetto agli altri creditori dello stesso debitore – sul prezzo ricavato dalla eventuale vendita forzata del bene.

Giacenza media

La giacenza media è l'importo mediamente disponibile su un conto corrente in un determinato intervallo di tempo.

Le banche, generalmente, utilizzano questo valore per determinare il tasso di remunerazione di un deposito in c/c e le spese annue di gestione: l'imposta di bollo sui conti correnti (bancari e postali), ad esempio, è stabilita in misura fissa di € 34,20 per giacenze medie annue superiori a € 5.000 (non dovuta se inferiore).

Inoltre, è impiegata per il calcolo degli interessi dei mutui cosiddetti offset: la quota interessi che compone ogni rata, in particolare, verrà ridotta in base alla giacenza media presente sul conto corrente nel mese di competenza della rata stessa.

Grado ipotecario

Il grado ipotecario fissa un ordine di priorità per la soddisfazione dei diritti vantati dai creditori. Sul medesimo immobile, infatti, è possibile iscrivere più ipoteche, a garanzia di crediti diversi.

Il principio adottato per la definizione del grado, quindi, dipende dalla data d'iscrizione dell'ipoteca: si è soliti affermare, infatti, che l'ipoteca prende grado dal momento dell'iscrizione.

In caso di vendita forzata del bene, il ricavato della vendita soddisferà anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c’è un residuo, quello di secondo grado e così via.

Nel caso di un mutuo ipotecario, la Banca tipicamente richiede iscrizione ipotecaria di grado primo.

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