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Glossario Mutui - D

Guida ai mutui
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Di seguito i termini del glossario mutui che iniziano con la lettera D:

Danno patrimoniale

Il danno patrimoniale è normalmente il tipo di danno che può essere evidenziato e calcolato più facilmente. In genere, si distingue in danno alle cose e danno alla persona, tanto da essere definito nel primo caso come:

“diminuzione del patrimonio leso dall'altrui condotta, direttamente nella sua consistenza anche per effetto delle spese sostenute dal danneggiato per la ricostruzione o la riparazione delle cose su cui ha avuto incidenza la causa dannosa, ovvero indirettamente con la perdita o riduzione del reddito o anche con il venir meno di una attesa di guadagno”.

Per la giurisprudenza tradizionale il danno alla persona ha natura essenzialmente patrimoniale ed è risarcibile ai sensi dell'Art.1223 del Codice Civile, applicabile sia in sede di responsabilità contrattuale che extracontrattuale: prevede il risarcimento di tutte le conseguenze (patrimoniali) dannose che si pongono come determinate dal fatto fonte di responsabilità civile.

Il danno patrimoniale alla persona, inoltre, può essere ulteriormente determinato in:

  • danno emergente: le effettive perdite subite dal danneggiato rispetto all'epoca precedente all'avvenuta lesione;
  • lucro cessante: mancato guadagno, o vantaggio, o utilità che il soggetto leso avrebbe potuto conseguire se il fatto illecito non si fosse verificato (valutazione ipotetica, basata su ragionevoli e fondate previsioni).

Peraltro, sia il danno emergente che il lucro cessante devono essere conseguenza immediata e diretta dell'illecito, ovvero collegati ad esso da uno stretto rapporto di causa-effetto. Una volta dimostrata la realtà del danno, è prevista la liquidazione equitativa qualora non si possa determinare nel suo valore preciso.

Data certa

La data certa è uno dei requisiti di un documento o di un atto; in sostanza, è l'indicazione del giorno, del mese e dell'anno in cui l'atto è stato formato.

Per assegnare data certa ad un documento è possibile:

  • ricorrere alla cosiddetta "autoprestazione" presso gli uffici postali (Art.8 del D.L. 261/99), con apposizione del timbro direttamente sul documento;
  • adottare un atto deliberativo,in particolare per le amministrazioni pubbliche, di cui sia certa la data in base alla disciplina della formazione, numerazione e pubblicazione dell'atto;
  • apporre la cosiddetta "marca temporale" sui documenti informatici;
  • ricorrere ad un notaio per l'apposizione di autentica, deposito del documento o vidimazione di un verbale di formazione di un atto pubblico;
  • registrare o produrre il documento a norma di legge presso un ufficio pubblico (Ufficio di registro).

Nel tradizionale sistema di documentazione cartacea, in genere, l'attribuzione della data certa (efficace nei confronti dei terzi e non solo tra le parti) deriva principalmente dal riscontro di un'attestazione fatta da un soggetto terzo ed imparziale depositario di pubbliche funzioni.

L'innovazione tecnologica permette di avere strumenti in grado di garantire una datazione certa su qualsiasi tipologia di documento informatico (file): grazie alle tecnologie legate alla firma digitale ed all'infrastruttura normativa vigente in Italia, oggi risulta possibile datare in maniera certa ed opponibile a terzi un documento informatico attraverso la marca temporale. Quest'ultima, nota come digital time stamp, attesta infatti l'esistenza di un documento informatico (file) ad una determinata data ed ora (validazione temporale).

Datore d'ipoteca

Si definisce semplicemente datore di ipoteca il soggetto che figura nel contratto di mutuo – indipendentemente se mutuatario o garante/fideiussore – e contemporaneamente concede a garanzia un immobile di sua proprietà.

Necessaria, infatti, è la distinzione rispetto al cosiddetto "terzo datore di ipoteca": quest'ultimo, difatto, costituisce un'ipoteca sull'immobile in suo possesso a garanzia di un debito altrui, ma non rientra tra le parti del contratto di finanziamento nè come mutuatario nè come garante/fideiussore.

Debito residuo

Il termine capitale viene usato in campo economico e finanziario con diverse accezioni; è opportuno, quindi, partire da una definizione generica del concetto sottostante.
Nel linguaggio economico, si può definire come capitale l'insieme dei beni economici prodotti e destinati alla produzione diretta di altri beni economici.

In materia mutui, il termine capitale indica la somma di denaro concessa dalla banca e rimborsata dal mutuatario in un determinato periodo di tempo, secondo le modalità previste dal piano di ammortamento allegato al contratto. Il rimborso del capitale da parte del debitore avviene attraverso il versamento periodico di una rata, di importo costante o variabile a seconda della tipologia di tasso d'interesse scelta in fase di stipula.

Ogni rata, in base a quanto previsto dal piano di rimborso, si compone di una quota (quota capitale) che andrà gradualmente a ridurre il debito contratto (capitale) fino ad azzerarlo e di una quota (quota interessi) per la corresponsione degli interessi maturati sul capitale residuo (quota interessi = importo della rata - quota capitale).

Sommando tutte le quote capitale relative alle rate future (rate a scadere) si ottiene il cosiddetto capitale residuo; in altre parole, il capitale residuo rappresenta la parte dell'importo totale erogato (capitale) che sarà rimborsata in futuro secondo lo schema indicato dal piano di ammortamento.

Il debito residuo, invece, comprende anche gli interessi futuri; si ottiene quindi sommando tutte le rate a scadere.

L'esempio numerico riportato di seguito facilita la comprensione dei concetti finora esposti.

Nell'ipotesi di richiedere un mutuo a tasso fisso di importo pari a € 100.000, rimborsabile in 15 anni (180 rate mensili), tasso di interesse 5% e ammortamento alla francese:

Capitale = importo erogato = € 100.000

Rata costante = Importo mensile fisso da rimborsare = € 790,79

Situazione iniziale (prima del primo rimborso):

  • Capitale residuo = € 100.000
  • Debito residuo = 180 x € 790,79 = € 142.342,2

Rata (mese 1) = Quota capitale (mese 1) + Quota interessi (mese 1) = € 374,13 + € 416,67 (valori arrotondati)

Situazione dopo il primo rimborso:

  • Capitale residuo = € 100.000 - € 374,13 = € 99.625,87
  • Debito residuo = 179 x € 790,79 = € 141.551,41

Rata (mese 2) = Quota capitale (mese 2) + Quota interessi (mese 2) = € 375,69 + € 415,11 (valori arrotondati)

Situazione dopo il secondo rimborso:

  • Capitale residuo = € 99.625,87 - € 375,69 = € 99.250,19
  • Debito residuo = 178 x € 790,79 = € 140.760,62

Il procedimento è valido per tutte le rate successive fino alla totale estinzione del mutuo, con azzeramento sia del capitale residuo che del debito residuo.

Occorre sottolineare che tali somme sono significative esclusivamente per un mutuo a tasso fisso e rata costante: in questo caso, infatti, è possibile conoscere fin da subito e per tutta la durata del mutuo l'esatta quota di interessi. Non è possibile, invece, per i mutui a tasso variabile o cosiddetti indicizzati: la quota interessi, in questo caso, segue l'andamento di un parametro di riferimento (Euribor o BCE) variabile.

In generale, valutando i dati dell'esempio proposto è possibile apprezzare l'effetto dell'ammortamento alla francese. La ripartizione della rata tra quota interessi e quota capitale è inizialmente sbilanciata in favore dei primi: il calcolo degli interessi futuri, infatti, si effettua a partire dal capitale residuo; quest'ultimo, nelle fasi iniziali, decresce molto lentamente e determina di conseguenza una quota (relativa) degli interessi superiore. In altre parole, se all'inizio il mutuatario rimborsa più interessi e meno capitale, alla fine del mutuo vale esattamente il discorso opposto: ogni rata riduce il capitale residuo, che a sua volta genera una diminuzione della quota interessi nel rimborso successivo (sia in termini assoluti che relativi).

Da quest'ultima considerazione si può facilmente intuire quanto sia poco vantaggioso per il mutuatario procedere ad un'estinzione anticipata nei primi anni del mutuo: il forte peso della quota interessi, infatti, determina una lenta diminuzione iniziale del capitale residuo.

Delega

La delega è l'atto attraverso il quale un organo (delegante) trasferisce ad altro organo (delegato) l'esercizio dei poteri e delle facoltà rientranti nella sua sfera di competenza; nell'ordinamento amministrativo italiano, in particolare, l'istituto della delega amministrativa viene annoverato tra i meccanismi di deroga alla sfera delle attribuzioni e competenze: pertanto, risulta ammissibile solo nei casi in cui espressamente prevista dalla legge e conferita con atto scritto.

Il delegante, mediante la delega, non perde la titolarità ma demanda esclusivamente l'esercizio dei poteri al delegato: quest'ultimo, quindi, esercita il potere in nome proprio e risponde personalmente per gli atti compiuti nell'espletamento dell'attività delegata; si fa riferimento alla delega interorganica quando lo spostamento di competenze avviene da un organo ad un altro all'interno della stessa struttura amministrativa (per es. delega dal prefetto al questore), o alla delega intersoggettiva, se il trasferimento di competenze avviene tra soggetti diversi (per es., prima della riforma attuata con legge costituzionale 3/2001, lo Stato poteva delegare alle regioni l'esercizio di sue funzioni amministrative, e queste, a loro volta, alle province, ai comuni e ad altri enti locali).

Intercorrendo tra due organi, infine, la delega si distingue dalla rappresentanza: quest'ultima, infatti, genera un rapporto giuridico tra distinti soggetti giuridici (rappresentante e rappresentato).

Detrazioni fiscali per il mutuo

Il mutuo ipotecario contratto per l'acquisto della prima casa dà diritto alla detrazione dall'IRPEF del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori. In particolare, il contratto di mutuo deve esser stipulato entro e non oltre i 12 mesi dalla data di acquisto dell'immobile, adibito ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado): in quest'ultimo caso, la detrazione spetta comunque a colui che acquista effettivamente l'immobile e intesta il mutuo.

L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la detrazione è pari a € 4.000. Infine, a partire dal 2001 in caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l'altro fiscalmente a carico può portare in detrazione entrambe le quote degli interessi passivi.

Dietimo

Nel linguaggio azionario, il dietimo è definito come l'ammontare del frutto che giorno per giorno si è maturato sul titolo, dalla data di godimento (data d'inizio della maturazione annuale o semestrale) sino al giorno di esecuzione del contratto di compravendita, ossia della consegna del titolo e del pagamento del prezzo.

In ambito mutui, invece, i dietimi sono le quote interessi giornaliere, ovvero gli interessi che intercorrono dall'ultima rata pagata (per ipotesi i primi giorni del mese) al giorno di effettiva estinzione del mutuo (ad esempio, a metà del mese).

Per il calcolo del valore degli interessi alla data esatta di estinzione occorre:

  1. dividere la quota interessi della rata successiva all'ultima che verrà pagata per trenta (o per il numero di giorni del mese, a seconda delle modalità previste dalla banche), determinando quindi il dietimo;
  2. moltiplicare il risultato per il numero di giorni che intercorrono tra l'ultima rata e l'estinzione del mutuo (conteggio dei dietimi).

Infine, sommando il capitale residuo all'eventuale penale di estinzione e al conteggio dei dietimi si ottiene il conteggio di estinzione, con una buona approssimazione.

Diffida ad adempiere

La diffida ad adempiere – disciplinata dall'Art.1454 del Codice Civile – costituisce un caso di risoluzione del contratto cosiddetto stragiudiziale: consiste nell'atto unilaterale e recettizio di autonomia privata con cui una parte intima per iscritto alla controparte inadempiente (purché l'inadempimento non sia di scarsa importanza, riguardo all'interesse dell'altra parte) di adempiere entro un termine congruo, pena la risoluzione del contratto.

A differenza della semplice intimazione ad adempiere o costituzione in mora, la diffida ad adempiere richiede la volontà espressa del soggetto inviante la diffida che si produca l'effetto giuridico della risoluzione del contratto in caso di protrazione dell'inadempimento dell'altra oltre un certo termine – non inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, non risulti congruo un termine minore.

Si può facilmente intuire come la diffida sia una vera e propria forma di autotutela concessa dalla legge al creditore, senza costringere quest'ultimo a dover richiedere l'intervento del Tribunale; occorre sottolineare che la diffida deve contenere in maniera esplicita l'espresso avvertimento che, qualora non avvenga spontaneamente l'esecuzione della prestazione entro il termine stabilito, il contratto si intenderà automaticamente risolto – ovvero "sciolto" – senza bisogno di una sentenza: infatti, se la lettera dovesse risultare priva di tale avviso, il contratto resterebbe in piedi e la dichiarazione inviata dal creditore avrebbe il valore di un semplice sollecito di pagamento.

Diritto di abitazione

Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento su un'abitazione di proprietà altrui, dal contenuto più limitato rispetto all'usufrutto: il titolare, infatti, può abitarla limitatamente ai suoi bisogni e a quelli della sua famiglia.

Dato il carattere personale, il diritto di abitazione non può essere ceduto, pertanto:

  • l'immobile non può essere concesso in locazione o in godimento a terzi;
  • il diritto non può formare oggetto di disposizione testamentaria.

Il diritto di abitazione costituisce uno dei diritti ereditari del coniuge superstite: a seguito della morte di uno dei coniugi, l'altro ha diritto di abitare la casa adibita a residenza familiare (anche di proprietà altrui) e di usare i mobili che l'arredano per tutta la durata della sua vita, come stabilito dall'Art. 540 del c.c.; considerato, quindi, un diritto legato "ex lege", si acquisisce immediatamente al momento dell'apertura della successione ereditaria.

Diritto di usufrutto

L'usufrutto, o per meglio dire il diritto di usufrutto, è definito nel linguaggio giuridico come il diritto reale di godere della cosa altrui (immobile o mobile, comprese tutte le accessioni della medesima) e di trarne ogni utilità, nel rispetto della sua destinazione economica e salvo le limitazioni imposte dalla legge. È possibile distinguere tra usufrutto legale, costituito per legge (ad esempio: usufrutto sui beni del minore a favore dei genitori esercenti la potestà), e usufrutto volontario, costituito per volontà personale.

Tradizionalmente qualificato come servitù personale, è un diritto temporaneo che si estingue per morte dell'usufruttuario (o dopo 30 anni se attribuito a una persona giuridica) e non può essere ceduto ad altri; è possibile, infatti, cedere il solo esercizio del diritto.

L'usufruttuario, quindi, ha diritto di conseguire il possesso dei beni ma, al termine dell'usufrutto, dovrà restituire la cosa al proprietario nello stato in cui si trovava quando l'ha ricevuta, salvo il deterioramento derivante dall'uso; tuttavia, se oggetto del diritto sono cose consumabili o fungibili (in questi casi si parla di "quasi-usufrutto"), dovrà rendere il loro equivalente in quantità e qualità. Inoltre, vale il principio per il quale l'abuso fa perdere il diritto del quale si è abusato: in particolare, gli abusi nei quali si incorre alienando i beni (o deteriorandoli o lasciandoli perire) può comportare l'estinzione anticipata del diritto.

Le facoltà dell'usufruttuario hanno un'ampia estensione, seppur limitata dalla nuda proprietà; la separazione di usufrutto e nuda proprietà, infatti, è uno schema comune nella vendita di immobili: nonostante l'intestatario dell'immobile sia certo della nuda proprietà, potrebbe essere privato dell'usufrutto qualora decidesse di non esercitare i diritti ad esso legati (come la domiciliazione o l'affitto).

Diritto d'uso

L'uso è un diritto reale di godimento su cosa altrui, dal contenuto più limitato rispetto all'usufrutto: il titolare (usuario), infatti, può servirsi di essa – se fruttifera, può anche raccogliere i frutti – nel limite di quanto occorre a soddisfare i suoi bisogni e quelli della sua famiglia.

Dato il carattere personale, il diritto d'uso non può essere ceduto; pertanto:

  • il bene non può essere concesso in locazione o in godimento a terzi;
  • il diritto non può formare oggetto di disposizione testamentaria.

L'estinzione del diritto avviene alla morte del titolare.

Domanda di mutuo

La domanda di mutuo (o finanziamento) è il documento sottoscritto da un soggetto che intende richiedere ad una banca (o altro ente finanziatore) l'erogazione di un importo, finalizzato all'acquisto o alla ristrutturare un immobile ovvero alla sostituzione (o surrogazione) di un contratto di mutuo già in essere. Individuata la tipologia di finanziamento più vantaggiosa e comoda da rimborsare, la domanda di mutuo dev'essere presentata direttamente presso un istituto di Credito oppure tramite un intermediario finanziario o bancario, corredata della documentazione anagrafica e reddituale del richiedente necessaria per valutare la capacità di rimborso in fase di istruttoria (analisi reddituale); inoltre, la domanda dev'essere accompagnata anche dalla documentazione relativa all'immobile – oggetto di futura ipoteca (garanzia reale del prestito richiesto) – in modo da avanzare alla fase successiva dell'istruttoria (analisi tecnico/legale), prima della delibera definitiva da parte dell'istituto erogante.

Domicilio

Il domicilio di una persona, secondo quanto stabilito dall'Art. 43 del Codice Civile, è il luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari e dei suoi interessi (nota anche come domicilio generale). Se nel gergo comune – per indicare il luogo in cui si abita – si ricorre indistintamente all'utilizzo dei termini residenza, dimora e domicilio, dal punto di vista tecnico giuridico i tre concetti sono ben distinti: per quanto concerne le questioni strettamente terminologiche si è soliti affermare che una persona fissa la propria residenza e la propria dimora ed elegge un domicilio.

Diversamente dalla scelta della residenza, che fa presupporre anche la fissazione della dimora e quindi concerne per lo più aspetti relativi alla vita privata, l'istituto del domicilio trova applicazione essenzialmente per le questioni inerenti la vita professionale. Un soggetto, infatti, potrebbe scegliere anche diversi domicili per il compimento di determinati atti o lo svolgimento di specifiche attività: in tal caso si parla di domicilio speciale o elettivo.

Un esempio potrebbe aiutare a chiarire il concetto: si pensi alla necessità di iniziare una causa; solitamente nel mandato che si firma per farsi rappresentare dall'avvocato, vi è anche l'elezione di domicilio presso il suo studio per la ricezione di tutte le comunicazioni inerenti tale procedimento. La persona, in questo modo, rende noto alle altre parti interessate (controparte, giudice e sua cancelleria, ecc.) che per quell'affare il suo domicilio è eletto presso una determinata sede.

Donazione

La donazione è il contratto con il quale un soggetto (donante) arricchisce un altro soggetto (donatario) senza controprestazione, semplicemente per mero spirito di liberalità, attribuendogli un bene o un diritto oppure assumendo verso il medesimo un'obbligazione (donazione obbligatoria); è il solo strumento giuridico di trasmissione a titolo gratuito di beni da parte di un soggetto vivente, nettamente distinto dal testamento che non produce effetti se non alla morte del suo autore.

Quando la donazione riguarda un oggetto di significativa entità economica, deve rivestire la forma dell'atto pubblico, mentre in caso di modico valore (donazione manuale) è sufficiente la consegna per certificare il trasferimento della proprietà del bene dal donante al donatario. La particolare natura della donazione spiega perché si discosti dalle disposizioni sui contratti in generale e sui singoli contratti tipici; in particolare, il motivo illecito del solo donante rende nulla la donazione se risulta dall'atto ed è l'unica motivazione che ha determinato il donante alla liberalità: diversamente da quanto avviene per gli altri contratti, quindi, in cui solo se comune a entrambe le parti il motivo illecito genera la nullità del negozio.

Alla donazione può essere apposto un onere, ossia un obbligo a carico del donatario che ne limita l'arricchimento, così come possono verificarsi cause di revocazione della stessa ad opera del donante, nelle due ipotesi di ingratitudine e di sopravvenienza di figli (eredi), che potrebbero impugnare l'atto entro 10 anni dalla morte del donante. Quest'ultimo aspetto risulta determinante nella valutazione delle richieste di mutuo con immobile a garanzia derivante da donazione: potenzialmente, infatti, potrebbero sorgere dispute legali con i legittimi eredi che intendono far valere i propri diritti sul bene donato. Le banche, di conseguenza, rifiutano la richiesta di mutuo poiché l'ipoteca non avrebbe valore di fronte alle pretese degli eredi legittimi.

Durata del mutuo

La durata è un elemento essenziale del contratto di mutuo in quanto condiziona l'importo della rata che il mutuatario dovrà periodicamente corrispondere al mutuante. In generale, lo spread applicato dalle banche aumenta con la durata: su orizzonti temporali estesi, infatti, aumenta il cosiddetto "rischio tassi" e gli istituti si tutelano dalle potenziali variazioni applicando un tasso di interesse superiore.

Le leggi in vigore stabiliscono che la durata minima di un mutuo è pari a 5 anni: tuttavia, a questa durata si associano operazioni di medio termine, come ad esempio l'acquisizione di macchinari utilizzati nell'attività d'impresa o per esigenze individuali (liquidità). Più comunemente – caso tipico è la compravendita immobiliare – la durata dei finanziamenti di medio-lungo termine varia dai 10 ai 30 anni.

Alcuni istituti di credito arrivano anche a concedere mutui da rimborsare in 35-40 anni, opzione che consente di limitare notevolmente l'importo della rata e, di conseguenza, l'incidenza sul reddito netto mensile: il rapporto rata-reddito – uno dei fattori considerati nella valutazione di fattibilità della domanda di mutuo – non deve tipicamente superare il 30-35%.

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