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Glossario Mutui - C

Guida ai mutui
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Di seguito i termini del glossario mutui che iniziano con la lettera C:

Cancellazione dell'ipoteca

La cancellazione dell'ipoteca rappresenta uno dei setti possibili casi di estinzione dell'ipoteca. L'Art. 2882 del c.c., in particolare, afferma che il conservatore può procedere alla cancellazione solo se è stato presentato un atto contenente il consenso del creditore – a patto che il debito sia stato integralmente estinto.

In altre parole, dato che la cancellazione dell'ipoteca non costituisce una forma di pubblicità costitutiva, per procedere occorre un titolo che la legittimi; quest'ultimo è dato o dal consenso del creditore o dal provvedimento giudiziale che tiene luogo del relativo consenso.

Il consenso alla cancellazione – condizione tanto sufficiente quanto necessaria per procedere – ha natura di atto unilaterale non recettizio e può essere prestato dal creditore ma anche da colui che si surroga nell'ipoteca; deve risultare da atto pubblico o da scrittura privata autenticata e non può risultare da testamento; in particolare, qualora il mutuo sia stato erogato da un banca, è necessario che quest'ultima dichiari il proprio assenso alla cancellazione dell'ipoteca tramite un atto che il notaio sottoporrà a registrazione prima di procedere alla cancellazione.

In caso di rifiuto del conservatore alla cancellazione – per eventuali vizi di forma del titolo, mancato adempimento della condizione, ecc. – il richiedente può proporre reclamo all'autorità giudiziaria affinché si proceda alla cancellazione.

In generale l'ipoteca si estingue con il venir meno dell'obbligazione, in base al principio di accessorietà delle garanzie; oltre alla cancellazione, le altre possibili cause di estinzione sono:

  • la mancata rinnovazione dell'iscrizione entro il termine;
  • l'estinguersi dell'obbligazione;
  • il perimento del bene ipotecato;
  • la rinunzia del creditore;
  • lo spirare del termine a cui l'ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
  • pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Infine, la garanzia ipotecaria si estingue anche nei casi di compensazione.

Cap rate

Il tasso cap (o cap rate) rappresenta il limite massimo posto alla crescita del tasso di interesse di un mutuo, stabilito contrattualmente al fine di tutelare il mutuatario da oscillazione verso l'alto del tasso variabile. In pratica, prevede l'applicazione di un tasso variabile la cui escursione è difatto limitata da un tetto (cap) oltre il quale non può crescere; il mutuatario che opta per questa tipologia di mutuo gode dell'enorme vantaggio di conoscere l'importo massimo della rata fin dalla data di stipula del contratto: rappresenta pertanto una soluzione intermedia fra tasso variabile e tasso fisso, con l'obiettivo di cogliere i benefici di entrambe le tipologie.

Peraltro, fissare un tetto all'esborso finanziario generato da un indebitamento senza eliminare i vantaggi legati ad un calo dei tassi di interesse rappresenta una sicurezza cui corrisponde, generalmente, una minor convenienza; in sostanza, minore è il tasso Cap, maggiore sarà lo spread applicato rispetto al tasso variabile "non limitato". Al diminuire del limite massimo stabilito in fase di stipula, aumenterà la "protezione" che la banca, a sua volta, dovrà "acquistare" sul mercato finanziario per tutelarsi dal possibile rialzo dei tassi: in caso di aumento dei tassi di interesse oltre la soglia fissata, infatti, l'istituto dovrebbe farsi carico del maggior onere.

Caparra

Nei contratti con prestazioni corrispettive, la caparra è una somma di denaro (o una quantità di altre cose fungibili) che una parte versa all'altra al momento della conclusione del contratto, con un duplice obiettivo: da un lato rafforzare il contratto, dall'altro per garantire il risarcimento del danno in caso di inadempimento.

Con il versamento della caparra, quindi, la parte che l'ha versata si impegna a non recedere dal contratto, pena la perdita della caparra stessa; a sua volta, la parte che l'ha ricevuta si impegna a non recedere, pena la restituzione di quanto ricevuto più il pagamento di un ulteriore importo di pari valore (in gergo "il doppio della caparra").

Il diritto italiano prevede due diversi tipi di caparra:

  • caparra confirmatoria (Art. 1385 del Codice Civile): è il tipo di caparra vera e propria, con funzione risarcitoria in caso di inadempienza da parte di uno dei contraenti; in passato costituiva mezzo di prova della formazione del contratto e dunque "confermava" la sua esistenza.
  • caparra penitenziale (Art. 1386): diversamente da come potrebbe sembrare, non rappresenta una "pena" da scontare ma regola il diritto di recesso, se una delle parti dovesse pentirsi dopo aver sottoscritto il contratto; in particolare:
    • se colui che ha versato la caparra decide di recedere, perde interamente la somma già versata;
    • se recede colui che ha ricevuto la caparra, invece, dovrà corrispondere il doppio della somma.

Nelle compravendite di immobili, la prassi consolidata prevede che la parte acquirente versi alla parte venditrice una somma di denaro "a titolo di caparra" prima della stipula del rogito notarile, in genere al momento della firma del compromesso di vendita.

Da un punto di vista fiscale, è bene ricordare che una somma versata a titolo di caparra non è soggetta all'imposizione dell'IVA: data la prevalente funzione di garanzia contro l'inadempimento, infatti, non è da considerarsi quale principio di pagamento; tuttavia, l'importo sarà soggetto a fatturazione se dovesse trasformarsi a tutti gli effetti in un anticipo.

Caparra confirmatoria

Nei contratti con prestazioni corrispettive, la caparra è una somma di denaro (o una quantità di altre cose fungibili) che una parte versa all'altra al momento della conclusione del contratto, con un duplice obiettivo: da un lato rafforzare il contratto, dall'altro per garantire il risarcimento del danno in caso di inadempimento.

Con il versamento della caparra, quindi, la parte che l'ha versata si impegna a non recedere dal contratto, pena la perdita della caparra stessa; a sua volta, la parte che l'ha ricevuta si impegna a non recedere, pena la restituzione di quanto ricevuto più il pagamento di un ulteriore importo di pari valore (in gergo "il doppio della caparra").

Il diritto italiano prevede due diversi tipi di caparra:

  • caparra confirmatoria (Art. 1385 del Codice Civile): è il tipo di caparra vera e propria, con funzione risarcitoria in caso di inadempienza da parte di uno dei contraenti; in passato costituiva mezzo di prova della formazione del contratto e dunque "confermava" la sua esistenza.
  • caparra penitenziale (Art. 1386): diversamente da come potrebbe sembrare, non rappresenta una "pena" da scontare ma regola il diritto di recesso, se una delle parti dovesse pentirsi dopo aver sottoscritto il contratto; in particolare:
    • se colui che ha versato la caparra decide di recedere, perde interamente la somma già versata;
    • se recede colui che ha ricevuto la caparra, invece, dovrà corrispondere il doppio della somma.

Nelle compravendite di immobili, la prassi consolidata prevede che la parte acquirente versi alla parte venditrice una somma di denaro "a titolo di caparra" prima della stipula del rogito notarile, in genere al momento della firma del compromesso di vendita.

Da un punto di vista fiscale, è bene ricordare che una somma versata a titolo di caparra non è soggetta all'imposizione dell'IVA: data la prevalente funzione di garanzia contro l'inadempimento, infatti, non è da considerarsi quale principio di pagamento; tuttavia, l'importo sarà soggetto a fatturazione se dovesse trasformarsi a tutti gli effetti in un anticipo.

Caparra penitenziale

Nei contratti con prestazioni corrispettive, la caparra è una somma di denaro (o una quantità di altre cose fungibili) che una parte versa all'altra al momento della conclusione del contratto, con un duplice obiettivo: da un lato rafforzare il contratto, dall'altro per garantire il risarcimento del danno in caso di inadempimento.

Con il versamento della caparra, quindi, la parte che l'ha versata si impegna a non recedere dal contratto, pena la perdita della caparra stessa; a sua volta, la parte che l'ha ricevuta si impegna a non recedere, pena la restituzione di quanto ricevuto più il pagamento di un ulteriore importo di pari valore (in gergo "il doppio della caparra").

Il diritto italiano prevede due diversi tipi di caparra:

  • caparra confirmatoria (Art. 1385 del Codice Civile): è il tipo di caparra vera e propria, con funzione risarcitoria in caso di inadempienza da parte di uno dei contraenti; in passato costituiva mezzo di prova della formazione del contratto e dunque "confermava" la sua esistenza.
  • caparra penitenziale (Art. 1386): diversamente da come potrebbe sembrare, non rappresenta una "pena" da scontare ma regola il diritto di recesso, se una delle parti dovesse pentirsi dopo aver sottoscritto il contratto; in particolare:
    • se colui che ha versato la caparra decide di recedere, perde interamente la somma già versata;
    • se recede colui che ha ricevuto la caparra, invece, dovrà corrispondere il doppio della somma.

Nelle compravendite di immobili, la prassi consolidata prevede che la parte acquirente versi alla parte venditrice una somma di denaro "a titolo di caparra" prima della stipula del rogito notarile, in genere al momento della firma del compromesso di vendita.

Da un punto di vista fiscale, è bene ricordare che una somma versata a titolo di caparra non è soggetta all'imposizione dell'IVA: data la prevalente funzione di garanzia contro l'inadempimento, infatti, non è da considerarsi quale principio di pagamento; tuttavia, l'importo sarà soggetto a fatturazione se dovesse trasformarsi a tutti gli effetti in un anticipo.

Capitale

Il termine capitale viene usato in campo economico e finanziario con diverse accezioni; è opportuno, quindi, partire da una definizione generica del concetto sottostante.
Nel linguaggio economico, si può definire come capitale l'insieme dei beni economici prodotti e destinati alla produzione diretta di altri beni economici.

In materia mutui, il termine capitale indica la somma di denaro concessa dalla banca e rimborsata dal mutuatario in un determinato periodo di tempo, secondo le modalità previste dal piano di ammortamento allegato al contratto. Il rimborso del capitale da parte del debitore avviene attraverso il versamento periodico di una rata, di importo costante o variabile a seconda della tipologia di tasso d'interesse scelta in fase di stipula.

Ogni rata, in base a quanto previsto dal piano di rimborso, si compone di una quota (quota capitale) che andrà gradualmente a ridurre il debito contratto (capitale) fino ad azzerarlo e di una quota (quota interessi) per la corresponsione degli interessi maturati sul capitale residuo (quota interessi = importo della rata - quota capitale).

Sommando tutte le quote capitale relative alle rate future (rate a scadere) si ottiene il cosiddetto capitale residuo; in altre parole, il capitale residuo rappresenta la parte dell'importo totale erogato (capitale) che sarà rimborsata in futuro secondo lo schema indicato dal piano di ammortamento.

Il debito residuo, invece, comprende anche gli interessi futuri; si ottiene quindi sommando tutte le rate a scadere.

L'esempio numerico riportato di seguito facilita la comprensione dei concetti finora esposti.

Nell'ipotesi di richiedere un mutuo a tasso fisso di importo pari a € 100.000, rimborsabile in 15 anni (180 rate mensili), tasso di interesse 5% e ammortamento alla francese:

Capitale = importo erogato = € 100.000

Rata costante = Importo mensile fisso da rimborsare = € 790,79

Situazione iniziale (prima del primo rimborso):

  • Capitale residuo = € 100.000
  • Debito residuo = 180 x € 790,79 = € 142.342,2

Rata (mese 1) = Quota capitale (mese 1) + Quota interessi (mese 1) = € 374,13 + € 416,67 (valori arrotondati)

Situazione dopo il primo rimborso:

  • Capitale residuo = € 100.000 - € 374,13 = € 99.625,87
  • Debito residuo = 179 x € 790,79 = € 141.551,41

Rata (mese 2) = Quota capitale (mese 2) + Quota interessi (mese 2) = € 375,69 + € 415,11 (valori arrotondati)

Situazione dopo il secondo rimborso:

  • Capitale residuo = € 99.625,87 - € 375,69 = € 99.250,19
  • Debito residuo = 178 x € 790,79 = € 140.760,62

Il procedimento è valido per tutte le rate successive fino alla totale estinzione del mutuo, con azzeramento sia del capitale residuo che del debito residuo.

Occorre sottolineare che tali somme sono significative esclusivamente per un mutuo a tasso fisso e rata costante: in questo caso, infatti, è possibile conoscere fin da subito e per tutta la durata del mutuo l'esatta quota di interessi. Non è possibile, invece, per i mutui a tasso variabile o cosiddetti indicizzati: la quota interessi, in questo caso, segue l'andamento di un parametro di riferimento (Euribor o BCE) variabile.

In generale, valutando i dati dell'esempio proposto è possibile apprezzare l'effetto dell'ammortamento alla francese. La ripartizione della rata tra quota interessi e quota capitale è inizialmente sbilanciata in favore dei primi: il calcolo degli interessi futuri, infatti, si effettua a partire dal capitale residuo; quest'ultimo, nelle fasi iniziali, decresce molto lentamente e determina di conseguenza una quota (relativa) degli interessi superiore. In altre parole, se all'inizio il mutuatario rimborsa più interessi e meno capitale, alla fine del mutuo vale esattamente il discorso opposto: ogni rata riduce il capitale residuo, che a sua volta genera una diminuzione della quota interessi nel rimborso successivo (sia in termini assoluti che relativi).

Da quest'ultima considerazione si può facilmente intuire quanto sia poco vantaggioso per il mutuatario procedere ad un'estinzione anticipata nei primi anni del mutuo: il forte peso della quota interessi, infatti, determina una lenta diminuzione iniziale del capitale residuo.

Catasto

Il catasto edilizio è il complesso di documenti – atti, registri, elementi grafici, disegni – che descrivono in termini giuridici ed economici lo stato attuale e la storia di un determinato territorio e degli immobili sovrastanti.

La formazione del catasto dei terreni è finalizzato all'attribuzione di una rendita ad ogni particella catastale (e unità immobiliare) e alla determinazione di una base imponibile dalla quale ricavare altri tributi (es. IMU); quest'ultima operazione, tuttavia, è stata introdotta dalla riforma del catasto del 2012 al fine di rendere la tassazione immobiliare più equa.

In particolare, le operazioni censuarie per la formazione del catasto si articolano in:

  • rilevazione topografica del territorio;
  • attività di misurazione (triangolazione, poligonazione, delimitazione, terminazione, rilevamento particellare, costruzione della mappa e calcolo particellare);
  • attività di stima (qualificazione, classificazione, classamento e determinazione della tariffa d'estimo).

Con l'obiettivo di rappresentare sia un documento storico che un documento d'attualità, il catasto introduce negli atti – fin dalla loro formazione – le variazioni necessarie a porre in evidenza i cambiamenti avvenuti; le cosiddette operazioni "di conservazione" (volture), le note di variazione e una serie di verifiche ordinarie e straordinarie consentono infatti di garantire un buon livello di aggiornamento.

In Italia, a partire dal 1° dicembre 2012,i servizi del catasto – compresi quelli geotopocartografici e quelli relativi alle conservatorie dei registri immobiliari – sono gestiti dall'Agenzia delle Entrate (a seguito dell'incorporazione dell'Agenzia del territorio).

Categoria catastale

La categoria catastale è uno dei parametri di riferimento per la classificazione degli immobili; attribuita ad ogni fabbricato in base alla destinazione urbanistica concessa, fu introdotta per la prima volta nel 1939 con l'istituzione del catasto al fine di determinare la rendita catastale.

A seconda della destinazione - ordinaria, speciale, particolare o entità urbana - un'immobile può essere inserito in una delle categorie seguenti:

  • Gruppo A (unità immobiliari per uso abitativo o assimilabile): abitazioni, castelli, uffici e studi privati, ecc.;
  • Gruppo B (unità immobiliari per uso di alloggi collettivi): collegi e convitti, ospizi, caserme, case di cura e ospedali, prigioni e riformatori, uffici pubblici, scuole, biblioteche, ecc.;
  • Gruppo C (unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varie): negozi, magazzini e locali di deposito, laboratori per arti e mestieri, fabbricati e locali per esercizi sportivi, stabilimenti balneari e di acque curative, autorimesse, ecc.;
  • Gruppo D (immobili a destinazione speciale): alberghi e pensioni, teatri, cinema, case di cura ed ospedali a fine di lucro, istituti di credito, fabbricati per esercizi sportivi a fine di lucro, fabbricati per speciali attività industriali e commerciali, ecc.;
  • Gruppo E (immobili a destinazione particolare): stazioni per servizi di trasporto, ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio, recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche, semafori, ecc.;
  • Gruppo F (entità urbane): aree urbane, unità in corso di costruzione o di definizione, lastrici solari, ecc.

La categoria catastale, in generale, è un dato rilevabile attraverso le cosiddette visure catastali.

Certificato catastale

Il certificato catastale è un documento ufficiale che riassume i dati riportati negli atti catastali e nell'ulteriore documentazione disponibile negli archivi dell'Agenzia delle Entrate. Rilasciato dagli Uffici provinciali - Territorio, può riguardare:

  • i dati identificativi e reddituali di terreni e fabbricati;
  • i dati anagrafici degli intestatari dei beni immobili (persone fisiche o giuridiche);
  • i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle singole unità immobiliari urbane (planimetrie);
  • copia di tipi di frazionamento, elaborati planimetrici, monografie di punti trigonometrici catastali o interi fogli di mappa del catasto terreni.

Il rilascio dei certificati catastali prevede il pagamento dei tributi speciali catastali e dell'imposta di bollo (€ 16,00 per ogni certificato); ad esempio, per i certificati richiesti dai privati per comprovare la situazione generale reddituale e patrimoniale ai fini della legislazione sul lavoro, previdenziale e di quella sulla pubblica istruzione, il diritto fisso è pari a € 4,00. Inoltre, è uno dei documenti da allegare obbligatoriamente alla denuncia di successione, qualora quest'ultima avesse per oggetto un bene immobile.

Il certificato catastale tipicamente richiesto per l'analisi delle domande di mutuo con finalità acquisto o ristrutturazione casa è noto come visura catastale: riporta il valore della rendita catastale dell'immobile – utile per il calcolo delle imposte sul reddito e delle imposte locali – oltre ai nominativi del proprietario, o del nudo proprietario, o dell'usufruttuario; per ogni immobile - identificato da foglio, particella (o mappale) e subalterno del comune di appartenenza - riporta i seguenti dettagli:

  • dati di classamento: zona censuaria ed eventuale microzona, categoria catastale, classe, consistenza, rendita;
  • altre informazioni: indirizzo e note varie.

Per concludere, occorre distinguere la visura catastale dalla visura ipotecaria (chiamata anche visura ipocatastale o accertamento immobiliare): quest'ultima, infatti, è un'attività di ricerca che permette di determinare se un soggetto è intestatario di beni immobili e di identificare la presenza di eventuali gravami – ipoteche volontarie, legali, ipoteche giudiziarie (decreti ingiuntivi) e citazioni – sugli stessi.

Certificato di residenza

Il certificato di residenza è un documento che attesta il luogo in cui un soggetto ha fissato la propria dimora abituale. Rilasciato dall'ufficiale competente, può essere richiesto da qualsiasi cittadino che sia iscritto – o sia stato iscritto – nell'Anagrafe della popolazione residente del comune in cui risiede, o risiedeva.

Il certificato ha validità di sei mesi dalla data di rilascio; tuttavia, è possibile prolungarne la validità nel caso in cui l'interessato dichiari che le informazioni contenute nel certificato stesso non abbiano subito variazioni dalla data di rilascio.

La richiesta può essere effettuata anche per corrispondenza, online o per via telefonica e può essere inoltrata sia dall'interessato che per conto di altre persone, a patto che se ne conoscano i dati anagrafici – nome, cognome, data di nascita – e il codice fiscale in caso di richiesta certificati online.

Con l'entrata in vigore del D.P.R. 445 del 28 dicembre 2000, data di inizio dell'importante processo di "sburocratizzazione" e semplificazione della Pubblica Amministrazione al fine di renderla più efficace e trasparente, è riconosciuta ai cittadini la facoltà di autocertificare propri stati e requisiti personali. In particolare, oltre che nei rapporti con le amministrazioni pubbliche, l'autocertificazione e le dichiarazioni sostitutive dell'atto di notorietà sono utilizzabili anche nei rapporti con imprese esercenti servizi di pubblica necessità e di pubblica utilità: tra le altre, ad esempio, le aziende che operano nel mercato della distribuzione dell'energia elettrica e del gas.

A differenza delle Pubbliche Amministrazioni, le banche non accettano autocertificazioni di sorta per le richieste di mutuo, nel timore che l'esigenza finanziaria del richiedente possa incoraggiarlo a rendere dichiarazioni false o incomplete. Ai fini dell'istruttoria della pratica, quindi, occorrerà produrre una serie di certificati per i quali è prevista l'applicazione della marca da bollo da € 16,00: tra gli altri, il certificato di residenza e, se richiesto, il certificato storico di residenza; quest'ultimo, in particolare, riporta le informazioni relative alla residenza pregressa in un determinato comune di residenza ed è richiesto in caso di rilevazione di omonimi protestati, per capire se si tratta semplicemente di persone diverse con lo stesso nome.

Cessione del quinto

La cessione del quinto dello stipendio è una particolare tipologia di prestito personale che non prevede un rimborso classico con addebito dell'importo su conto corrente (R.I.D.) o bollettino postale, come per le comune forme di finanziamento: l'estinzione del debito, infatti, avviene tramite una trattenuta diretta di una quota dello stipendio (o del salario) percepito dal debitore. Il quinto (espressione pari al 20%) rappresenta sostanzialmente l'ammontare dell'emolumento, valutato al netto delle ritenute, che il lavoratore (o pensionato) decide di destinare al rimborso del prestito concesso da uno dei seguenti soggetti – in base a quanto stabilito dal D.P.R. 180/1950:

  • istituti di credito e di previdenza costituiti fra impiegati e salariati delle pubbliche amministrazioni;
  • Istituto nazionale delle assicurazioni e le società di assicurazione legalmente esercenti;
  • istituti e le società esercenti il credito, escluse S.n.c. e S.a.s.;
  • casse di risparmio ed i monti di credito su pegno.

Tipologia di prestito destinata inizialmente a tutte le categorie di lavoratori dipendenti dello Stato che del comparto para-statale, dal 2005 la possibilità di cedere parte della propria retribuzione è stata estesa anche ai pensionati di tutti gli enti previdenziali; anche i dipendenti delle aziende private possono accedere a tale forma di prestito, sebbene la banca o l'ente finanziario possa riservarsi la facoltà di richiedere ulteriori garanzie.

La trattenuta della rata direttamente dalla busta paga, in generale, riduce notevolmente il cosiddetto rischio di insolvenza volontaria del debitore: una volta prestato il consenso, infatti, decade per il cedente la facoltà di revocare il pagamento. Il datore di lavoro – obbligato per legge ad accettare una richiesta di cessione del quinto da parte di un dipendente – si assume quindi l'onere dell'estinzione, impegnandosi al pagamento della rata alla Banca e provvedendo a trattenere lo stesso importo dalla retribuzione mensile corrisposta al proprio dipendente.

In caso di cessazione o sospensione della busta paga (in caso di dimissioni, licenziamento, aspettativa ecc.), il datore di lavoro è legittimato a interrompere il pagamento della rata: non si assume, infatti, la responsabilità del corretto pagamento del prestito ma semplicemente l'incarico al pagamento. In caso di dimissioni o licenziamento, invece, dovrà trattenere ogni somma maturata dal dipendente presso l'azienda (liquidazione, ultimo stipendio, tredicesima, ferie non godute, ecc.) e versarla alla banca erogante per estinguere totalmente o parzialmente il debito residuo.

Gli elementi finanziari di questa operazione – comuni a qualsiasi altro prodotto di finanziamento – possono essere così riassunti:

  • l'importo della rata, determinato entro una soglia massima pari al quinto dello stipendio percepito, resta fisso per l'intero periodo di ammortamento;
  • la durata del finanziamento è stabilita entro un massimo di 120 mensilità (10 anni), compatibilmente con il termine del rapporto di lavoro o la data di pensionamento: in quest'ultimo caso, la scadenza non può eccedere il 90º anno di età, anche se nella prassi attuale molte compagnie di assicurazione limitano il rischio assumendo prodotti con un massimo di 85 anni mentre alcuni gruppi bancari, ricorrendo al fondo previdenziale INPDAP, riescono ad arrivare fino ad un massimo di 95 anni;
  • obbligo di copertura assicurativa a tutela dell'intermediario finanziario che eroga il finanziamento nei casi di morte e di perdita del lavoro.

Classe catastale

All'interno di una stessa categoria, la classe catastale consente di distinguere le unità immobiliari in base al loro pregio. Quest'ultimo, termine molto generico, dipende da diverse caratteristiche dell'edificio, intrinseche ed estrinseche, che consentono di determinare il valore reddituale. Funzione del contesto edilizio in cui si trova l'unità immobiliare, la classe catastale è assegnata (tramite il cosiddetto classamento) anche in base alla qualità dell'ambiente e della zona di ubicazione dell'immobile.

La classe catastale, quindi, è un parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari, in particolare quelle appartenenti alle categorie dei gruppi A, B, C e D. Indicata con la lettera "U" (unica) in assenza di una ripartizione in classi della categoria - quando, ad esempio, la redditività è omogenea all'interno del Comune o della zona censuaria - oppure con da un valore numerico positivamente correlato alla redditività: in tal caso, quindi, alla classe di minor reddito viene attribuito il n°1 mentre alla classe di maggior reddito spetta il numero più alto.

La classe, nell'ambito di una stessa categoria, distingue il diverso pregio degli immobili determinandone il livello di reddito ordinario derivante. In sintesi, quindi, la classe dipende:

  • dalla qualità urbana del contesto in cui l'immobile è inserito (infrastrutture, servizi, ecc.);
  • dalla qualità ambientale (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici) della zona di mercato immobiliare in cui l'unità stessa è situata;
  • dalle caratteristiche edilizie dell'unità stessa e del fabbricato che la comprende (esposizione, grado di rifinitura, ecc.).

Viene attribuita dall'Agenzia delle Entrate (precedentemente dall'Agenzia del Terriotorio) a seguito dell'istanza di accatastamento (denuncia di nuova costruzione) presentata dal proprietario dell'immobile; quest'ultimo, in particolare, dovrà incaricare un tecnico professionista abilitato e iscritto al relativo Albo di appartenenza (geometra, architetto, ingegnere, perito edile) che, a sua volta, inoltrerà una richiesta elettronica (DOCFA - Documento Catasto FAbbricati). Infine, dopo le verifiche, sarà caricata tramite la piattaforma web SISTer.

Codice europeo per i mutui casa

Il Codice di condotta europeo per i mutui casa costituisce un codice deontologico relativo all'informativa precontrattuale da fornire al consumatore finale da parte degli istituti di credito aderenti; in particolare, si applica ai mutui garantiti da ipoteca concessi per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile ad uso abitativo.

Nato dalla collaborazione a livello europeo tra l'EBIC (European Banking Industry Committee), che riunisce le associazioni Bancarie europee (ABI per l'Italia), e le Associazioni dei Consumatori Europee, è cosi strutturato:

  • PARTE 1 - Informazioni generali sui mutui casa offerti dall'istituto
    • Nome e indirizzo istituto
    • Nome e indirizzo dell'eventuale intermediario
    • Scopi per i quali la somma data in prestito può essere utilizzata
    • Forme di garanzia
    • Tipi di mutuo disponibili (differenze tra i prodotti a tasso fisso e a tasso variabile, relative implicazioni per il consumatore)
    • Tipi di tasso d'interesse (fisso, variabile, misto, ecc.)
    • Costo complessivo per il consumatore
    • Spese attinenti alla stipula del contratto (amministrative, assicurative, legali, di intermediazione, ecc.)
    • opzioni previste per il rimborso (compreso numero, frequenza e importo delle eventuali rate)
    • possibilità di rimborso anticipato (condizioni applicate)
    • perizia dell'immobile (incaricato all'esecuzione)
    • sgravi fiscali previsti (interessi sui mutui casa, altri sussidi pubblici correnti, ecc.)
    • durata dell'eventuale periodo di riflessione (validità "preventivo")
    • conferma di adesione al codice
  • PARTE 2 - Prospetto Informativo Europeo Standardizzato: noto come E.S.I.S. (European Standard Information Sheet), contiene informazioni personalizzate, costruite sulla base di una specifica richiesta di mutuo, riportate in un formato standard al fine di agevolare il cliente nella comparazione tra le varie offerte dei differenti istituti.

Compravendita

La compravendita è la denominazione comune del contratto di vendita: il termine, infatti, pone in risalto i tipici elementi di alienazione e di acquisto.

Contratto consensuale ad effetti reali e obbligatori, nonchè a prestazioni corrispettive (a titolo oneroso), ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto, verso il corrispettivo di un prezzo. In sostanza, prevede per il venditore (alienante) l'obbligo di consegnare la cosa al compratore (alienatario) nello stato in cui si trova al momento della conclusione del contratto, trasferendone la proprietà e garantendola dai vizi e dll'evizione; al compratore, invece, spetta l'onere di pagare il prezzo nel termine e nel luogo indicati dal contratto.

La compravendita immobiliare, in aggiunta, può essere "a misura" o "a corpo", a seconda rispettivamente che il contratto si riferisca o meno all'estensione superficiaria del bene ai fini della determinazione del prezzo.

Compromesso di vendita

Il compromesso di vendita – noto anche come "promessa di vendita" o "preliminare" – è la scrittura privata in cui la parte acquirente e la parte venditrice riportano tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno l'atto definitivo di compravendita.

Prima di firmare il compromesso, è opportono verificare l'identità delle parti: in particolare, se il venditore (alienante) è una società, bisognerà accertare che il firmatario del preliminare abbia i necessari poteri di firma.

Nel compromesso devono essere specificati i seguenti elementi:

  • dati anagrafici del promissario (acquirente) e del promittente (venditore);
  • prezzo pattuito;
  • termini e modalità di pagamento;
  • la data entro la quale stipulare l'atto di compravendita (rogito notarile);
  • esistenza o meno di iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile (visura ipotecaria);
  • provenienza dell'immobile (atto di provenienza);
  • composizione dell'immobile e dei suoi accessori/pertinenze (planimetria catastale).

Comunione dei beni

La comunione dei beni tra coniugi è il regime patrimoniale legale della famiglia per il diritto italiano; in altre parole, si applica automaticamente in mancanza di diverse pattuizioni da parte dei coniugi. Rinnovata e completa disciplinato dalla Legge n° 151 del 1975 - con l'obiettivo di equiparare la posizione morale e giuridica della donna e quella dell'uomo nel rapporto matrimoniale - la comunione dei beni determina la condivisione da parte dei coniugi degli incrementi di ricchezza conseguiti da marito e moglie, anche per effetto dell'attività separata di ciascuno di essi.

In particolare, rientrano nella comunione tutti gli acquisti effettuati dall'uno o dall'altro coniuge durante il matrimonio mentre rimangono esclusi:

  • i beni di cui il coniuge era già titolare prima del matrimonio;
  • i beni acquisiti successivamente al matrimonio a seguito di una donazione o successione a suo favore, a meno che non siano espressamente attributi alla comunione;
  • i beni di uso strettamente personale di ciascun coniuge;i beni utilizzati per l'esercizio della professione del coniuge, eccetto quelli destinati alla conduzione di un'azienda inclusa nella comunione;
  • i beni ottenuti a titolo di risarcimento danno e la pensione attinente alla perdita della capacità lavorativa, parziale o totale;
  • i beni acquisiti con il trasferimento di beni personali o con il loro scambio, a condizione che sia espressamente dichiarato nell'atto di acquisto.

Inoltre, l'acquisto di un bene immobile o di un bene mobile può essere escluso dalla comunione quando vi è il consenso dell'altro coniuge che partecipa all'atto di acquisto e conferma che rientra nella categoria dei beni personali.

L'amministrazione dei beni della comunione, se ordinaria e immediata, spetta disgiuntamente ad entrambi i coniugi; se dovesse eccedere l'ordinaria amministrazione, invece, spetta ad entrambi in modo congiunto: in questo caso, quindi, se uno dei coniugi fosse dissenziente, l'altro potrebbe farsi autorizzare dal giudice a compiere ugualmente l'atto, se ritenuto necessario per la famiglia. Inoltre, può essere escluso dall'amministrazione con provvedimento del giudice il coniuge minorenne, quello che non può amministrare o quello che ha amministrato male.

Sulla comunione gravano tutti i pesi e gli oneri che già vi gravavano al momento dell'acquisto, i carichi dell'amministrazione, le spese per l'istruzione e l'educazione dei figli e ogni altra obbligazione contratta dai coniugi, sia congiutamente che separatamente, nell'interesse della famiglia.

I creditori particolari di uno dei coniugi, anche per crediti sorti prima dl matrimonio, possono soddisfarsi in via sussidiaria sui beni della comunione fino al valore corrispondente alla quota del coniuge obbligato. Inversamente, i creditori della comunione possono soddisfarsi sui beni personali di ciascuno dei coniugi, in via sussidiaria, nella misura della metà del credito, qualora i beni della comunione non fossero sufficienti.

La comunione si può sciogliere:

  • per la dichiarazione di assenza o di morte presunta di uno dei coniugi;
  • per l'annullamento, lo scioglimento o la cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • per separazione personale;
  • per separazione giudiziale dei beni: richiedibile in caso di interdizione o di inabilitazione di uno dei coniugi, per cattiva amministrazione della comunione, per il pericolo che deriva dal disordine degli affari di uno dei coniugi o dalla sua condotta nell'amministrazione dei beni o dalla mancata contribuzione da parte di uno dei coniugi ai bisogni della famiglia in misura proporzionata alle proprie sostanze e capacità di lavoro;
  • per mutamento convenzionale del regime patrimoniale;
  • per il fallimento di uno dei coniugi.

Concessione edilizia

La concessione edilizia era un titolo abilitativo necessario per poter eseguire gli interventi edilizi previsti dalla normativa urbanistica provinciale, quali ad esempio nuova costruzione, ampliamento di costruzione esistente, opere interne che aumentano le unità immobiliari, modifiche di destinazione d'uso, ecc. In breve, il rilascio della concessione costituiva l'atto conclusivo del procedimento necessario per procedere alla realizzazione delle opere richieste.

Dal 2001 la concessione è stata sostituita dal cosiddetto "Permesso di costruire", in base Testo Unico dell'edilizia; tuttavia, conserva ancora la vecchia denominazione solo in Valle d'Aosta.

Il permesso di costruire, invece, è concesso dal comune e autorizza le attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica; soggetto al pagamento di oneri concessori - analogamente al precedente istituto della concessione edilizia - alla richiesta di permesso deve essere allegato un progetto (redatto da un professionista abilitato all'esercizio della professione) che descriva in modo compiuto e dettagliato l'insieme delle opere che si intende eseguire, attestandone contemporaneamente la conformità urbanistico/edilizia e la rispondenza ai requisiti normativi tecnici: tra gli altri, quelli antisismici, acustici e di isolamento termico.

Se l'intervento riguarda beni soggetti a particolari tutele – ambientali, architettoniche o artistiche – il giudizio è vincolato al nulla osta da parte dell'ente; inoltre, dal maggio 2011, è stato introdotto il principio del "silenzio-assenso" per il rilascio.

Condono edilizio

Il condono edilizio è un provvedimento amministrativo di sanatoria, che consente ai proprietari di costruzioni di sottrarsi alle misure penali e amministrative tese a combattere il fenomeno illegale dell'abusivismo edilizio, vale a dire la costruzione o la successiva modificazione (anche soltanto funzionale) di edifici non conformi alla legge.

Costituisce un procedimento amministrativo eccezionale e limitato nel tempo, non potendo essere utilizzato come procedimento "a regime" e dovendo riguardare esclusivamente il passato. Data l'incapacità delle amministrazioni comunali di impedire l'abusivismo edilizio, si provvede a sanare il passato, aumentando il patrimonio dello Stato e dei Comuni con ingenti risorse finanziarie. Il provvedimento di sanatoria riveste il carattere di atto dovuto, non potendo il Comune negarlo anche se l'opera abusiva risulta in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti: si è dunque privilegiato l'interesse finanziario a discapito dell'interesse generale per una perfetta conformazione urbanistica del bene.

Le ragioni che spingono a varare un condono, tipicamente, sono legate all'auspicio di una forte adesione da parte dei contribuenti; quest'ultimo, infatti, rappresenta il presupposto essenziale per ottenere un consistente afflusso di denaro extra gettito da impiegare per ridurre il deficit pubblico. Inoltre, lo strumento del condono favorisce indirettamente l'allargamento della base imponibile per le future dichiarazioni dei redditi: poiché i contribuenti decidono di approfittare dell'opportunità concessa per sanare definitivamente le proprie irregolarità, da quel momento sono indotti a mantenere quel livello di reddito condonato, limitando quindi il rischio di tempestive verifiche e nuovi accertamenti tributari.

Tale procedimento, introdotto dalla Legge n° 47/1985 relativamente ad abusi commessi entro il 1° ottobre 1983, è stati riaperto nel 1994 e nel 2003. Se il primo condono non prevedeva limiti quantitativi, il secondo e il terzo hanno stabilito determinati limiti qualitativi e quantitativi alla sanabilità degli abusi: in particolare, la legge n° 191/2004 attribuisce alle Regioni la determinazione concreta delle opere sanabili.

Consolidamento dell'ipoteca

Il consolidamento dell'ipoteca – nell'iter che porta all'erogazione di un mutuo – è il momento vero e proprio in cui l'ipoteca diventa giuridicamente effettiva, quindi efficace.

Il notaio, infatti, può iscrivere l'ipoteca nei Registri Immobiliari della Conservatoria il giorno stesso del rogito ma per essere insensibile al fallimento dell'acquirente deve attendere un periodo di tempo per il suo consolidamento. In particolare, per i mutui fondiari il periodo di consolidamento è abbreviato in 10 giorni: pertanto, trascorsi dieci giorni dalla data dell'iscrizione, l'ipoteca si consolida automaticamente e la garanzia non è più soggetta all'eventuale fallimento dell'acquirente/mutuatario pubblicato in data successiva. Il notaio, quindi, dopo aver controllato che non vi siano fallimenti del soggetto mutuatario o altre iscrizioni ipotecarie precedenti, può comunicare per iscritto alla banca che l'ipoteca è consolidata (tipicamente "prima in grado").

Il consolidamento, difatto, rappresenta un diritto del creditore (mutuante) per preservarsi dal fallimento del debitore (mutuatario); nel caso di soggetti a rischio di fallimento, in particolare, le banche possono concedere il mutuo ma erogarlo in maniera differita, in attesa che la garanzia diventi effettiva: a differenza dell'erogazione definita "contestuale all'atto" dove è previsto che il funzionario della banca del mutuatario porti presso il notaio un assegno circolare, ovvero denaro contante, pari all'importo del mutuo direttamente in sede di rogito.

Conteggio d'estinzione

Il conteggio d'estinzione è il documento che il mutuatario generalmente richiede alla banca (mutuante) che ha erogato il mutuo al momento dell'estinzione; al mutuatario, infatti, è riconosciuta a facoltà di "estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito", secondo quanto disposto dall'Art.40 del Testo Unico Bancario.

Il conteggio d'estinzione è ottenuto sommando l'ammontare del capitale residuo, gli eventuali dietimi giornalieri (interessi del periodo intercorrente tra il pagamento dell'ultima rata ed il giorno in cui avviene l'estinzione), l'importo della penale ed eventuali interessi di mora. Peraltro, il decreto Bersani ha eliminato la penale dovuta in caso di estinzione anticipata per tutti i mutui erogati in data successiva al 2 febbraio 2007.

Contratto per persona da nominare

Con il contratto per persona da nominare, una parte può riservarsi la facoltà di indicare la persona che acquisterà diritti e obblighi nascenti dal contratto stesso, entro tre giorni dalla stipula o nel diverso termine concordato tra le parti.

Dalla data stipula del contratto fino alla data dell'eventuale nomina, colui che ha stipulato assume tutti gli obblighi e i diritti derivanti dal contratto: difatto, è sia parte sostanziale che parte formale del contratto; tuttavia, dopo la nomina, egli rimane solo come parte formale (rappresentante) e perde la posizione di parte sostanziale in favore del nominato (rappresentato).

A differenza di quanto ordinariamente accade nella rappresentanza diretta, difetta nella designazione attuale del rappresentato: colui che agisce, infatti, dichiara la possibile esistenza del rappresentato – pur non rivelandone l'identità – ma contemporaneamente si riserva il diritto di indicarla successivamente.

La dichiarazione di nomina non ha effetto se non è accompagnata dall'accettazione della persona nominata oppure se non esiste una procura anteriore al contratto; dichiarazione, accettazione e procura devono rivestire la stessa forma che le parti hanno utilizzato per il contratto, oltre ad essere soggette alla stessa pubblicità.

Quando la dichiarazione di nomina è valida, la persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato:a differenza della clausola che autorizza la cessione del contratto, infatti, fa acquistare al nominato la posizione di parte con effetto retroattivo, mentre nella cessione la posizione di parte si trasferisce dal cedente al cessionario con effetto a partire dalla cessione.

La figura in esame trova frequente applicazione in materia di vendita forzata immobiliare; tuttavia, non è applicabile ai contratti che non ammettono l'intervento dei rappresentanti e ai contratti il cui contenuto non sia patrimoniale, oltre naturalmente ai contratti cosiddetti intuitus personae per i quali assumono rilevanza l'identità e le qualità personali del contraente.

CRIF

CRIF, acronimo di Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria, è il principale soggetto privato che in Italia si occupa di collezionare informazioni in merito alla posizione creditizia di tutti i clienti che ricorrono al credito. Nello specifico, una centrale rischi archivia informazioni relative alle eventuali posizioni debitorie nei confronti delle banche o degli istituti di credito.

Il Sistema di Informazioni Creditizie (SIC) gestito da CRIF è identificato dalla sigla EURISC: un archivio informatico contenente i dati relativi a tutte le richieste di finanziamento - sia effettivamente erogate che rifiutate - inoltrate alle banche o alle società finanziarie da parte dei clienti privati e delle imprese. Fornendo una referenza per singolo utente, consente ai richiedenti di ottenere un riscontro immediato in merito al proprio profilo di indebitamento e all'affidabilità creditizia; è importante evidenziare, infatti, che il sistema non colleziona alcun giudizio di merito ma semplici dati oggettivi: spetta al solo ente finanziatore, cui è garantita quindi la totale autonomia decisionale, il giudizio finale che porterà alla concessione o meno del credito richiesto.

In base a quanto stabilito dal Codice Deontologico per i sistemi di informazione creditizia (2005), le centrali rischi private possono coprire informazioni creditizie per prestiti di importo inferiore a € 31.246; inoltre, è possibile conservare il nominativo dei "cattivi pagatori" - ovvero di coloro che ritardavano il pagamento anche di pochi giorni - per un massimo di 3 anni.

CRIF dispone di un patrimonio informativo, unico in Italia grazie agli oltre 25 anni di esperienza nell’analisi e nella gestione dei dati, che consente di realizzare periodicamente una serie di studi e osservatori (tra gli altri mutui e prestiti, carte di credito, credito al dettaglio, frodi creditizie, ecc.) divenuti nel tempo un vero e proprio punto di riferimento per chi è interessato a conoscere l’evoluzione dello scenario del credito: la Bussola Mutui CRIF-MutuiSupermarket.it, bollettino trimestrale distribuito gratuitamente, è sicuramente uno degli strumenti più completi, accurati ed aggiornati per comprendere i fenomeni che caratterizzano il mercato italiano dei mutui residenziali.

CUD

Il certificato unico dipendente, meglio noto come CUD, è stato introdotto nel luglio 1998 (Art. 4 del D.P.R. n. 322) in sostituzione dei modelli 101 e 201. È una certificazione dei redditi da lavoro dipendente, pensione e assimilati che il datore di lavoro, o l'ente pensionistico, ha l'obbligo di rilasciare ai propri dipendenti o pensionati – di norma in duplice copia e non oltre il 28 febbraio – per attestare le somme erogate e le ritenute effettuate e versate all'Erario nell'anno di imposta precedente a quello della dichiarazione.

Necessario per effettuare la denuncia dei redditi con il modello 730 o il modello unificato compensativo (modello Unico), è composto da una sezione relativa ai dati fiscali e una relativa ai dati previdenziali/assistenziali (oltre ai dati del datore di lavoro e del contribuente). Riporta sostanzialmente l'ammontare complessivo dei redditi, le relative ritenute di acconto operate dal datore di lavoro o dall'ente pensionistico e le detrazioni effettuate; inoltre, allegate al modello vi sono le schede per scegliere a chi destinare il cinque per mille e l'otto per mille.

Dall'anno 2013, in applicazione della Legge di Stabilità, gli Enti previdenziali dovranno rendere disponibile la certificazione in modalità telematica; i datori di lavoro, invece, potranno decidere se consegnare il modello in forma cartacea – peraltro obbligatoria per gli eredi e per i dipendenti che hanno cessato il rapporto di lavoro – oppure trasmettere la copia in formato elettronico – assicurandosi, tuttavia, che il destinatario disponga degli strumenti utili alla ricezione e alla stampa del certificato.

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