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Glossario Mutui - V

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Valore immobile

Di seguito i termini del glossario mutui che iniziano con la lettera V:

Valore dell'immobile

Il valore dell'immobile è uno dei parametri utilizzati dalla banca per valutare una pratica di mutuo. In generale, minore è l'importo richiesto in relazione al valore dell'immobile (cosiddetto Loan To Value - LTV) e maggiori sono le possibilità che la richiesta di finanziamento sia accettata.

Il valore dell'immobile è stabilito dal perito di fiducia della Banca sia in base alla documentazione presentata dal cliente (atto di provenienza, planimetria e visura catastale, ecc.) sia in base a quanto rilevato in occasione del sopralluogo.

Peraltro esistono diverse definizioni relative al valore dell'immobile:

  • valore commerciale: valore riconosciuto dal mercato, ovvero registrato nelle compravendite relative a immobili simili concluse di recente.
  • valore cauzionale: riduzione cautelativa del valore commerciale che alcune banche effettuano per tutelarsi dai casi di insolvenza del mutuatario (la conseguente vendita forzata dell'immobile comporterebbe l'incasso di un importo inferiore al valore di mercato).
  • valore di ricostruzione a nuovo: costo che sarebbe necessario sostenere per ricostruire l'immobile da zero, avendo a disposizione il terreno (decisamente inferiore a quello di mercato, tipicamente utilizzato per definire il massimale della polizza incendio e scoppio).
  • valore a S.A.L.: utilizzato nel caso dei mutui a Stato Avanzamento Lavori, la stima del valore non è unica ma aumenta progressivamente in base ai lavori eseguiti.

Valore catastale

Il valore catastale di un immobile – ben noto come rendita catastale rivalutata – è la base imponibile per il calcolo di determinate imposte. In particolare, rappresenta è il parametro sul quale si calcolano le imposte di successione e di donazione e le imposte di registro, ipotecarie e catastali in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. Inoltre, proprio in base al valore catastale, si applica il meccanismo della valutazione automatica: un meccanismo che impedisce all'Ufficio del Registro il potere di procedere all'accertamento di valore qualora il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, sia dichiarato in misura non inferiore al reddito risultante in catasto, aggiornato con gli appositi coefficienti.

Per il calcolo del valore catastale occorre moltiplicare la rendita catastale dell'immobile per determinati coefficienti, diversifati a seconda della categoria catastale di appartenenza; a tal proposito, è bene ricordare che la legge prescrive la rivalutazione della rendita catastale dell'immobile – nella misura del 5% – prima di eseguire la moltiplicazione per il coefficiente legislativamente previsto.

Gli immobili di destinazione ordinaria sono suddivisi nei seguenti gruppi catastali:

  • gruppo A : unità immobiliari ad uso abitativo o assimilabile;
  • gruppo B : unità immobiliari ad uso alloggio collettivo;
  • gruppo C : unità immobiliari a destinazione commerciale.

Ai fini del calcolo dell'IMU - Imposta Municipale Unica sono stati definiti i seguenti coefficienti:

  • gruppo A: 160 (eccetto A/10: 63);
  • gruppo B: 140;
  • gruppo C
    • C/1:55;
    • C/2,C/6,C/7:160;
    • C/3,C/4,C/5:140;
  • gruppo D (immobili a destinazione speciale): 65 (eccetto D/5: 80).

Vizi

L'Art.1490 c.c. considera il vizio come un difetto che altera la consistenza economica della cosa venduta (oggetto del contratto): in sostanza, la rende inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuisce in modo apprezzabile il valore. La garanzia contro queste "imperfezioni" ha la funzione di tutelare il compratore: il codice, infatti, obbliga il venditore a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi.

In presenza di vizi, al compratore spetta il diritto di chiedere – alternativamente – o la risoluzione del contratto stipulato o la riduzione del prezzo; nel primo caso l'azione comporta lo scioglimento del contratto (redibitoria), mentre nel secondo il contratto rimane in vigore e l'azione mira ad ottenere una riduzione del prezzo pagato (estimatoria).

La norma prevede che il patto con cui le parti del contratto possono escludere o limitare la garanzia non ha effetto se il venditore ha agito in "mala fede", occultando i vizi già presenti e tacendoli al compratore. La garanzia, inoltre, non è dovuta se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo che il venditore abbia espressamente dichiarato la cosa esente da vizi.

Il diritto in capo al compratore decade qualora non provveda a denunciare al venditore la presenza dei vizi entro 8 giorni dalla scoperta – salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge – e in ogni caso entro un anno dalla consegna (termine di prescrizione).

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