Glossario Mutui - O

Gli oneri accessori rappresentano l'insieme delle spese da considerare quando si sottoscrive un contratto di mutuo e riguardano i costi che il richiedente (futuro mutuatario) dovrà sostenere al fine di ottenere, e successivamente rimborsare, l'importo desiderato.

In pratica, l'operazione di mutuo presenta una serie di costi sia nel periodo pre-erogazione, per valutare l'affidabilità creditizia del richiedente e la qualità (valore) dell'immobile oggetto di futura ipoteca, che nel post-erogazione per il rimborso dell'importo mutuato. In particolare, rientrano tra gli oneri accessori le spese di istruttoria della pratica, di perizia dell'immobile, la parcella del notaio, le spese amministrative e di incasso rata (spese di gestione), l'eventuale penale di estinzione anticipata, i costi per la cancellazione dell'ipoteca.

I costi accessori variano a seconda della banca e devono essere chiaramente indicati nell'informativa precontrattuale da fornire obbligatoriamente a ciascun richiedente. Infine, occorre ricordare che tali oneri rientrano nel calcolo dell'Indice Sintetico di Costo (ISC), determinante per effettuare una comparazione tra i mutui offerti dai diversi istituti di credito.

Gli oneri accessori detraibili, ovvero quelli che godono della detrazione d'imposta del 19%, sono l'insieme delle spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo ipotecario finalizzato all'acquisto della prima casa, ovvero dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

In particolare, possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo e comprendono, tra gli altri, la commissione bancaria richiesta per l'attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria della pratica, di perizia tecnica dell'immobile oggetto di garanzia (ipoteca), l'eventuale penale per l'estinzione anticipata, l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.

Peraltro, non sono ammesse alla detrazione:

• le spese che non presentano carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo: l'esempio tipico riguarda le spese di assicurazione dell'immobile, neppure quando l'assicurazione è richiesta dall'istituto di credito quale ulteriore garanzia contro particolari eventi (scoppio/incendio) che possono danneggiare l'immobile determinando una riduzione del valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato;
• le spese relative al contratto di compravendita e non al contratto di mutuo: onorario del notaio riferito al contratto di compravendita dell'immobile, l'imposta di registro, l'Iva, le imposte ipotecarie e catastali, oltre alle spese di mediazione immobiliare.

L'Organismo per la gestione degli elenchi degli Agenti in attività finanziaria e dei Mediatori creditizi (denominato OAM), è stato istituito nell'agosto 2010 in forma di associazione alla quale hanno aderito come soci fondatori Abi, Assofin, Assilea, Assifact, Ufi, Fenafi, Afin, Fiaip, Assomea, Fimec e Assoprofessional; competente in via esclusiva ed autonoma della gestione degli elenchi degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi, è un'associazione privata con personalità giuridica, senza finalità di lucro, dotato di autonomia finanziaria, organizzativa e statutaria con i seguenti compiti:

• determinare e riscuotere i contributi e le somme dovute dagli iscritti negli elenchi degli agenti in attività finanziaria e mediatori creditizi, nella misura, modalità e termini dallo stesso determinati al fine di garantire lo svolgimento delle proprie attività;
• dare pubblicità alle informazioni essenziali sugli agenti in attività finanziaria e sui mediatori creditizi svolgendo, tra le altre funzioni, la valutazione dei presupposti per l'iscrizione e la cancellazione dall'Albo al fine di assicurare le esigenze di tutela dei consumatori e di garantire il rispetto dei requisiti professionali e di onorabilità in regime di iscrizione.

Dotato di poteri sanzionatori necessari per lo svolgimento dei suoi compiti, trasmette entro il 31 gennaio di ogni anno una relazione dettagliata sull'attività svolta l'anno precedente e sul piano delle attività predisposto per l'anno in corso alla Banca d'Italia, cui compete la vigilanza. Nel dotare l'Organismo della necessaria autonomia giuridica, organizzativa e finanziaria, vengono assicurate la separazione delle competenze e la collaborazione operativa, in modo da valorizzare gli obiettivi di tutela del mercato e salvaguardia dell'indipendenza delle funzioni.

Il funzionamento dell'OAM è regolato dallo Statuto; in particolare:

• i componenti dell'organo di gestione sono scelti all'interno delle categorie degli agenti in attività finanziaria, dei mediatori creditizi, delle banche, degli intermediari finanziari, degli istituti di pagamento e degli istituti di moneta elettronica, tra persone dotate di comprovata competenza in materie finanziarie, economiche e giuridiche nonché di caratteristiche di indipendenza tale da assicurarne l'autonomia di giudizio;
• i componenti del comitato di gestione devono inoltre possedere i requisiti di onorabilità previsti dalle disposizioni in materia di esponenti degli intermediari finanziari.

In base all'Art.2392 c.c., si ha obbligazione solidale quando più debitori sono obbligati per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri, oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione e l'adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori.

Nello specifico, è possibile distinguere tra:

• obbligazione solidale passiva: mira a rafforzare il credito, attribuendo al creditore la facoltà di chiedere l'adempimento dell'esatta prestazione ad uno qualunque dei debitori (presunta dalla legge, se non diversamente espresso);
• obbligazione solidale attiva: quando vi sono più soggetti creditori, tutti possono richiedere la medesima prestazione e l'adempimento a favore di uno di essi libera il debitore rispetto ai creditori rimasti.