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Glossario Mutui - E

Guida ai mutui
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Di seguito i termini del glossario mutui che iniziano con la lettera E:

Edilizia convenzionata

L'edilizia residenziale pubblica si riferisce comunemente a tre differenti tipologie di operazioni edilizie (sovvenzionate, agevolate o convenzionate) che prevedono l'intervento della pubblica amministrazione statale, a livello nazionale e/o locale, per offrire ai propri consociati la possibilità di acquisto o locazione di immobili (o diritti di superficie) destinati ad abitazione principale (prima casa).

In particolare, l'edilizia convenzionata si riferisce ad una molteplicità di forme di accordo tra Pubblico (Comune) e Privato per soddisfare l'esigenza abitativa di determinate fasce sociali, redditualmente svantaggiate; solitamente, la dicitura accomuna due differenti tipologie di abitazioni:

  • realizzazioni interamente a carico del committente pubblico: alloggi costruiti dai vari Enti Autonomi Case Popolari, e ceduti in affitto, perpetuo o a riscatto (L. 167/1962);
  • realizzazioni interessate da varie "convenzioni": l'imprenditore privato si impegna a realizzare un dato numero di alloggi, a proprie spese, da vendere a determinate condizioni (convenzionate).

In sostante, offre dei vantaggi all'impresa costruttrice (es. esenzione dai costi di costruzione) a fronte di un impegno della stessa ad attenersi nella vendita degli immobili a specifici vincoli: tipicamente il prezzo di vendita e i requisiti soggettivi degli acquirenti (residenza, età, reddito, stato civile, ecc.).

Sono previste una serie di clausole vincolanti tali da impedire qualsiasi tipo di speculazione: tra le altre, ad esempio, vige il divieto di vendere l'immobile entro i primi cinque anni. In ogni caso, per tutta la durata della convenzione (tipicamente 20 o 30 anni), il prezzo di vendita dovrà rispettare i limiti prefissati nella convenzione.

Erogazione del mutuo

L'erogazione è l'ultimo passo dell'iter sottostante il processo di mutuo. Può avvenire contestualmente al rogito notarile (erogazione contestuale) oppure dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile concesso in garanzia (erogazione differita).

Nel primo caso il funzionario di banca porta con sè dal notaio un assegno circolare oppure denaro contante pari all'ammontare del mutuo: rappresenta la procedura utilizzata tipicamente nelle compravendite immobiliari, in particolare quando la transazione avviene tra privati.

Nel secondo caso, invece, la banca procede alla erogazione del mutuo al momento dell'avvenuta iscrizione ipotecaria oppure al consolidamento della stessa; come previsto dall'Art.39 del Testo Unico Bancario, l'ipoteca può dirsi consolidata quando non è più soggetta ad azione revocatoria fallimentare ossia dopo 10 giorni dalla data di iscrizione. Le banche optano per l'erogazione differita per motivi legati:

  • alla tipologia di mutuo (mutui a stato avanzamento lavori, mutui edilizi);
  • alle caratteristiche del mutuatario: ad esempio, una società – soggetto potenzialmente fallibile – potrebbe essere sottoposta ad azione revocatoria.

Esecuzione forzata

L'esecuzione forzata è l'attività giurisdizionale cui fa ricorso il creditore qualora il debitore risulti inadempiente. Per poter dar luogo all'esecuzione forzata, il creditore deve essere in possesso di un titolo esecutivo che rappresenta il presupposto (necessario e sufficiente) per instaurare il processo esecutivo; quest'ultimo, in particolare, prevede il coinvolgimento delle figure seguenti:

  • l'ufficiale giudiziario;
  • il giudice dell'esecuzione;
  • il creditore procedente;
  • il debitore esecutato.

Nel diritto si è solito distinguere tra:

  • esecuzione forzata in forma generica (o per espropriazione forzata): attiene alle obbligazioni pecuniarie e consiste, difatto, nel pignoramento dei beni del debitore e conseguente liquidazione;
  • esecuzione forzata in forma specifica: relativa alle obbligazioni di consegna (beni mobili) e rilascio (beni immobili), di fare e di non fare.

L'esecuzione forzata in forma specifica si differenzia dall'espropriazione forzata in quanto l'oggetto dell'esecuzione coincide con l'oggetto dell'obbligo; l'espropriazione forzata, invece, ha tipicamente ad oggetto – almeno nella prima fase espropriativa – i beni che compongono l'intero patrimonio del debitore e non il bene oggetto dell'obbligo inadempiuto.

ESIS

Il prospetto informativo europeo standardizzato, noto come ESIS (European Standardised Information Sheet), riporta tutte le principali informazioni relative al mutuo prescelto.

Introdotto nel 1997 per volontà della Commissione Europea, al fine di disciplinare il mercato con un Codice di Condotta Europeo volontario in materia di informativa precontrattuale relativa ai mutui destinati all'acquisto o alla trasformazione di immobili residenziali, non è un documento obbligatorio: l'adesione all'accordo, infatti, resta una decisione volontaria di ciascuna banca; peraltro, la maggioranza degli istituti italiani ha risposto positivamente e rilascia i preventivi di mutuo secondo il modello predefinito: in altre parole, adotta una modalità di presentazione unificata che garantisce un aumentato livello di trasparenza, consentendo al cliente di confrontare facilmente le offerte dei differenti soggetti finanziatori.

Le banche che aderiscono al Codice, inoltre, si impegnano a diffondere alla clientela non solo informazioni di carattere generale, come la descrizione delle diverse tipologie di mutuo, ma anche informazioni personalizzate, costruite "ad hoc" in base a quanto dichiarato dal richiedente nella domanda di mutuo. Di seguito si riporta il dettaglio delle 15 voci che compongono il prospetto ESIS, in base a quanto definito dall'Associazione Bancaria Italiana - ABI.

  1. Nome dell'istituto di credito
  2. Descrizione del tipo di finanziamento:
    • formula contrattuale
    • tipo di garanzia richiesta a copertura del finanziamento (ipoteca)
    • modalità di rimborso (rateale, unica soluzione, ammortamento libero, ecc.)
    • percentuale massima finanziabile rispetto al valore di perizia dell'immobile da ipotecare o del costo delle opere da realizzare (Loan To Value - LTV)
    • eventuale indicazione di un terzo garante (se richiesto dalla banca).
  3. Tasso Annuo Nominale - TAN
  4. Tasso Annuo Effettivo Globale - TAEG
  5. Importo del finanziamento richiesto
  6. Durata del contratto, compreso eventuale periodo di preammortamento
  7. Numero e periodicità delle rate
  8. Importo della rata (calcolata in base al tasso a regime) e piano di ammortamento
  9. Mutuo con rimborso del capitale in un'unica soluzione: sebbene risulti poco diffuso, prevede il rimborso del capitale tramite un piano di accumulo collegato ad una polizza
  10. Elenco degli oneri accessori "una tantum" (perizia, istruttoria, notarili, iscrizione ipotecaria, oneri fiscali, ecc.)
  11. Spese accessorie ricorrenti, costi da sostenere periodicamente durante la vita del mutuo non incorporate nel calcolo della rata (ad esempio: costo per l'assicurazione incendio, spese di incasso della rata, ecc.)
  12. Rimborso anticipato: specifica le condizioni e le penali in caso di estinzione anticipata del mutuo
  13. Ufficio reclami della banca: riporta i riferimenti dell'Ufficio reclami al quale il cliente può rivolgersi per eventuali problemi legati all'applicazione del codice
  14. Piano di ammortamento, con evidenza della quota capitale e della quota interessi per tutte le rate
  15. Obblighi di domiciliazione: obbligo di apertura di un conto corrente presso la banca mutuante, accredito mensile dello stipendio, ecc.

Estinzione anticipata del mutuo

L'estinzione anticipata prevede per il cliente la possibilità di rimborsare il finanziamento ricevuto (mutuo o prestito) prima della scadenza contrattuale, in misura sia totale che parziale. In quest'ultimo caso, il mutuatario può decidere di versare una somma che genera sia la riduzione del debito residuo sia il ricalcolo della rata per le scadenze future, fermo restando il periodo totale previsto per il rimborso: al contrario, invece, il debitore potrebbe decidere di continuare a versare lo stesso importo mensile in modo da ridurre il numero totale di rate.

Per i contratti di mutuo stipulati dal 2 febbraio 2007, l'estinzione anticipata non è più condizionata all'applicazione della penale, ossia al pagamento di una somma aggiuntiva rispetto al capitale residuo. Tale norma, introdotta dal Decreto Bersani, non è retroattiva: infatti, per i mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007 – in essere a tale data – le penali previste contrattualmente sono semplicemente ridotte.

Euribor (Euro Interbank Offered Rate)

Euribor (acronimo di Euro Interest Bank Offered Rate) è un tasso di riferimento, diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziare in Euro tra le principali banche operanti nell'UE. In particolare, viene utilizzato come tasso medio applicato da primari istituti di credito per operazioni a termine effettuate sul mercato interbancario (con controparte altri primari istituti di credito) con scadenza una, due e tre settimane, e da uno a dodici mesi.

L'Euribor varia solamente in funzione della durata del prestito e non dipende pertanto dall'ammontare del capitale: inoltre, rappresenta il parametro di indicizzazione comunemente utilizzato per il calcolo degli interessi dei mutui a tasso variabile.

Eurirs (Euro Interest Rate Swap)

Eurirs (acronimo di Euro Interest Rate Swap) è un tasso interbancario di riferimento, utilizzato come tasso base dei mutui a tasso fisso; in particolare, sommato allo spread costituisce il TAN (Tasso Annuo Nominale).

Il suo valore è diffuso quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea che ne calcola il valore attraverso una rilevazione continua dei principali istituti di credito dell'area "euro": rappresenta, in sintesi, una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'UE stipulano contratti Swap a copertura del rischio di interesse.

Evizione

Nel diritto civile, il termine evizione indica la perdita (totale o parziale) di un diritto in forza del diritto preesistente di un terzo.

Nel contratto di compravendita rappresenta una vicenda dannosa per il compratore: risultare evitti, infatti, comporta tipicamente o la perdita del diritto acquistato o un accertamento giudiziale definitivo, attestante che chi ha acquistato il bene non è mai divenuto effetivamente titolare dello stesso.

Affinché vi sia evizione, è necessario che l'acquirente abbia subito lo spossessamento di un diritto reale – di proprietà, di usufrutto, d'uso o di abitazione – o di un semplice diritto personale o di credito. È bene sottilineare che lo spossessamento deve sempre avvenire in forza di un diritto: semplici turbative di fatto contro i diritti reali, senza una vera pretesa giuridica, non possono dare origine all'evizione.

Inoltre, è necessario che l'acquirente non abbia avuto la minima consapevolezza del pericolo e che l'obbligo della garanzia non sia stato escluso con apposito patto: sebbene le parti possano limitare o escludere la garanzia dall'accordo, in caso di evizione il venditore sarà sempre obbligato a rimborsare il prezzo e le spese sostenute per l'acquisto.

In generale, quindi, il venditore deve garantire il bene venduto sia da vizi occulti che dall'evizione; a differenza della garanzia per vizi, riferita essenzialmente alla condizione materiale della cosa venduta, la garanzia per evizione riguarda la condizione giuridica: il venditore assume su di sé il rischio che il compratore subisca la privazione o la limitazione del diritto acquistato per effetto di diritti preesistenti che terzi vantano sul bene venduto (evizione totale) o su parte di esso (evizione parziale) e di azioni o iniziative stragiudiziali che vengano proposte per la relativa tutela, oppure, che il compratore sia limitato nel godimento del diritto acquistato (evizione limitativa) per effetto di diritti reali minori o di diritti di godimento di terzi.

Nei casi di evizione totale, l'alienante è tenuto a risarcire l'acquirente del danno oltre al rimborso del prezzo e delle spese, nonché del valore dei frutti che l'acquirente sia tenuto a restituire a colui dal quale sia evitto (articoli 1479-1483).

Nei casi di evizione parziale o limitativa, invece, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto, qualora risulti che non avrebbe concluso l'accordo se fosse stato a conoscenza della vera condizione della cosa acquistata; oppure può ottenere una riduzione del prezzo, sempre in aggiunta al risarcimento del danno. In ogni caso, la buona fede dell'alienante può influire esclusivamente sulla misura del risarcimento, comunque riconosciuto all'evitto.

Nonostante la disciplina dell'evizione continui ad essere sistemata nel capo del Codice Civile che contiene la regolamentazione del contratto di compravendita (Art.1483 e seguenti), trova applicazione anche quando la legge addossa all'alienante un generico obbligo a garantire i diritti trasferiti: conferimento in società, divisione ereditaria, donazione, permuta, vendita forzata e assegnazione forzata.

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