L'ipoteca è il diritto reale a favore di un creditore su beni o su diritti relativi a beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri dal debitore, o da un terzo che garantisce per lui (terzo datore d'ipoteca), al fine di assicurare l'adempimento di una obbligazione.
L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di esproprio, anche nei confronto del terzo acquirente, dei beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione, in base al grado ipotecario d'iscrizione. La costituzione dell'ipoteca avviene mediante la sua iscrizione nell'ufficio dei registri (iscrizione ipotecaria): si tratta, infatti, di un esempio classico di pubblicità costitutiva; inoltre, deve essere iscritta su beni specialmente indicati (ma si estende automaticamente ai miglioramenti, alle costruzioni e alle altre accessioni, salvo le eccezioni stabilite dalla legge) e per una somma determinata in denaro.
In base al titolo costitutivo, è possibile distinguere le seguenti tipologie di ipoteca:
- Ipoteca legale: è prevista dal legislatore a favore dell'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione a favore di coeredi, soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo; in queste ipotesi il conservatore deve iscrivere d'ufficio l'ipoteca legale, salvo che gli sia presentato un atto pubblico o una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, da cui risulti che gli obblighi sono stati adempiuti o che vi è stata rinuncia da parte dell'alienante o del condividente; era prevista a favore dello Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile prima di essere sostituita con il sequestro conservativo.
- Ipoteca giudiziale: può essere iscritta sui beni del debitore a seguito di una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro, all'adempimento di altra obbligazione o al risarcimento di danni da liquidarsi successivamente; inoltre, può essere iscritta a seguito di un lodo arbitrale esecutivo o di una sentenza pronunciata da autorità giudiziarie straniere della quale sia stata dichiarata l'efficacia dall'autorità giudiziaria italiana, salvo disposizioni delle convenzioni internazionali.
- Ipoteca volontaria: ha fonte in un negozio giuridico (diverso da un testamento) e può essere concessa dal debitore (o da un terzo) su un bene proprio; se concessa su beni altrui o su beni futuri può essere validamente iscritta solo quando, rispettivamente, la cosa sia acquistata dal concedente ovvero sia venuta a esistenza.
L'ipoteca conserva il suo effetto per 20 anni dalla data di iscrizione; prima della scadenza di questo termine, perciò, l'ipoteca può essere rinnovata, mantenendo il medesimo grado. Oppure, decorso tale termine, il creditore potrà procedere a nuova iscrizione e l'ipoteca prenderà grado dalla data di nuova iscrizione.
L'ipoteca può essere anche ridotta, ad esempio restringendo l'iscrizione a una parte soltanto dei beni; la cessione, la surrogazione, la postergazione di grado e gli altri atti dispositivi del credito ipotecario, inoltre, devono essere annotati in margine all'iscrizione ipotecaria e la trasmissione o il vincolo dell'ipoteca non ha effetto finché non viene eseguita l'annotazione ipotecaria.
L'estinzione dell'ipoteca avviene alla cancellazione dell'iscrizione dal registro; in particolare, per procedere occorre che si verifichi una delle seguenti condizioni:
- mancata rinnovazione;
- estinzione dell'obbligazione garantita;
- rinuncia del creditore;
- scadere del termine cui l'ipoteca è stata limitata o il verificarsi della condizione risolutiva;
- pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione;
- perimento del bene ipotecato.