La cancellazione dell'ipoteca rappresenta uno dei setti possibili casi di estinzione dell'ipoteca. L'Art. 2882 del c.c., in particolare, afferma che il conservatore può procedere alla cancellazione solo se è stato presentato un atto contenente il consenso del creditore – a patto che il debito sia stato integralmente estinto.
In altre parole, dato che la cancellazione dell'ipoteca non costituisce una forma di pubblicità costitutiva, per procedere occorre un titolo che la legittimi; quest'ultimo è dato o dal consenso del creditore o dal provvedimento giudiziale che tiene luogo del relativo consenso.
Il consenso alla cancellazione – condizione tanto sufficiente quanto necessaria per procedere – ha natura di atto unilaterale non recettizio e può essere prestato dal creditore ma anche da colui che si surroga nell'ipoteca; deve risultare da atto pubblico o da scrittura privata autenticata e non può risultare da testamento; in particolare, qualora il mutuo sia stato erogato da un banca, è necessario che quest'ultima dichiari il proprio assenso alla cancellazione dell'ipoteca tramite un atto che il notaio sottoporrà a registrazione prima di procedere alla cancellazione.
In caso di rifiuto del conservatore alla cancellazione – per eventuali vizi di forma del titolo, mancato adempimento della condizione, ecc. – il richiedente può proporre reclamo all'autorità giudiziaria affinché si proceda alla cancellazione.
In generale l'ipoteca si estingue con il venir meno dell'obbligazione, in base al principio di accessorietà delle garanzie; oltre alla cancellazione, le altre possibili cause di estinzione sono:
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la mancata rinnovazione dell'iscrizione entro il termine;
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l'estinguersi dell'obbligazione;
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il perimento del bene ipotecato;
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la rinunzia del creditore;
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lo spirare del termine a cui l'ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
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pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.
Infine, la garanzia ipotecaria si estingue anche nei casi di compensazione.