La trascrizione consiste nella comunicazione di determinati atti giuridici a un ufficio pubblico e nell'annotazione degli stessi in pubblici registri. In termini formali, è un mezzo di pubblicità propria degli atti riguardanti la situazione giuridica di beni immobili e di alcuni beni mobili particolari – autoveicoli, navi, galleggianti, aeromobili, ecc. – volta a rendere legalmente conoscibile ai terzi la situazione giuridica dei beni in questione e le relative vicende.
Nello specifico, si tratta di una forma di pubblicità dichiarativa che interviene in relazione a un atto perfezionato: il contratto, già pienamente valido tra le parti, viene reso legalmente noto ai terzi, ossia è a essi opponibile (cosiddetta presunzione legale di conoscenza). Il principale effetto della trascrizione, quindi, è quello di risolvere i conflitti tra più acquirenti di diritti di proprietà o reali sullo stesso bene.
L'Art.2644 del Codice Civile fissa il principio fondamentale della priorità: chi trascrive per primo l'atto ha la preferenza assoluta rispetto agli altri aventi diritto; in altre parole, l'atto trascritto per primo – indipendentemente dal momento della sua conclusione – acquista efficacia prevalente su tutti gli altri atti non ancora trascritti; di conseguenza, non hanno effetto altre trascrizioni di diritti, anche se il relativo acquisto dovesse risalire a una data anteriore.
In ambito immobiliare, sono soggetti a trascrizione gli atti riguardanti:
- i contratti che trasferiscono la proprietà;
- i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano diritti reali di godimento;
- i contratti che conferiscono alcuni diritti personali di godimento.
La trascrizione prevede la pubblicazione degli atti negli appositi registri, tenuti su base personale e non reale: i registri, quindi, fanno riferimento alle persone e non ai beni. Avviene presso il Pubblico Ufficio dei Registri Immobiliari nella cui circoscrizione si trovano i beni e necessita dell'allegazione del titolo (sentenza, atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente) e di una nota in doppio originale (nota di trascrizione) contenente le indicazioni previste dall'Art.2659 del c.c.