Il mutuo fondiario è una forma di credito destinato unicamente all'acquisto o alla ristrutturazione di un bene immobile, sul quale viene costituita un'ipoteca a favore del creditore; mentre tutti i mutui fondiari sono anche mutui ipotecari, non tutti i mutui ipotecari sono anche mutui fondiari. Infatti, oltre al differente periodo minimo di rimborso (5 anni per il mutuo ipotecario), l'importo erogato attraverso l'accensione di un mutuo ipotecario – semplicemente mutuo – puó essere utilizzato anche per finalità diverse dall'acquisto di un immobile: un tipico esempio è rappresentato dai cosiddetti mutui di liquidità.
Nel dettaglio, il mutuo fondiario è una particolare tipologia di mutuo immobiliare che possiede le seguenti caratteristiche:
- durata variabile da un periodo minimo di 18 mesi ad un massimo di 30 anni;
- rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (LTV - Loan To Value) inferiore all'80%: l'ipoteca di primo grado, infatti, non deve essere superiore all'80% del valore dell'immobile.
Si tratta quindi di un mutuo a medio-lungo termine, concesso dalle banche per consentire al mutuatario di acquistare o ristrutturare un immobile, erogato in un'unica soluzione al richiedente e concesso tipicamente dagli istituti di credito a condizioni agevolate rispetto a quelle applicate per le richieste di mutuo con finalità di surroga o liquidità.