Il mutuo edilizio è una forma di finanziamento richiesta generalmente da imprese costruttrici, società immobiliari o artigiani edili per le finalità di costruzione, ristrutturazione, riparazione, trasformazione, sopraelevazione o recupero dell'immobile; peraltro, può essere un'opportunità interessante anche per i privati che acquistano un terreno edificabile e appaltano le opere di costruzione a un'impresa esterna.
La legge prevede che il mutuo edilizio possa coprire un importo massimo pari all'80% del costo di costruzione – salvo garanzie fideiussorie – e una percentuale compresa tra il 45% e il 55% del valore dell'immobile completato.
Garantito da un'ipoteca iscritta sul terreno dove sorge la costruzione e, per accessione, da un'ipoteca che grava su tutto il fabbricato, è un mutuo che prevede una serie di erogazioni parziali (le cosiddette tranches), generalmente in un arco temporale massimo di 24 mesi: in tale periodo, solitamente, il mutuatario rimborsa esclusivamente quote interessi (prefinanziamento) mentre inizierà a corrispondere quote capitale solo quando il totale deliberato sarà stato completamente erogato (fine lavori).
La prassi "standard" prevede che le somme del mutuo vengano rilasciate tempo per tempo in base allo stato di avanzamento dei lavori di costruzione (erogazione a S.A.L.): la banca, quindi, procederà ad accreditare in modo progressivo l'importo richiesto man mano che aumenta il valore dell'opera, accertato in base ai sopralluoghi effettuati dal perito incaricato direttamente dall'istituto.
Nei casi di costruzione di un fabbricato, generalmente, le banche preferiscono elargire la prima parte nel momento in cui siano state ultimate le fondamenta; in seguito, terminato lo scheletro dell'edificio in cemento armato, quindi le travi e i pilastri, concederà la seconda parte del finanziamento: difatto, la banca si tutela in quanto l'erogazione è subordinata all'accertamento dei lavori eseguiti – effettuato dal perito – e della regolarità urbanistica del fabbricato, stabilita dagli enti competenti.
Il mutuo edilizio, inoltre, può riguardare una sola unità immobiliare oppure una moltitudine di appartamenti; in quest'ultimo caso, tuttavia, non è possibile distinguere la quota di mutuo edilizio gravante su ciascuna unità immobiliare, in quanto il debito le riguarderà tutte indistintamente. Pertanto, solo nel momento in cui si saranno ultimati i lavori, l'impresa costruttrice potrà chiedere alla banca di sottoscrivere un particolare atto noto come frazionamento: in pratica il mutuo verrà suddiviso in quote, ripartite opportunamente tra gli immobili realizzati; gli acquirenti, infine, avranno la possibilità di decidere se accollarsi il mutuo edilizio oppure stipularne uno nuovo con la banca.