Prefinanziamento

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Il prefinanziamento è una forma di credito che la banca concede al mutuatario prima dell'erogazione del mutuo al fine di soddisfare le sue esigenze finanziarie nelle more della stipula del mutuo. Nel periodo di prefinanziamento il debitore si impegna a versare alla banca una rata composta esclusivamente dalla quota di interessi passivi che non rientra nel piano di ammortamento in quanto non rimborsa in alcun modo il debito residuo. Di fatto, la rata versata in questa fase può essere considerata come una sorta di “premio al rischio” richiesto dalla banca per concedere una somma di denaro senza le usuali forme di garanzia quali il pegno o l’ipoteca. Al momento della stipula vera e propria, in caso di erogazione contestuale, o trascorso il periodo di consolidamento dell’ipoteca, in caso di erogazione differita, il mutuo entra nella fase ordinaria di ammortamento.

Il prefinanziamento può essere concesso anche sotto forma di affidamento in conto corrente (fido): in tal caso gli interessi passivi sono generalmente superiori a quelli calcolati per il mutuo vero e proprio, in quanto l’assenza di una garanzia reale ed il conseguente aumento del rischio per il creditore implica un sovrapprezzo.

Vediamo due possibili esempi di prefinanziamento per comprenderne meglio natura e funzione:

  • il richiedente ottiene un mutuo di importo pari al 100% del valore dell'immobile ma non ha la liquidità sufficiente per corrispondere la caparra al venditore all'atto del compromesso di vendita;
  • l'immobile è in fase di costruzione e l'impresa venditrice pretende il pagamento di una somma di denaro prima del rogito.

Il mutuo a Stato Avanzamento Lavori, noto come SAL, rappresenta una classica forma di prefinanziamento: il mutuatario, infatti, corrisponde alla banca solo gli interessi relativi alle somme anticipate di volta in volta (ad ogni stato di avanzamento lavori). In questo caso la banca avrà già deliberato circa la fattibilità del mutuo e gli interessi corrisposti nel periodo di prefinanziamento saranno in linea con quelli previsti dal contratto di mutuo.

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