Prefinanziamento

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Il prefinanziamento è una forma di credito che la banca concede al mutuatario prima dell'erogazione del mutuo: in pratica, questa forma di finanziamento copre le necessità finanziarie del mutuatario prima della stipula. Nel periodo di prefinanziamento, egli si impegna a versare all'istituto una rata composta esclusivamente dalla quota di interessi passivi; quest'ultima, calcolata in base all'importo "anticipato" prima dell'erogazione definitiva del "vero mutuo", non rientra nel piano di ammortamento in quanto non rimborsa il debito residuo: in altre parole, rappresenta una sorta di "premio al rischio" richiesto dalla banca per concedere un "prestito" privo di garanzia vincolante come l'ipoteca o il pegno.

Il mutuo entrerà nella fase ordinaria di ammortamento soltanto ad avvenuta stipula, con l'effettiva erogazione dell'intera somma mutuata: in sintesi, quindi, la banca concede al mutuatario la possibilità di disporre di una parte (o della totalità) della somma di denaro ;(tipicamente già deliberata) prima della stipula, in caso di erogazione contestuale, oppure prima del consolidamento dell'ipoteca, in caso di erogazione differita.

Il prefinanziamento, ad esempio, può essere concesso dalla banca sotto forma di affidamento in conto corrente (fido) prima dell'erogazione del mutuo. In questo caso, gli interessi passivi sono tipicamente superiori a quelli calcolati per il mutuo deliberato: non essendo presente una forma di garanzia reale (ipoteca o pegno) ma la "semplice" garanzia personale del debitore, la banca – allo scopo di tutelarsi – applicherà alla somma utilizzata dal correntista un tasso di interesse superiore al TAN previsto per il mutuo. Di seguito, sono riportate due possibili esempi che motivano la richiesta di tale forma di prefinanziamento:

  • il richiedente ottiene un mutuo di importo pari al 100% del valore dell'immobile e non ha la liquidità sufficiente per corrispondere la caparra al venditore all'atto del compromesso di vendita;
  • l'immobile è in fase di costruzione e l'impresa venditrice pretende il pagamento di una somma di denaro prima del rogito.

Il mutuo cosiddetto Stato Avanzamento Lavori, noto come SAL, rappresenta una classica forma di prefinanziamento: il mutuatario, infatti, corrisponde alla banca solo gli interessi relativi alle somme anticipate di volta in volta (ad ogni stato di avanzamento lavori): ovviamente, la banca avrà già deliberato per la fattibilità del mutuo e gli interessi corrisposti nel periodo di prefinanziamento saranno in linea con quelli previsti dal contratto di mutuo.

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