Permuta

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La permuta è un contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro; si tratta, quindi, di una forma consensuale, con prestazioni corrispettive e con effetti reali, cui si applica la disciplina prevista in materia di vendita in quanto compatibile.

Occorre sottilineare che la permuta, derivando da una forma primitiva di scambio quale il baratto, differisce sensibilmente dalla vendita: lo scambio, infatti, non avviene verso il corrispettivo di un prezzo ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti. Anche sotto l'aspetto funzionale la differenza è ben marcata: mentre nella permuta ciascuno dei contraenti acquista il bene offerto dall'altro per impiegarlo direttamente secondo la sua utilità naturale, nella vendita le due prestazioni hanno oggetti differenti: un bene assunto per la sua utilità diretta e un bene (il prezzo) assunto per quella speciale utilità strumentale che è costituita dalla funzione misuratrice dei valori economici.

In campo immobiliare la permuta diretta, ovvero lo scambio di case tra due persone, è un evento abbastanza raro, nonostante i notevoli vantaggi fiscali: i soggetti privati, infatti, non sono sottoposti a regime IVA e le tasse si pagano solo sull'immobile di maggior valore. Inoltre, effettuando un unico atto, il risparmio totale deriva anche dal minor costo della parcella notarile. Tuttavia, la difficoltà nel far combaciare perfettamente le esigenze di compratore e venditore limitata notevolmente il ricorso a questa soluzione.

Discorso diverso, invece, riguarda il settore dell'edilizia: attraverso la nota operazione economica realizzata con il contratto di permuta (ad effetti reali differiti) tra area edificabile (cosa presente) ed appartamenti da costruire sull'area stessa (cose future); questo mezzo, in sostanza, ha consentito non solo ai proprietari dell'area, ma anche a piccole imprese, di realizzare complessi edilizi di notevoli proporzioni evitando l'oneroso ricorso al credito.

Trascurando le norme generali, che richiamano alla disciplina della vendita, la permuta è regolata in particolare in tema di evizione e di spese a carico dei contraenti; nel dettaglio:

  • in caso di evizione, il legislatore riconosce al permutante il diritto di chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno quando deve ritenersi che egli non avrebbe accettato la cosa in permuta senza quella parte della quale è stato evitto; qualora invece il permutante evitto decida di mantenere fermo il contratto, egli avrà diritto sia al risarcimento del danno sia al pagamento del valore della cosa al momento in cui fu pronunciata l'evizione, tenuto conto dei miglioramenti e dei deterioramenti.
  • le spese della permuta e le altre accessorie, salvo patto contrario, sono da suddividere equamente tra i contraentri: altra differenza evidente rispetto alla vendita.

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