Regolamento di condominio

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L'Art.1138 del Codice Civile prevede l'obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini; nel caso di un numero inferiore, infatti, la stesura da parte dei condomini è facoltativa: una volta predisposto il regolamento, tuttavia, verranno applicate le stesse norme previste per quello obbligatorio e avrà dunque la stessa efficacia.

Il regolamento di condominio è molto importante in quanto rappresenta la "legge" interna dei condomini al fine di disciplinare la vita condominiale. All'interno del regolamento, infatti, sono concordate e accettate le norme sui servizi e le parti comuni, le attività dell'amministratore e quelle dell'assemblea condominiale, ecc.; inoltre, ad esso vengono allegate le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.

Se da un lato il codice prevede delle norme generali in materia di condominio, il singolo regolamento può approfondire e disciplinare una serie di problematiche "soggettive" che ogni condominio deve risolvere: esempi tipici sono l'individuazione delle parti comuni o la ripartizione delle spese. Ovviamente, più un regolamento è completo, più si eliminano i potenziali disaccordi tra condomini e gli eventuali contrasti con l'amministrazione incaricata. Inoltre, occorre sottolineare che ogni condomino può richiedere la stesura del regolamento di condominio o la revisione di quello esistente purchè venga approvato dall'assemblea con la maggioranza – fissata nei due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti all'assemblea in base a quanto stabilito dall'Art.1136 comma 2.

È possibile riscontrare due differenti tipologie di regolamento, in relazione al diverso tipo di maggioranze necessarie per l'approvazione: il regolamento di condominio contrattuale e il regolamento di condominio assembleare.

Il regolamento cosiddetto contrattuale è predisposto dal costruttore; essendo parte integrante del contratto, viene di solito accettato e approvato dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari. A differenza di un regolamento approvato a maggioranza, può contenere una serie di limitazioni a carico dei singoli condomini, ad esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio. Può anche fissare qualsiasi suddivisione delle spese comuni e potrà essere modificato solo con l'approvazione da parte tutti i condomini, quindi all'unanimità.

Il regolamento assembleare, invece, è concordato con la maggioranza qualificata dell'assemblea dei condomini, sia in caso di formazione che in caso di revisione.

Di seguito sono riportate alcune delle voci tipicamente contenute in un regolamento condominiale:

  • individuazione proprietà comuni
  • determinazione della quota relativa al singolo condomino
  • modalità di utilizzo delle proprietà comuni
  • eventuali divieti e limitazioni
  • ripartizione delle spese: spese comuni, spese di riscaldamento, spese di ascensore, ecc.
  • termini e modalità di pagamento delle spese di gestione
  • conto annuale della gestione
  • designazione dell'amministratore e attribuzione degli incarichi
  • organi di rappresentanza del condominio
  • modalità di convocazione dell'assemblea condominiale
  • riferimento agli allegati: planimetrie, quote millesimali, ecc.
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