La manutenzione straordinaria, ai sensi dell'Art. 3 comma 1 del Testo Unico per l'edilizia, si caratterizza per quei lavori diretti a rinnovare parte degli edifici o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso.
In concreto, gli interventi di manutenzione straordinaria sono caratterizzati dal duplice limite di carattere funzionale (mera sostituzione o puro rinnovo di parti degli edifici) e strutturale (impossibilità di alterare volumi, superfici e la destinazione). Rientrano in questa categoria:
- l'insieme delle azioni migliorative (manutenzione migliorativa);
- la manutenzione preventiva rilevante: revisioni che aumentano il valore dei sistemi e/o ne prolungano la longevità;
- interventi di manutenzione correttiva, ovvero quelli che aumentano in modo significativo il valore residuo e/o la longevità del sistema: lo scopo, quindi, non è dettato da un'esigenza immediata di ripristino del livello ottimale di funzionamento ma da una gestione economica del sistema mantenuto.
La realizzazione degli interventi di manutenzione straordinaria è subordinata a una richiesta di titolo edilizio abilitativo – permesso di costruire, denuncia inizio attività (DIA), comunicazione edilizia, comunicazione con relazione tecnica, ecc. – da inoltrare all'autorità comunale: dev'essere presentata da parte dei soggetti che hanno titolarità ad effettuare gli interventi edilizi (proprietario, locatario, ecc.) e corredata da un progetto edilizio redatto da un professionista abilitato all'esercizio della professione; quest'ultimo ha l'obbligo di descrivere in modo compiuto e dettagliato l'insieme delle opere che si intende eseguire, attestandono contemporaneamente la conformità urbanistico/edilizia e la rispondenza ai requisiti normativi tecnici (ad esempio: antisismici, acustici, di isolamento termico, ecc.).
Inoltre, qualora l'intervento interessi beni soggetti a particolari tutele – ambientali, architettoniche, artistiche, ecc. – che prevedono il rilascio di specifica autorizzazione da parte dell'ente preposto alla tutela del vincolo, il rilascio di quest'ultima subordina il rilascio del titolo edilizio abilitativo.
Sulla base della guida dell'Agenzia delle Entrate, l'agevolazione fiscale per gli interventi di ristrutturazione edilizia riguarda le opere di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia sulle unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale.